【正文】 項目地處花山路建材一條街，結合項目就區(qū)域商業(yè)進行針對性的研究，由于本項目規(guī)劃為建材、家居市場；以及馬濮路未來規(guī)劃為餐飲一條街，因此我們對周邊建材、家居市場以及區(qū)域內小區(qū)的底商進行了詳細 的調研，下面進行分析： 一）建材、家居市場 市場分析 花山路東源建材街在馬鞍山市有十幾年的歷史，在市民的意識里形成了買建材就到花山路的意識，這條街長達 2000 米，有上百間店面和兩個綜合性的建材市場，分別為東源美家樂家具廣場和康華建材市場、力華家居廣場，而且招商的情況較為良好。 馬鞍山總體上商業(yè)多數是低水平的競爭，商業(yè)服務精神乏善可陳。 供應狀況小結 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 錦華商業(yè)大廈 錦華商業(yè)大廈正對馬鞍山經濟支柱企業(yè)馬鞍山鋼鐵集團總部而建， 7500 平方米的營業(yè)面積業(yè)態(tài)齊全，目標消費群體就鎖定鞍鋼員工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方 米左右，開業(yè)后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經在市場上有一定 的轟動效應，經營狀較好。翠林是馬鞍山的知名品牌， 2020 年 8 月開業(yè)，營業(yè)面積僅 8000 平方米左右，其憑借良好的服務和低廉的價格贏得了市場的認可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經營效益，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。 酒店： 夢都、塞納河畔、避風港、金盛、紅梅。這一區(qū)域的商業(yè)總供應量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統百貨的現狀，業(yè)種進一步豐富。 團結花壇商業(yè)中心 以團結花壇為核心，以新亞百貨、華聯商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數人氣，這是馬鞍山的核心商貿區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 幾大商場都在走中低端路線，致使 人均收入列安徽省第一位的馬鞍山市大部分中高端消費流入南京等周邊大城市。 ? 住宅市場競爭越來越激烈。 ? 緊縮型宏觀調控的?翹尾巴效應?仍需要密切關注，特別是房地產金融形勢仍十分嚴峻，個別弱小房地產企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產投融資體制迫切需要創(chuàng)新。 拆遷難的結果一方面造成經營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經濟適用房和農民騰地拆遷安置房建設和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實施。拓展了房地產服務業(yè)的外延。 4) 房地產業(yè)的市場化運作機制趨于健全，房地產產品質量不斷提高，開發(fā) 商品牌意識進一步加強。 馬鞍山近幾年加大土地供給總量的效應初步顯現，新增上市商品房總量增加；與此相對應，隨著城市建設拆遷的實施和城市化進程的推進，及 市民改善住房條件的需要，市場成交量有效放大，市場逐步趨于成熟和 穩(wěn)定。具體表現在以下幾個方面 1) 房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比例基本合理。 5. 產品銷售情況 市場現有樓盤在銷售力的體現上展示不足、重視不夠，在案場布置， VI展示等各方面鮮有讓人眼前一亮、富有視覺沖擊的佳品；在銷售現場的氣氛營造上，無論從銷售人員的專業(yè)素質、對項目產品的理解及房地產知識的了解等方面，還是從接待客戶流程的控制、看房現場的規(guī)范性等方面，與上海、南京等地相比，都相差甚遠。 從市場已有供給來看，馬鞍山市場目前的戶型特征是以舒適兩房、經濟三房（ 80－ 100㎡ ）基本上占到單個項目的 60～ 50％之間，舒適型三房（ 130－ 150 ㎡ ）為主力房型基本上占到單個項目的 20～ 30％之間，四房及以上的占 15％～ 30％。 建筑外立面大部分采用涂料以及面磚為主，面磚的市場接受度更高一點，因此本項目在后續(xù)設計的同時要充分考慮這一消費特點。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。 2. 規(guī)模及分期特征 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進入大盤時代。 4. 對本案支持和建議 1. 建筑風格 馬鞍山是工業(yè)城市 ，在 市場上已經出現的大型住宅項目中，簡潔流暢的現代建筑風格占據主流。 3. 區(qū)域市場競爭狀況分析 根據目前本項目的實際情況，項目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對較強的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。該項目現已銷售完畢。項目內部規(guī)劃有大型的主力店（樂購超市）、學校 (小學、中學 )等自主配套較為完善。 2）、 中加 4. 馬鞍山房地產市場重點個案分析 1）、東方明珠 ? 基本資料 ? 位置：江東大道與橋山路交界處 ? 開發(fā)商：上海地產 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 60平方，總建面積約 75萬平方米， ? 在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（疊加、聯排） ? 均 價； 2850元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 東方明珠項目是有上海地產集團在馬鞍山投資開發(fā)的項目，項目總建約 60 萬平方米，是現階段馬鞍山市規(guī) 模最大的項目。住宅產品 90－ 100 ㎡兩房、 120－ 130 ㎡三房為主、單身公寓主力面積為 60－ 65㎡、別墅產品（疊加）主力面積集中在 180－ 200㎡ ； . 雨山板塊競爭樓盤產品價格及主力總價分析 ? 雨山板塊依區(qū)域內樓盤普通住宅均價在 24003200元 /㎡ ，主力總價在 25－ 40 萬元之間； ? 別墅產品由于自然資源差異均價在 3200－ 5500元 /㎡ ，主力總價在 60－ 80萬元 之間； . 雨山板塊競爭樓盤建筑風格分析 ? 區(qū)域內樓盤建筑風格多以現代建筑風格為主少量歐式風格，消費者對歐式建筑風格產品接受度較高； ? 目前板塊內樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結合的三段式?方式品質感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 雨山板塊競爭樓盤配套設施分析 雨山區(qū)為馬鞍山的產業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內項目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個項目配套較為單一，多為會所與沿街商鋪； . 板塊競爭樓盤主要成交 客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主。消費者接受度不高； 消費群體 高端別 墅物業(yè)主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。倍數的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數大學老師、電廠、銀行管理人員。 消費群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴張，全面實現?東擴?戰(zhàn)略尚需時日 現階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對初級的階段。 . 宏觀政策調控，持幣觀望現象增加 隨著 2020年國八條 2020年國六條的影響這在一定的程度上影響消費者的消費心理，持幣觀望者增加。不斷增強的城市功能為房地產發(fā)展提供了良好的環(huán)境。但另一方面，房地產業(yè)可以作為保值的產品之一，房地產市場也得到市場更高的認可。 . 觀念的轉變?yōu)榘l(fā)展新動力 投資觀念的轉變。收入的增加激活了居民消費升級，在居民的衣、食、住、行消費分類中，住房、汽車已成消費熱點。 4. 馬鞍山房地產發(fā)展環(huán)境分析 . 經濟持續(xù)高速發(fā)展推動房地產迅猛發(fā)展 從上世紀九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進程，經濟呈現出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從 1991— 2020年，生產總值（按現價計算）年平均增速達到 %。名筑，現階段銷售均價已經超過 5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設計有的一些 高檔疊加產品，基本上都被市場搶購一空。 . 外地品牌開發(fā)商進入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產品品質得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產企業(yè)進入。僅舊城改造一項就創(chuàng)造了 45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9萬平方米的住房需求。從 2001 年開始，房價一直在較低的水平運行，但市場運行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市 從 2020 年開始著力建設經濟適用房，連續(xù) 建設且規(guī)模較大，對商品房價格的攀升產生了一定的制約作用。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學城規(guī)劃構想 下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。三個區(qū)和當涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。 2020年實際利用外資 ，實際利用內資 100億元，分別增長 %和 %。 產業(yè)結構的不斷優(yōu)化，第三產業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經濟發(fā)展具有很強活力，這將為房地產業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促 進作用。新城東區(qū)規(guī)劃總面積 12 平方公里，進駐高校 68所，人口約 6 萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎設施建設的落實將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項目總投資估算 60億元。 . ?南進東擴?城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯動效應 馬鞍山市域已經形成?南進東擴?的 城市發(fā)展方向。 馬鞍山市的地理區(qū)位、 經濟區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經濟帶、南京都市圈的雙重影響下 , 構筑了一個優(yōu)勢互補、資源共享、充滿活力的區(qū)域經濟合作體系。 馬鞍山是 20 世紀 50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現轄三區(qū)一縣。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。~118176。與東經 118176。~31176。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經濟帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。馬鞍山市城市綜合實力越上新臺階。 上述數據表明現階段馬鞍山市的經濟環(huán)境是很理想的，同時出 于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內外部經濟環(huán)境。開放環(huán)境進一步改善，榮列國家統計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。區(qū)域經濟合作取得新進展。積極實施?走出去?戰(zhàn)略，完成外貿進出口總額 20 億美元，增長 %。馬鞍山經濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 ，各項經濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建 100個招商小分隊進駐沿海和經濟發(fā)達地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網絡。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。 64707596942811556137750500010000150002001年 2002年 2020年 2020年 2020年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款（元） 馬鞍山市城鄉(xiāng)居民人均銀行儲蓄存款額呈現逐年上升趨勢，年增長幅度連續(xù)三年超 15％， 2020 年末為 13775元，與 04年相比增長 2219 元。不僅主要經濟指標人均值繼續(xù)保持安徽省領先地位，與長三角發(fā)達城市的差距也進一步縮?。? 馬鞍山市連續(xù) 3 年 GDP的總量增幅超 20％左右，（按照國際慣例，城市房地產業(yè)發(fā)展的 起步階段為人均 GDP達 1000 美元～ 3000 美元時， 3000～ 8000 美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經濟等級和發(fā)展速度相對較快。 截至 2020年底馬鞍山市人均 GDP已經突破 4000美元達到 4077美元，標志著馬鞍山市房地產市場進入高速發(fā)展期。增長幅度 22%； 2020年末城鄉(xiāng)人均存款達到 13775元，位居安徽省首位。這表明馬鞍山市消費者具有較強的潛在消費能力，將有力的推動馬鞍山房地產市場的發(fā)展。精心組織參加香港徽商大會、中博會、臺商大會、南京重洽會等大型招商活動，取得一批重要招商成果。慈湖經濟開發(fā)區(qū)基礎設施日趨完善，區(qū)內完成固定資產投資突破 20億元；工業(yè)銷售收入達到 46億元，增長 %；實際利用外資 3384萬美元，增長 65%。其中出口 5億美元，增長 %，機電、高新技術 產品出口均實現成倍增長。加快了與長三角城市對接的步伐，與皖江城市的協作進一步加強。 ，增幅居安徽省首位 財政收入增幅較快 , 2020年財政總收入完成 74億元，比上年增長 %。 . 城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實力躍上新平臺 馬鞍山市正朝著現代化大都市的目標邁進，城市化進程加快。 . 經濟發(fā)展在安徽省內名列前茅，有力推動 房地產行業(yè)發(fā)展 從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經濟發(fā)展水平名列前茅，經濟實力雄厚，具有很強的競爭力。 4639。 1739。 2139。 5239。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。建市時，馬鞍山建成區(qū)面積只有 0． 7 平方公里，人口 5． 65 萬 人，經 40多年發(fā)展與建設，馬鞍山已由原來名不見經傳的小村