【正文】 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。 網(wǎng)吧： 新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。 天潤發(fā)平價購物中心 2002 年 12 月 24 日，由臺灣大潤發(fā)集團投資 1 億元人民幣興建的馬鞍山天潤發(fā)平價購物廣場隆重開業(yè)，占地 萬平方米，是迄今馬鞍山營業(yè)面積最大的一家綜合性超市。 ? 房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，潛在的不規(guī)范行為逐漸 暴露，對市場秩序整頓和糾紛調(diào)處提出了新的課題。受國家宏觀調(diào)控的影響， 2020年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比 2020年漲幅下降 12個百分點，但投資規(guī)模仍創(chuàng)造了歷史新高，達到 ，占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 14%，反映了開發(fā)企業(yè)對馬鞍山房地產(chǎn)投資的信心。 內(nèi)部裝修方面，目前馬鞍山市場住宅市場都不提供精裝修房，一般都采用分戶門安裝、陽臺封裝、廚衛(wèi)水電到位的簡單交房標準?？梢婑R鞍山消費者 對高端物業(yè)具有一定的接受度。 . 雨山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況 本區(qū)域在售的樓盤相對花山區(qū)域較少，后續(xù)在 70萬 m2左右，在馬鞍山東進南擴的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導下，本區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)還會進一步上升 。 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 1. 花山板塊房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 26003800 別墅： 4700－ 5700 市場綜述 地段優(yōu)勢明顯 交通、商服配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認可度較高； 城市中心物業(yè)總價較高，去化較快，東部新區(qū)價格優(yōu) 勢明顯。而馬鞍山的知名度及巨大的經(jīng)濟潛力，并且基于周邊城市上海和蘇州的大幅房價落差的比較，吸引不少外地?投資性購房?群體來昆投資性購房，這在一定程度上刺激了馬鞍山的房市。同時大量的全 國知名開發(fā)商也相繼進入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運作手段和充足的資金，從而導致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進作用。 . 交通路網(wǎng)發(fā)達，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展 馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為 45 分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。 ? 新東區(qū)規(guī)劃 :馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。馬鞍山市最北點在慈湖河入江口，最南點在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點處于石臼湖中心線。4239。成功承辦中部崛起與安徽發(fā)展、南京都市圈發(fā)展等論壇。 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)投資分布圖217 0501001502002502002年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢， 2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,比 2020年增長分別增長 31%、%， 2020年馬鞍山全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,同比增長分別增長 26%、 %； 馬鞍 山市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額逐年增長，這將有效促進馬鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展。 隨著收入水平的不斷提高，居 民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，有力地推動了馬鞍山市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。三個區(qū)和當涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。馬鞍山市的經(jīng)濟總量登上了一個新臺階，人民的生活水平得到進一步的提升，預示著馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展正逐步進入快車道，工業(yè)化和城市化進程全面提速。39。 . 馬鞍山市城市人口穩(wěn)步增長，城市化進程加快 2000年 2020年 2020年 市域總?cè)丝冢ㄈf人） 102 125 160 城市化進程水平 37% 45% 51% 主城區(qū)人口規(guī)模（萬人） 13 22 35 從人口發(fā)展趨勢看來，主城區(qū)的人口增長被控制，有更多的人會遷到城外進入新城區(qū)，隨著城市人口的持續(xù)增長，郊區(qū)化 居住逐漸成為趨勢 2020年 , 城市常住人口為 125萬人，與 2000年 11月 1日零時第五次人口普查的常住人口 102萬人相比，增加了 23萬人，增長 20％ 外來人口的增加將導致消費者對住房需求的增加，這在很大的程度上促進了馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 . 產(chǎn)業(yè)鏈進一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強 隨著馬鞍山高新科技開發(fā)區(qū)的建立市場投資環(huán)境不斷得到優(yōu)化截至 2020年底，共吸引廣州立白、家 樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴股。根據(jù) 20202020年全市舊城改造計劃，兩年拆危舊房 34萬平方米， 5479戶，后三年按 10萬平方米計算。從 2020— 2020 年三季度，馬鞍山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐步提高。但是近期由于股市接連創(chuàng)下新高，市場人氣非常足，這在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資者的視線，但主要還是對投資者的影響比較大而以，對總體市場影響不大。 2. 雨山板塊房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、單身公寓、別墅（疊 加） 價格區(qū)間（元/ ㎡ ） 普通住宅： 24003200 別墅： 3200－ 5500 市場綜述 1交通、商服配套有待進一步改善 2 有一定自然景觀優(yōu)勢（東湖、雨山等） 3 市政新區(qū)，有待進一步深入。國際華城項目是馬鞍山市第一個超 50萬㎡ 大盤，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項 目，其開發(fā)商具有一定的政府背景實力較強，品牌優(yōu) 勢較為明顯。如德國風情、法蘭西風情、西班牙風情等等。預計這個特征短期內(nèi)會保持，但隨著房價的逐步上漲，二房比例有望 逐步上升。產(chǎn)品設(shè)計方面，從小區(qū)規(guī)劃布局到房屋外觀、戶型直至環(huán)境景觀，務(wù)求精雕細琢；營銷推廣方面，分工越來越細，引進和衍生了不少專業(yè)機構(gòu)。 在經(jīng)過詳盡而細致的市場分析后，對于該項目的市場突破點，總結(jié)如下 ? 現(xiàn)階段市場中在售的項目主題多為突出項目生活方式的宣揚，缺少對人文的關(guān)懷與提煉，本項目以純中式產(chǎn)品配合對徽派文化 的提煉與總結(jié)進行傳播具有一定的差異性； ? 市場消費特征明顯，兩級分化明顯對于戶型設(shè)計的要求較高，要求具有完善的功能分區(qū)，滿足馬鞍山消費者的心理消費偏好，如在戶型設(shè)計中多采用露臺等設(shè)計； ? 馬鞍山房地產(chǎn)市場在售住宅項目普遍對項目現(xiàn)場展示力度關(guān)心不足，這為本項目提供了很好的營銷突破渠道； 第三部分：商業(yè)市場分析 1. 城市商業(yè)中心概況 商業(yè)相對于周邊主要地區(qū)而言較為落后，主要的商業(yè)集中于湖東路、解放路和湖南路，圍繞著華聯(lián)商廈、鴻泰新百、錦華商業(yè)大廈、天潤發(fā)平價購物中心和新亞百貨大樓展開。 洗浴中心： 翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。 鴻泰新百購物中心 位于解放路的鴻泰新百購物中心總經(jīng)營面積為 8000 平方米，市場定位略高于華聯(lián)商廈。 目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為 25 元 /平。 個案說明 項目名稱 外觀 項目介紹 華聯(lián)商廈 1996 年建成 的華聯(lián)商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團結(jié)廣場，建設(shè)面積 7400 平方米。夢都 和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預計后續(xù)總供應(yīng)量將達到 100萬平方米。 2020年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)在市場化運作機制方面又有了較大進步，房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。綜合市場情況得出，二房比例約在 35%左右，三房（含小三房）在 50％左右，四房及以上約在 15％?，F(xiàn)階段偏歐式的建筑風格也比較受到市場的青睞。國際華城 ? 基本資料 ? 位置：湖南東路 ? 開發(fā)商：蕪湖中聯(lián)集團 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 ，總建面積約 72萬平方米， ? 在售 范圍：多層、小高層、高層、別墅（獨立、聯(lián)排） ? 均 價； 2900元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 國際華城位于馬鞍山市湖南路（江東大道以東），規(guī)劃總建筑面積 72萬平方米，總投資約 15 億元人民幣，是集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、會所為一體的綜合性住宅小區(qū)。 . 花山板塊競爭樓盤建筑風格與外立面分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風格多 以現(xiàn)代建筑風格為主，少量歐式風格，消費者對歐式建筑風格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 花山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 ? 區(qū)域為馬鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪； ? 板塊東部樓盤遠離城市消費中心，且項目多為大盤開發(fā)，項目內(nèi)部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學校、幼兒園集中運動休閑區(qū)等； . 花 山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況 花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預計后續(xù)總供應(yīng)量將達到 100 萬平方米。 . 城市定位明確，經(jīng)濟帶動能力增強， 有效促進房地產(chǎn)市場發(fā)展； 馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導的一批支柱企業(yè)的帶動下，集群效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，帶來產(chǎn)業(yè)人口的增加，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展； . 人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產(chǎn)成為投資熱點之一 由于 2020年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點之一，龐大的國際資金為了進入中國市場，紛紛通過各種渠道進入，房地產(chǎn)則成為大額資金進駐中國最好的渠道之一。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，以 IT 產(chǎn)業(yè)為首的產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進入快速成長期，國民經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價 計算）增速均超過 36%，強大的工業(yè)支撐和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展成為馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動因。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的考慮 。 . 城市經(jīng)濟高速增長，推動城市擴容 馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。 馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當涂縣 —— ?南進東擴? 馬鞍山市整體城市現(xiàn)階段形成了?南進、東擴?的一個發(fā)展格局，南部將會是未來馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯(lián)動發(fā)展； —— 長江中下游重要的制造業(yè)基地 ? 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地； ? 國內(nèi)外著名的資源密集型工礦城市； ? 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地； 金家莊區(qū)： 老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地； 花山區(qū)： 現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學城）； 雨山區(qū)： 規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 綜合分析：現(xiàn)階段項目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強 的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。 2139。 . 城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實力躍上新平臺 馬鞍山市正朝著現(xiàn)代化大都市的目標邁進，城市化進程加快。慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破 20億元；工業(yè)銷售收入達到 46億元，增長 %；實際利用外資 3384萬美元，增長 65%。 截至 2020年底馬鞍山市人均 GDP已經(jīng)突破 4000美元達到 4077美元，標志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建 100個招商小分隊進駐沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。開放環(huán)境進一步改善，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。~31176。 馬鞍山是 20 世紀 50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。新城東區(qū)規(guī)劃總面積 12 平方公里，進駐高校 68所，人口約 6 萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學城規(guī)劃構(gòu)想 下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。名筑，現(xiàn)階段銷售均價已經(jīng)超過 5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設(shè)計有的一些 高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。但另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以作為保值的產(chǎn)品之一，房地產(chǎn)市場也得到市場更高的認可。 消費群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)市場重點個案分析 1）、東方明珠 ? 基本資料 ? 位置：江東大道與橋山路交界處