【正文】 莊發(fā)展為人口達 125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值 371億元、市區(qū)面積 354平方公里的新興工業(yè)城市。 馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當涂縣 —— ?南進東擴? 馬鞍山市整體城市現(xiàn)階段形成了?南進、東擴?的一個發(fā)展格局，南部將會是未來馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯(lián)動發(fā)展； —— 長江中下游重要的制造業(yè)基地 ? 長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地； ? 國內(nèi)外著名的資源密集型工礦城市； ? 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地； 金家莊區(qū)： 老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地； 花山區(qū)： 現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）； 雨山區(qū)： 規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 綜合分析：現(xiàn)階段項目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強 的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。南進：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動；東擴：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴張逐步發(fā)展慈湖，加強馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市?南進 東擴?城市發(fā)展主軸的確立，進一步加強樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動效應(yīng)帶動馬鞍山經(jīng)濟整體發(fā)展； . 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成? 5 縱 10 橫?的路網(wǎng)體系 ? 五縱： ?五縱?即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運通道，湖東路是城市經(jīng)濟和交通發(fā)展的主軸 ? 十橫： ?十橫?即聯(lián)合路、幸福路 葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速 公路 江蘇段，跨江后進入巢湖，止于和縣，路線全長約 33 公里，其中大橋長約 10 公里，南岸接線長約 17 公里，北岸接線長約 6 公里，全線采用 6車道高速公路標準建設(shè)。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)?一心引兩帶?的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式?圈層 +扇形?的共享布局模式。 . 城市經(jīng)濟高速增長，推動城市擴容 馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 元，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。 馬鞍山城市吸納外資的能力不斷 增強，同時對外來人口接納能力也增強，有利推動樂馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。未來發(fā)展格局將是多個中心，多種特色的。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的考慮 。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進入有很大關(guān)系。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，以 IT 產(chǎn)業(yè)為首的產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進入快速成長期，國民經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價 計算）增速均超過 36%，強大的工業(yè)支撐和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展成為馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動因。當一個國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進入小康階段時，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大。目前，居民投資渠道不暢，加上前幾年來銀行一再降息、股市持續(xù)低迷，房產(chǎn)由于其良好的保值、增值性而顯得一枝獨秀，成為人們投資的熱點。 . 城市改造持續(xù)進行，城市化建設(shè)推動了房地產(chǎn)發(fā)展 大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。 . 城市定位明確，經(jīng)濟帶動能力增強， 有效促進房地產(chǎn)市場發(fā)展； 馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導(dǎo)的一批支柱企業(yè)的帶動下，集群效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，帶來產(chǎn)業(yè)人口的增加，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展； . 人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產(chǎn)成為投資熱點之一 由于 2020年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點之一，龐大的國際資金為了進入中國市場，紛紛通過各種渠道進入，房地產(chǎn)則成為大額資金進駐中國最好的渠道之一。但是房價的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強，預(yù)計 07年將繼續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時做好應(yīng)對策略。 第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 1. 市場區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴 主戰(zhàn)場； 雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟適用房（未見商品房項目）。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。 . 花山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多 以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，少量歐式風(fēng)格，消費者對歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 花山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 ? 區(qū)域為馬鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪； ? 板塊東部樓盤遠離城市消費中心，且項目多為大盤開發(fā)，項目內(nèi)部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學(xué)校、幼兒園集中運動休閑區(qū)等； . 花 山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況 花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計后續(xù)總供應(yīng)量將達到 100 萬平方米。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群?？拷晟胶^(qū)域的消費人群主要為：富裕階層，收入水平及教育水平較高。項目內(nèi)部規(guī)劃較為完善，學(xué)校，大型超市，醫(yī)院一應(yīng)俱全，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項目，其開發(fā)商實力較強，品牌優(yōu)勢較為明顯，現(xiàn)場展示力度，以 及建筑外立面的差異性在馬鞍山當?shù)剌^為突出，項目一期 2020年 3月開盤 520套去化率達到 90％以上。國際華城 ? 基本資料 ? 位置：湖南東路 ? 開發(fā)商：蕪湖中聯(lián)集團 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 ，總建面積約 72萬平方米， ? 在售 范圍：多層、小高層、高層、別墅（獨立、聯(lián)排） ? 均 價； 2900元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 國際華城位于馬鞍山市湖南路（江東大道以東），規(guī)劃總建筑面積 72萬平方米，總投資約 15 億元人民幣，是集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、會所為一體的綜合性住宅小區(qū)。項目 2020年 5月一期開盤時均價為 2100 元，致 2020年 6月 10 日項目銷售均價已經(jīng)達到 2900元，僅一年時間價格提升幅度超 38％；另項目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費習(xí)慣；項目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨立別墅組團，總體量不大。項目疊加產(chǎn)品 2020 年 5 月推出 84套疊加別墅，主力面積為 200 ㎡，開盤兩個月內(nèi)快速去化完畢。 說?挑戰(zhàn)?是由于區(qū)域內(nèi)項目較多，本項目緊鄰鐵路，住宅氛圍整體狀況不佳，周邊項目較多，競爭較為激烈?，F(xiàn)階段偏歐式的建筑風(fēng)格也比較受到市場的青睞。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。 3. 外立面及建筑材料 馬鞍山房地產(chǎn)首次行在售項目外立面大都用面磚與涂料結(jié)合裝飾，亦有個別樓盤全部使用面磚裝飾外立面，如東方明珠； 根據(jù)即將進入馬鞍山的外地品牌開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗來看，立面 大都為現(xiàn)代簡約風(fēng)格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性。 4. 主力戶型面積及消費特點分析 馬鞍山地處江南，氣候潮濕，因此對朝向有較強的要求。綜合市場情況得出，二房比例約在 35%左右，三房（含小三房）在 50％左右，四房及以上約在 15％。分析其原因：主要是因為本地房產(chǎn)市場正處于發(fā)展初始階段；二是因為部分品牌公司由于自身產(chǎn)品品質(zhì)出色，銷售非常順利，因此在銷售資源上投放不多。 房地產(chǎn)投資作為擴大投資需求 的重要增長點，有效的拉動了社會經(jīng)濟的增長。 3) 房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場逐步邁向成熟。 2020年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)在市場化運作機制方面又有了較大進步，房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。 5) 大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯 目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過 10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。受其影響比較明顯的還有二手房市場，市場惜售現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。 6. 市場研究結(jié)論及策略建議 1. 市場調(diào)查總結(jié)及突破 點 通過市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場大致有以下特征： ? 馬鞍山整體經(jīng)濟狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費水平較強，對高端物業(yè)具有一定的消費能力； ? 城市?南進東擴?發(fā)展戰(zhàn)略落實，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項目帶來一定的機遇，受城市規(guī)劃發(fā)展影響超 50 萬㎡的項目已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來看大盤開發(fā)逐漸成為趨勢； ? 目前馬鞍山市場普通住宅主力面積集中為 120130平方米三房為主，主力價格區(qū)間集中在 2800－ 3500 元 /㎡別墅物業(yè)主力戶型面積集中在 200－ 240 ㎡，依照不同區(qū)位及景觀資源別墅價格區(qū)間在 3200－ 5700元 /㎡ ?；ㄉ桨鍓K住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計后續(xù)總供應(yīng)量將達到 100萬平方米。相對貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進一步發(fā)展提供了廣闊空間。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費品零售總額的絕對主力。 除了三個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的商貿(mào)街。夢都 和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 超市： 天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。 個案說明 項目名稱 外觀 項目介紹 華聯(lián)商廈 1996 年建成 的華聯(lián)商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團結(jié)廣場，建設(shè)面積 7400 平方米。 天潤發(fā)超市 天潤發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選 購物賣場，三層為辦公區(qū)域。 從細分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場逐步調(diào)整了無序競爭的狀態(tài)，開始進行整合；馬鞍山的特色文化目前只有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當大。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進行之中。 目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為 25 元 /平。 3. 商業(yè)租金分析 一）南部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 湖西路 華潤 50 2700 小店 20 1200 / 步行街 家居生活館 85 3600 / 服飾 95 4500 / 湖南西路 樓盤 300（兩層） / 戶外 20 2000 / 服飾 12 1400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 紅旗北路 煙酒 20 /年 機械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購物 20 2500