【正文】 根據(jù)上述營銷策略，開盤銷售時間定為2000年貴陽房地產展示會，即2000年9月10日，整個項目銷售期力爭在半年內完成。八、面臨滯銷時的營銷策略在項目運作過程中，在眾多因素的影響下，或者由于市場變化，一旦出現(xiàn)滯銷的情況可采取以下策略及措施。（一）在內部認購期雖然銷售的住宅數(shù)量受限制，但這是一個重要的階段，只有充分地宣傳，讓更多的客戶參與內部認購（并不一定實際賣房），才充分了解項目價格定位是否準確，項目包裝是否合適，然后適時地采取措施加以調整，堅決避免在開盤銷售時出現(xiàn)滯銷的情況。（2）在銷售中、后期出現(xiàn)滯銷時，措施一：回顧前期工作是否存在問題，總結前期工作的不足及當時市場情況擬定中期營銷策劃方案。調整具體運作。措施二：在樓盤中、后期出現(xiàn)滯銷是房地產項目運作過程中常見的現(xiàn)象，此時可以采取措施調整客戶引導的方向，如加強投資引導的力度，具體是將項目辟為度假村，采用酒店式對外營業(yè)?？蛻糍彿亢蠹{入公司統(tǒng)一管理之中，每月定期將酒店營業(yè)交給客戶，同時在客房需要用作度假時可以免費入住。措施三：分析滯銷因素，調整滯銷房的價格及啟型，加大廣告宣傳力度。九、銷售準備工作計劃準備工作內容完成時間備注營銷策劃方案完成、通過7月20日前項目單體方案出臺，預售登記經辦理完畢7月31日前其中單體方案在7月25日前出圖售樓部選址及施工圖7月31日前售樓分部竣工交付使用8月20日前銷售資料、準備、面積計算，臺帳準備，銷售軟件制作8月20日前從7月20日開始銷售軟件制作，銷售面積計算從拿到施工圖開始5日內完成按揭協(xié)議簽定8月10日8月20日物業(yè)管理顧問協(xié)議簽定7月31日8月10日物管方案8月1日8月15日在8月10日前招聘物管人員廣告公司簽約7月31日前廣告宣傳方案VI LOGO及樓書設計，開盤廣告平面設計， 牌行設計，燈箱8月20前其中VI、GOLO及燈箱廣告設計必須在8月5日前完成園林公司確定及簽約7月31日前園林方案8月10日前建立高效果園，小區(qū)效果圖8月10日前準備工作內容7月31日智能化公司確定 8月10日沙盤模型8月10日9月5日正式開盤9月10日十、銷售人員要求培訓見《麒龍房開公司營銷管理規(guī)定》第四部分 廣告宣傳方案 一、概論做為房地產項目的營銷落于為三個板塊的對象，一是公司整體形象，二是項目形象及銷售廣告，三是物業(yè)管理，目的是建立公司形象及項目品牌，促進銷售。二、廣告發(fā)布內容（一）重點是根據(jù)前述包裝策劃方案中賣點的宣傳，經專業(yè)公司的創(chuàng)意設計，達到使消費者充分了解項目戶型設計、環(huán)境、物業(yè)管理、智能化、售價、物業(yè)檔次等信息。（二）銷售資料信息發(fā)布，包括地理位置特色（花是貴陽為后花園）配套設施咨詢地點、交易地點等信息。三、組織形式聘請國內較有實力的專業(yè)房地產廣告公司，根據(jù)對項目營銷策劃綜合的包裝方位，拿出總體廣告宣傳戰(zhàn)略及實施方案，廣告平面創(chuàng)意設計，由公司組織進行發(fā)布。四、媒體選擇根據(jù)貴陽房地產銷售的情況，報紙是房地產廣告的首選媒體，信息量可大可小，宣傳面較大；其次是廣播重復率高，容易形成印象。麒龍 廣告媒體選擇：報紙，包括貴州都市報、晚報（彩色版）、商報；廣播：交廣娛臺、氛樂臺；路牌廣告。五、廣告計劃根據(jù)上述營銷策劃方案，制定如下廣告與銷售配合計劃及費用預算時間銷售或工程進度廣告內容媒體版面及頻率費用預算備注2000年8月10日25日銷售準備工程加工項目形象廣告及軟廣告宣傳，內部認購信息發(fā)布報約1次整版1次半版4萬2萬軟廣告是指對項目及生活分工的報紙文章介紹2000年9月5日8日基礎完成項目接盤推介字列廣告分別將項目重點信息發(fā)布報紙4次半版8萬每天都市報、晚報串差2000年8月5日起半年內基礎完成項目接盤推介字列廣告分別將項目重點信息發(fā)布交廣臺每天10次5萬2000年8月20日起銷售準備項目效果圖民法示，形象推廣工地戶外廣告牌及貴陽市銷售處戶外廣告一年5萬含制作費2000年9月11日正式開盤銷售項目品質，賣點分析，推盤推價報紙一次整版兩次半版16萬9月9日整版2000年10月11月銷售及工程進度樓盤推介報紙半版5次10萬可能是別墅推介2000年12月主體動工，中期銷售樓盤推介報紙3次半版6萬根據(jù)當時銷售情況制定合計56萬 （二）整個項目預計總體廣告費用 售樓部：報紙、路牌（含制作費）、發(fā)布費、電臺廣告：56萬元售樓書：300050元/本=150,000元展板：1500元/塊15塊=22,500元模型：按2元/平方米設，加底座1萬元，做兩個沙盤，6個單體戶型模型，費用總計：2210000+10000=3萬元2=6萬元 看房車一臺，（進口旅行車）廣告公司合作費用：10萬元效果圖制作，平面廣告制作及燈箱制作費：10萬元前期營銷 組織及軟宣傳：5萬元以上費用合計：。第五部分 投資效益分析一、成本構成項目住宅建筑面積按1平方米，地下室面積2000平方米，臨街門面600平方米，住宅銷售平元均價按2800元/m2計算，銷售收入為2800萬+300萬（門面）+30萬（停車場5年租金收入）=3130萬元，不含停車場3100萬元。（一）投入成本構成土地費：525萬元咨詢費：50萬元契稅費：規(guī)劃設計單位設計費：12600平方米20元/平方米=測量費：12600平方米地堪：12600平方米6元/平方米=土建施工：（10000+600+2000）650元/平方米=819萬元三通一平：10萬元市政酸套費：1260025=人防配套費：3100萬2%=62萬元1電增容：450元/KW350KW+安裝=1水增容：256100=1安裝：5萬元1排污：126005=1環(huán)保監(jiān)測費：12600=1招投準管理費：1質監(jiān)費：2萬元1勞保統(tǒng)酬：1定額管理：10萬元物業(yè)管理顧問費及前期起動：40萬+20萬=60萬元2園林設計、施工費用：30萬元2水土保持費：2渣土費：1萬元2城建稅：1547%=11萬元2教育附加：2小區(qū)智能化：110萬元2副食品調節(jié)基金：2印花稅：2交易登記費：1萬元廣告宣傳費：170萬元3銷售費用（含人員工費、資金、差旅費、辦公費、場地租貨）：1000028003%=84萬元3營業(yè)稅：3100萬元%=3資金成本：1000萬6%=60萬元3企業(yè)所得稅：50萬元3土地增值稅：80萬元以上費用合計：（二）稅前成本合計：，單方成本為：（含停車場）。二、投資效率分析（二）住宅部分住宅面積10000平方米，停車場2000平方米，門面600平方米。住宅單方造價：，按2800元/平方米均價售出，稅前毛利為：，除去營業(yè)稅、交易稅費等，具體如下：營業(yè)稅：280010000%=交易稅：280010000%=21萬元印花稅：契約稅：13萬元企業(yè)所得稅：50萬元土地增值稅：50萬元合計：住宅部分純利潤為：（二）門面部分單方造價：，按5000元/平方米售出，稅前毛利為：。除去營業(yè)稅后純利潤為：（三）停車場部分考慮到花溪當?shù)靥厥馇闆r，以及項目標次，業(yè)主一般可能有車，但不常住，而常住人口不用買車位，所以停車場考慮出租經營。停車場2000平方米，除去 所、設備房等，車位用面積約1500平方米，合50個車位，平均每天租賃30車次，每停車次租賃費為3元，每天出租收益為100元左右，即每月3000元，年收入36000元。由上述分析可知，），利潤率為：45%。29 / 29