【正文】 47萬 小高層： 44萬 主力面積（㎡） 多層： 120 疊加： 193， 235 小高層： 120 高層： 145， 152 商鋪： 50 多層： 120 小高層： 130， 150 多層： 107 小高層： 128 多層： 100 多層： 120 小高層： 150 住宅總套數(shù)（套） 約 700 約 2000 約 1000 約 750 約 5000 約 2500 首次推出時間 2020年 12月 28日 2020年 7月 2020年 2月 2020年 12月 2020年 5月 28日 2020年 8月 近期開盤時間 2020年 10月 2020年 10月 2020年 5月 2020年 6月 2020年 6月 10日 2020年 3月 近期開盤推出產(chǎn)品 多層、疊加 商鋪 小高層 多層、小高層 多層 多層、小高層 銷售率（全案） 50% 70% 70% 70% 40% 80% 內(nèi)部配套 商業(yè) 商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、垃圾站、變電室、煤氣站 商業(yè)、幼兒園、小學 商業(yè)、幼兒園、變電室、 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學 商業(yè)、銀行、郵政、托 兒所、幼兒園、小學 內(nèi)部健身設施 無 未定 未定 健身室、乒乓球室、羽毛球室、醫(yī)療 未定 閱覽室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、籃球、桌球、游泳池、足球場、高爾夫 后續(xù)供應(㎡ ) 約 5萬 約 3萬 約 4萬 約 2萬 約 40萬 約 7萬 . 花山板塊競爭樓盤主力產(chǎn)品與主力面積分析 ? 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)； ? 三房占據(jù)市場主流，小面積兩房在本區(qū)域內(nèi)體量較小； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，以 120－ 130m2三房為主、別墅產(chǎn)品（以疊加為主，少量聯(lián) 排）主力面積集中在 200－ 240 ㎡ ； 120120120107100 120 109131050100150200金匯城市花園康佳大景城國際華城 東方明珠多層 小高層 別墅 洋房 高層 . 花山板塊產(chǎn)品均價與主力總價分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤以雨山湖為中心普通住宅均價在 26003800元 /㎡ ，總價在 30－ 50萬元間； ? 別墅產(chǎn)品均價在 4700－ 5700元 /㎡ ，總價在 60－ 120萬元間； . 花山板塊競爭樓盤主要成交客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼管理人員為主。倍數(shù)的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數(shù)大學老師、電廠、銀行管理人員。同時本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應還會進一步上升 。消費者接受度不高； 消費群體 高端別 墅物業(yè)主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 . 雨山板塊競爭項目概況 樓盤名稱 春暉家園 江南御花園 海外海住宅產(chǎn)品 90－ 100 ㎡兩房、 120－ 130 ㎡三房為主、單身公寓主力面積為 60－ 65㎡、別墅產(chǎn)品（疊加）主力面積集中在 180－ 200㎡ ； . 雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價格及主力總價分析 ? 雨山板塊依區(qū)域內(nèi)樓盤普通住宅均價在 24003200元 /㎡ ，主力總價在 25－ 40 萬元之間； ? 別墅產(chǎn)品由于自然資源差異均價在 3200－ 5500元 /㎡ ，主力總價在 60－ 80萬元 之間； . 雨山板塊競爭樓盤建筑風格分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風格多以現(xiàn)代建筑風格為主少量歐式風格，消費者對歐式建筑風格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 雨山板塊競爭樓盤配套設施分析 雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內(nèi)項目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個項目配套較為單一，多為會所與沿街商鋪； . 板塊競爭樓盤主要成交 客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主。 . 雨山板塊在售樓盤后續(xù)供應量狀況 本區(qū)域在售的樓盤相對花山區(qū)域較少，后續(xù)在 70萬 m2左右，在馬鞍山東進南擴的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導下，本區(qū)域的后續(xù)供應還會進一步上升 。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)市場重點個案分析 1）、東方明珠 ? 基本資料 ? 位置：江東大道與橋山路交界處 ? 開發(fā)商：上海地產(chǎn) ? 整體規(guī)劃：占地面積約 60平方，總建面積約 75萬平方米， ? 在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（疊加、聯(lián)排） ? 均 價； 2850元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 東方明珠項目是有上海地產(chǎn)集團在馬鞍山投資開發(fā)的項目，項目總建約 60 萬平方米，是現(xiàn)階段馬鞍山市規(guī) 模最大的項目。項目后期規(guī)劃中有少量疊加、聯(lián)排組團，總體量不大。 2）、 中加社區(qū)西部矗立著高 40 層的豪華酒店，小區(qū)內(nèi)建有占地 7000 平米的學校和 1947 米的幼兒園， 800米商業(yè)街，有酒吧、咖啡館、瘦身中心、各種便利店等，中加項目內(nèi)部規(guī)劃有大型的主力店（樂購超市）、學校 (小學、中學 )等自主配套較為完善。該項目 3期預計在 07年中旬推出，但總量約 700套以小高層為主。該項目現(xiàn)已銷售完畢?？梢婑R鞍山消費者 對高端物業(yè)具有一定的接受度。 3. 區(qū)域市場競爭狀況分析 根據(jù)目前本項目的實際情況，項目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對較強的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。購房者將受到區(qū)域樓盤的層層攔截，加大本項目的銷售壓力。 4. 對本案支持和建議 1. 建筑風格 馬鞍山是工業(yè)城市 ，在 市場上已經(jīng)出現(xiàn)的大型住宅項目中，簡潔流暢的現(xiàn)代建筑風格占據(jù)主流。 本項目如采用具有差異化的整體設計風格應該具有一定的市場差異性。 2. 規(guī)模及分期特征 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進入大盤時代。 建筑規(guī)模在十萬方以上的項目一般會分期運作，目前市場上的項目分期一般在三至五期左右，每期體量在 8－ 15 萬方之間；分期的主要原因有兩個：一是地塊特征及 建筑周期等先天因素；二是從市場去化速度及價格拉升的角度來考量。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。 內(nèi)部裝修方面，目前馬鞍山市場住宅市場都不提供精裝修房，一般都采用分戶門安裝、陽臺封裝、廚衛(wèi)水電到位的簡單交房標準。 建筑外立面大部分采用涂料以及面磚為主，面磚的市場接受度更高一點，因此本項目在后續(xù)設計的同時要充分考慮這一消費特點。朝北的戶型較難銷售，與南向單元的價差較大。 從市場已有供給來看，馬鞍山市場目前的戶型特征是以舒適兩房、經(jīng)濟三房（ 80－ 100㎡ ）基本上占到單個項目的 60～ 50％之間，舒適型三房（ 130－ 150 ㎡ ）為主力房型基本上占到單個項目的 20～ 30％之間，四房及以上的占 15％～ 30％。這個比例反映了馬鞍山目前購房者的置業(yè)特征，也與本地客群崇尚主流，喜歡與主流習慣保持一致的消費心理有關。 5. 產(chǎn)品銷售情況 市場現(xiàn)有樓盤在銷售力的體現(xiàn)上展示不足、重視不夠，在案場布置， VI展示等各方面鮮有讓人眼前一亮、富有視覺沖擊的佳品；在銷售現(xiàn)場的氣氛營造上，無論從銷售人員的專業(yè)素質(zhì)、對項目產(chǎn)品的理解及房地產(chǎn)知識的了解等方面，還是從接待客戶流程的控制、看房現(xiàn)場的規(guī)范性等方面，與上海、南京等地相比，都相差甚遠。但也應當考慮到，眾多大盤的出現(xiàn)，成熟品牌公司的介入，會使馬 鞍山的房地產(chǎn)銷售水平有質(zhì)的提升，馬鞍山的置業(yè) 者在今后一至兩年內(nèi)不僅需要購買優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品，更要求享受到優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)銷售服務。具體表現(xiàn)在以下幾個方面 1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例基本合理。受國家宏觀調(diào)控的影響， 2020年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比 2020年漲幅下降 12個百分點，但投資規(guī)模仍創(chuàng)造了歷史新高，達到 ，占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 14%，反映了開發(fā)企業(yè)對馬鞍山房地產(chǎn)投資的信心。 馬鞍山近幾年加大土地供給總量的效應初步顯現(xiàn)，新增上市商品房總量增加；與此相對應，隨著城市建設拆遷的實施和城市化進程的推進，及 市民改善住房條件的需要，市場成交量有效放大，市場逐步趨于成熟和 穩(wěn)定。 2020 通過對投資性購房特別是炒賣期房行為的整頓和規(guī)范，抑制了投資型需求的擴張，隨著全市房地產(chǎn)市場供求關系的改善，至 2020 年 11 月馬鞍山市區(qū)住宅均值為 2971元 /平方米，漲幅為 %，比 2020年下降了 2個百分點，但與全市經(jīng)濟總量和城鎮(zhèn)居民收入的增長速度基本一致。 4) 房地產(chǎn)業(yè)的市場化運作機制趨于健全，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開發(fā) 商品牌意識進一步加強。與此同時創(chuàng)新步伐不斷加快。拓展了房地產(chǎn)服務業(yè)的外延。另外由于馬鞍山前期基本上以本地開發(fā)商開發(fā)為主，開發(fā)水平不高，但是由于馬鞍山經(jīng)濟高度發(fā)達，很多國 內(nèi)的知名開發(fā)商都已經(jīng)先后進入馬鞍山 ，未來 2~3年基本上以品牌開發(fā)為主。 拆遷難的結(jié)果一方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實施。 ? 房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，潛在的不規(guī)范行為逐漸 暴露，對市場秩序整頓和糾紛調(diào)處提出了新的課題。 ? 緊縮型宏觀調(diào)控的?翹尾巴效應?仍需要密切關注，特別是房地產(chǎn)金融形勢仍十分嚴峻，個別弱小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產(chǎn)投融資體制迫切需要創(chuàng)新。 ? 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進入大盤時代。 ? 住宅市場競爭越來越激烈。同時本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應還會進一步上升。 幾大商場都在走中低端路線，致使 人均收入列安徽省第一位的馬鞍山市大部分中高端消費流入南京等周邊大城市。大型商業(yè)中心開始在馬鞍山迅速崛起，多個商業(yè)項目都處于招商建設過程之中，雖然地域上仍局限于原有的三大商圈，但業(yè)態(tài)組合多樣化，呈現(xiàn)熱火朝天的商業(yè)投資氛圍。 團結(jié)花壇商業(yè)中心 以團結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 天潤發(fā)平價購物中心 2002 年 12 月 24 日，由臺灣大潤發(fā)集團投資 1 億元人民幣興建的馬鞍山天潤發(fā)平價購物廣場隆重開業(yè)，占地 萬平方米，是迄今馬鞍山營業(yè)面積最大的一家綜合性超市。這一區(qū)域的商業(yè)總供應量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進一步豐富。如下： 五金建材：花山路、湖東中路、雨山路，缺少系統(tǒng)的整合 。 酒店： 夢都、塞納河畔、避風港、金盛、紅梅。避風港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。翠林是馬鞍山的知名品牌， 2020 年 8 月開業(yè)，營業(yè)面積僅 8000 平方米左右，其憑借良好的服務和低廉的價格贏得了市場的認可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經(jīng)營效益，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定 的轟動效應，經(jīng)營狀較好。 網(wǎng)吧： 新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方 米左右，開業(yè)后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費基本在這幾家超市滿足。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。 2002 年 8 月中心改造以后，定位略有提高，集中于服裝用品的經(jīng)營，但仍以中低檔為主。 錦華商業(yè)大廈 錦華商業(yè)大廈正對馬鞍山經(jīng)濟支柱企業(yè)馬鞍山鋼鐵集團總部而建， 7500 平方米的營業(yè)面積業(yè)態(tài)齊全，目標消費群體就鎖定鞍鋼員工。重要營業(yè)項目為生鮮、雜貨和百貨類。 供應狀況小結(jié) 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務精神乏善可陳。連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。 項目地處花山路建材一條街，結(jié)合項目就區(qū)域商業(yè)進行針對性的研究，由于本項目規(guī)劃為建材、家居市場；以及馬濮路未來規(guī)劃為餐飲一條街，因此我們對周邊建材、家居市場以及區(qū)域內(nèi)小區(qū)的底商進行了詳細 的調(diào)研，下面進行分析： 一）建材、家居市場 市場分析 花山路東源建材街在馬鞍山市有十幾年的歷史，在市民的意識里形成了買建材就到花山路的意識，這條街長達 2000 米，有上百間店面和兩個綜合性的建材市場，分別為東源美家樂家具廣場和康華建材市場、力華家居廣場，而且招商的情況較為良好