【正文】 因此，城市副中心地帶就成了他們的首選位置。另外，因?yàn)轫?xiàng)目地塊標(biāo)高比現(xiàn)有道路要低，因此建議靠路邊的多層采用首層架空，以提高一樓的采光和通風(fēng)。因此，要想在這個(gè)龍爭(zhēng)虎斗的市場(chǎng)占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。再加上這些年，市政府在經(jīng)濟(jì)上對(duì)大營(yíng)坡地區(qū)的扶持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)逐步繁榮起來(lái)。（2）目標(biāo)客戶定位① 收入在中等，有一定積蓄，在本地段居家工作的工薪階層人士；② 有余錢的二次或以上的置業(yè)人士；③ 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”；④ 原住這一帶的“老市民”。包括：a、保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控；b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)??；c、維修服務(wù)；d、清潔服務(wù)；e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同，滿足用戶諸如接送小孩、看護(hù)老人、購(gòu)物等方面的需求。因此，在去年年底開(kāi)盤后，其市場(chǎng)形象就改為“城市的、自然的、尊貴的…”，這很明顯，萬(wàn)東也是借城郊結(jié)合地這個(gè)賣點(diǎn)，打出“尊貴，自然”的口號(hào)，為了使項(xiàng)目的市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，萬(wàn)東做了充分的準(zhǔn)備工作。②配套設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。由于以上樓盤與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)?；鞠嗨疲砸陨蠘潜P的價(jià)格將會(huì)成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。另外，大營(yíng)坡原本就是一個(gè)密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對(duì)這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營(yíng)坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬(wàn)江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。 存量補(bǔ)貼的發(fā)放167。第一部分 市場(chǎng)分析一、 貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一） 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2000年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽(yáng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)一直保持上升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對(duì)減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬(wàn)方的項(xiàng)目就有12個(gè)，貴陽(yáng)市99年房交會(huì)參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260萬(wàn)方。就貴陽(yáng)市而言，工薪階層存在以下特點(diǎn)（中下等收入） 家庭總存量補(bǔ)貼：2萬(wàn)~5萬(wàn)元左右 購(gòu)房目的：①增大居住面積；②給子女購(gòu)房 喜好面積：60 M2 ~ 100 M2 （其中60 M2 ~ 80 M2 占30%） 能承受總價(jià)：10萬(wàn)~20萬(wàn)（按揭30年） 可接受單價(jià)：1600元/ M2 ~ 2000元/ M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚中等收入階層存在以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼：2萬(wàn)~7萬(wàn)元左右 購(gòu)房目的：①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給子女購(gòu)房 喜好面積：80 M2 ~ 120 M2 （其中80 M2 ~ 100 M2 占40%） 能承受總價(jià)：15萬(wàn)~30萬(wàn)（按揭30年） 可接受單價(jià)：1800元/ M2 ~ 2200元/ M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購(gòu)房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。而價(jià)位在2000元/ M2 ~ 2500元/ M2 的樓盤，市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析景藤堡該項(xiàng)目位于大營(yíng)坡貴開(kāi)路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開(kāi)花園，與神奇假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路1000米。③借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處—— 擁有個(gè)人電子商務(wù)和SOHO辦公室。貴新苑貴新苑位于大營(yíng)坡立交橋旁，與筑新路交距50米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。共同構(gòu)成設(shè)計(jì)高雅、寧?kù)o、安詳?shù)木幼》諊＃ǘ?項(xiàng)目發(fā)展前景貴陽(yáng)，作為大西南開(kāi)發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高，有自己賣點(diǎn)的的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力，隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來(lái)的項(xiàng)目就一定要滿足他們的要求，要滿足這些要求，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè)計(jì)理念，功能設(shè)計(jì)較完善，而這樣的高尚住宅小區(qū)不但會(huì)被市場(chǎng)接受，同時(shí)也將會(huì)有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，到目前為止，大營(yíng)坡地段還沒(méi)有一家樓盤能達(dá)到高尚小區(qū)這一層次，也就是說(shuō)現(xiàn)階段高檔住宅小區(qū)在大營(yíng)坡地段還屬空白區(qū)。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。 小區(qū)自身支撐點(diǎn)這個(gè)需要開(kāi)發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個(gè)樓盤的差異，并且推廣這種差異，使本項(xiàng)目的某些賣點(diǎn)成為大營(yíng)坡地區(qū)獨(dú)有的。根據(jù)這些定位數(shù)據(jù)，我們反推一下單位面積在哪個(gè)階段最為合理。26 / 26。d、 戶型本項(xiàng)目在戶型上的差異性，只能在單戶面積上去反映，從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域的主銷戶型面積在70~120M2之間，其中60~80 M2的二房一廳占45%左右，80~120 M2的三房二廳占35%，120~180 M2的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和180 M2以上的超大戶型共占5%。那么，小河的價(jià)格現(xiàn)階段是多少呢？1550~1750元/M2的均價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了城郊結(jié)合地的價(jià)格。 開(kāi)發(fā)商無(wú)知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。居住人口不斷上升，在建項(xiàng)目不斷增多，現(xiàn)在的大營(yíng)坡已成為目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資亮點(diǎn)?？傉嫉孛娣e6270m2，居住戶數(shù)153戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%3） 戶型配比五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房4） 目前銷售情況萬(wàn)東花園首期推出旭日閣，起價(jià)2010元/M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。（4）推廣手法① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 （三） 市場(chǎng)供給分析到目前為止，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開(kāi)發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)10~15年。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。 個(gè)人住房貸款 正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。因此，大營(yíng)坡還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待發(fā)掘，相信如果有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在這個(gè)潛在市場(chǎng)中占有一席之地。（二）區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目周邊部分樓盤分析簡(jiǎn)表物 業(yè)名 稱位 置規(guī) 模建筑風(fēng)格工 程狀 況層高起價(jià)（元/m2 ）主銷戶型m2宣 傳方 式銷售預(yù)測(cè)景藤堡貴開(kāi)路占地20余畝，建筑面積26000平方米歐式，荷蘭鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)風(fēng)格2001年10月完工3 m220090—130電臺(tái)、電視、房交會(huì)、報(bào)紙共計(jì)120套，通過(guò)