【導(dǎo)讀】2020年，馬鞍山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值突破400億元，達(dá)415億元，增長16%，人均生產(chǎn)總值邁上4077美元新臺階。不僅主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均值繼續(xù)保持安。徽省領(lǐng)先地位，與長三角發(fā)達(dá)城市的差距也進(jìn)一步縮??；馬鞍山市連續(xù)3年GDP的總量增幅超20％左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段為人均GDP達(dá)1000美元～3000美元時，3000～8000美元為。高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟(jì)等級和發(fā)展速度相對較快。截至2020年底馬鞍山市人均GDP已經(jīng)突破400

　　

【正文】 20年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)在市場化運(yùn)作機(jī)制方面又有了較大進(jìn)步，房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。與此同時創(chuàng)新步伐不斷加快。產(chǎn)品設(shè)計方面，從小區(qū)規(guī)劃布局到房屋外觀、戶型直至環(huán)境景觀，務(wù)求精雕細(xì)琢；營銷推廣方面，分工越來越細(xì)，引進(jìn)和衍生了不少專業(yè)機(jī)構(gòu)。拓展了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的外延。 5) 大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯 目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過 10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。另外由于馬鞍山前期基本上以本地開發(fā)商開發(fā)為主，開發(fā)水平不高，但是由于馬鞍山經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，很多國 內(nèi)的知名開發(fā)商都已經(jīng)先后進(jìn)入馬鞍山 ，未來 2~3年基本上以品牌開發(fā)為主。 6) 馬鞍山房地產(chǎn)市場中也存在一定的問題，具體表現(xiàn)如下： ? 城市建設(shè)征地和拆遷難度加大，對房地產(chǎn)市場的破壞性影響不容忽視。 拆遷難的結(jié)果一方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟(jì)適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設(shè)和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實(shí)施。受其影響比較明顯的還有二手房市場，市場惜售現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。 ? 房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，潛在的不規(guī)范行為逐漸 暴露，對市場秩序整頓和糾紛調(diào)處提出了新的課題。 近幾年來，馬鞍山房地產(chǎn)市場營銷方式發(fā)生了根本性變化，特別是產(chǎn)銷分離后，營銷環(huán)節(jié)分工越來越細(xì)，創(chuàng)新步伐加快，任何一個環(huán)節(jié)的不規(guī)范操作，都可能引起購銷糾紛，有些環(huán)節(jié)還存在制度盲點(diǎn)，市場監(jiān)管的難度越來越大，糾紛調(diào)處不當(dāng)，極有可能引發(fā)社會矛盾，破壞市場投資和發(fā)展環(huán)境。 ? 緊縮型宏觀調(diào)控的?翹尾巴效應(yīng)?仍需要密切關(guān)注，特別是房地產(chǎn)金融形勢仍十分嚴(yán)峻，個別弱小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產(chǎn)投融資體制迫切需要創(chuàng)新。 6. 市場研究結(jié)論及策略建議 1. 市場調(diào)查總結(jié)及突破 點(diǎn) 通過市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場大致有以下特征： ? 馬鞍山整體經(jīng)濟(jì)狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費(fèi)水平較強(qiáng)，對高端物業(yè)具有一定的消費(fèi)能力； ? 城市?南進(jìn)東擴(kuò)?發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目帶來一定的機(jī)遇，受城市規(guī)劃發(fā)展影響超 50 萬㎡的項(xiàng)目已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來看大盤開發(fā)逐漸成為趨勢； ? 目前馬鞍山市場普通住宅主力面積集中為 120130平方米三房為主，主力價格區(qū)間集中在 2800－ 3500 元 /㎡別墅物業(yè)主力戶型面積集中在 200－ 240 ㎡，依照不同區(qū)位及景觀資源別墅價格區(qū)間在 3200－ 5700元 /㎡ 。 ? 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進(jìn)入大盤時代。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。 ? 住宅市場競爭越來越激烈?；ㄉ桨鍓K住宅區(qū)域逐步向東擴(kuò)張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計后續(xù)總供應(yīng)量將達(dá)到 100萬平方米。同時本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升。 在經(jīng)過詳盡而細(xì)致的市場分析后，對于該項(xiàng)目的市場突破點(diǎn)，總結(jié)如下 ? 現(xiàn)階段市場中在售的項(xiàng)目主題多為突出項(xiàng)目生活方式的宣揚(yáng)，缺少對人文的關(guān)懷與提煉，本項(xiàng)目以純中式產(chǎn)品配合對徽派文化 的提煉與總結(jié)進(jìn)行傳播具有一定的差異性； ? 市場消費(fèi)特征明顯，兩級分化明顯對于戶型設(shè)計的要求較高，要求具有完善的功能分區(qū)，滿足馬鞍山消費(fèi)者的心理消費(fèi)偏好，如在戶型設(shè)計中多采用露臺等設(shè)計； ? 馬鞍山房地產(chǎn)市場在售住宅項(xiàng)目普遍對項(xiàng)目現(xiàn)場展示力度關(guān)心不足，這為本項(xiàng)目提供了很好的營銷突破渠道； 第三部分：商業(yè)市場分析 1. 城市商業(yè)中心概況 商業(yè)相對于周邊主要地區(qū)而言較為落后，主要的商業(yè)集中于湖東路、解放路和湖南路，圍繞著華聯(lián)商廈、鴻泰新百、錦華商業(yè)大廈、天潤發(fā)平價購物中心和新亞百貨大樓展開。 幾大商場都在走中低端路線，致使 人均收入列安徽省第一位的馬鞍山市大部分中高端消費(fèi)流入南京等周邊大城市。相對貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進(jìn)一步發(fā)展提供了廣闊空間。大型商業(yè)中心開始在馬鞍山迅速崛起，多個商業(yè)項(xiàng)目都處于招商建設(shè)過程之中，雖然地域上仍局限于原有的三大商圈，但業(yè)態(tài)組合多樣化，呈現(xiàn)熱火朝天的商業(yè)投資氛圍。 %%%%%%%%%%%%%%%%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂2. 商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 解放路商業(yè)中心 解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平方米的大型購物中心 ,其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè) 為主，占到 %，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。 團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心 以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費(fèi)品零售總額的絕對主力。 天潤發(fā)平價購物中心 2002 年 12 月 24 日，由臺灣大潤發(fā)集團(tuán)投資 1 億元人民幣興建的馬鞍山天潤發(fā)平價購物廣場隆重開業(yè)，占地 萬平方米，是迄今馬鞍山營業(yè)面積最大的一家綜合性超市。 %%%% %%%%%%%%%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂 主要商場一覽： 商場名稱 營業(yè)面積 經(jīng)營內(nèi)容 招租方式 華聯(lián)商廈 共三層 營業(yè)面積 7000 平方米 1F 煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品 2F 女式服裝、床上用品、兒童用品 3F 男式服裝、羽絨制品 2025%營業(yè)額返還 新大新鞋城 /萊斯厚服裝 三層 1000 平方米左右 1F 童裝 1F 服裝、化妝品 2F 新大新鞋城 自營 新亞百貨 共四層 9000 平方米 1F 煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、 KFC 2F 首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝 3F 男女服裝 4F 家電、廚衛(wèi)用品 看品牌，一般營業(yè)額扣點(diǎn)25% 鴻泰新百 五層 10000 平方 米左右 1F 飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋等 2F 服飾 3F 床上用品 45F 家電、電腦世界 / 以團(tuán)結(jié)廣場為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅小區(qū)，這一區(qū)域是未來馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建筑面積達(dá) 萬平方米的大華馬鞍山國際廣場、建筑面積達(dá) 7 萬平方米的馬鞍山步行街。這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。 除了三個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的商貿(mào)街。如下： 五金建材：花山路、湖東中路、雨山路，缺少系統(tǒng)的整合 。 電腦及配件：湖東中路 摩托車助動車：解放路、車站路 小商品：桃源路 餐飲：重陽路 特色商業(yè)分析 KTV： 哆徠咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV 和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次的 KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。 酒店： 夢都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢都 和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。 洗浴中心： 翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌， 2020 年 8 月開業(yè)，營業(yè)面積僅 8000 平方米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價格贏得了市場的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經(jīng)營效益，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費(fèi)。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。 歌舞廳： FACE 熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定 的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀較好。總體而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 網(wǎng)吧： 新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。 家具市場： 家家愛、富園、建皖。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方 米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。 超市： 天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。 個案說明 項(xiàng)目名稱 外觀 項(xiàng)目介紹 華聯(lián)商廈 1996 年建成 的華聯(lián)商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團(tuán)結(jié)廣場，建設(shè)面積 7400 平方米。 2002 年 8 月中心改造以后，定位略有提高，集中于服裝用品的經(jīng)營，但仍以中低檔為主。 鴻泰新百購物中心 位于解放路的鴻泰新百購物中心總經(jīng)營面積為 8000 平方米，市場定位略高于華聯(lián)商廈。 錦華商業(yè)大廈 錦華商業(yè)大廈正對馬鞍山經(jīng)濟(jì)支柱企業(yè)馬鞍山鋼鐵集團(tuán)總部而建， 7500 平方米的營業(yè)面積業(yè)態(tài)齊全，目標(biāo)消費(fèi)群體就鎖定鞍鋼員工。 天潤發(fā)超市 天潤發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選 購物賣場，三層為辦公區(qū)域。重要營業(yè)項(xiàng)目為生鮮、雜貨和百貨類。舒適的購物空間和低廉的價格使其成為馬鞍山人最青睞的購物地點(diǎn)。 供應(yīng)狀況小結(jié) 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場逐步調(diào)整了無序競爭的狀態(tài)，開始進(jìn)行整合；馬鞍山的特色文化目前只有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都 相對比較零散。 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。 3. 商業(yè)租金分析 一）南部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 湖西路 華潤 50 2700 小店 20 1200 / 步行街 家居生活館 85 3600 / 服飾 95 4500 / 湖南西路 樓盤 300（兩層） / 戶外 20 2000 / 服飾 12 1400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 紅旗北路 煙酒 20 /年 機(jī)械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購物 20 2500 湖東北路 餐飲 100 2500 內(nèi)衣店 12 1000 4. 區(qū)域商業(yè)分析 每一個城市，商業(yè)經(jīng)過長期積累，總會形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。 項(xiàng)目地處花山路建材一條街，結(jié)合項(xiàng)目就區(qū)域商業(yè)進(jìn)行針對性的研究，由于本項(xiàng)目規(guī)劃為建材、家居市場；以及馬濮路未來規(guī)劃為餐飲一條街，因此我們對周邊建材、家居市場以及區(qū)域內(nèi)小區(qū)的底商進(jìn)行了詳細(xì) 的調(diào)研，下面進(jìn)行分析： 一）建材、家居市場 市場分析 花山路東源建材街在馬鞍山市有十幾年的歷史，在市民的意識里形成了買建材就到花山路的意識，這條街長達(dá) 2000 米，有上百間店面和兩個綜合性的建材市場，分別為東源美家樂家具廣場和康華建材市場、力華家居廣場，而且招商的情況較為良好。 目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為 25 元 /