【正文】 29 / 29。停車場2000平方米，除去 所、設(shè)備房等，車位用面積約1500平方米，合50個車位，平均每天租賃30車次，每停車次租賃費(fèi)為3元，每天出租收益為100元左右，即每月3000元，年收入36000元。住宅單方造價：，按2800元/平方米均價售出，稅前毛利為：，除去營業(yè)稅、交易稅費(fèi)等，具體如下：營業(yè)稅：280010000%=交易稅：280010000%=21萬元印花稅：契約稅：13萬元企業(yè)所得稅：50萬元土地增值稅：50萬元合計：住宅部分純利潤為：（二）門面部分單方造價：，按5000元/平方米售出，稅前毛利為：。（一）投入成本構(gòu)成土地費(fèi)：525萬元咨詢費(fèi)：50萬元契稅費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計費(fèi)：12600平方米20元/平方米=測量費(fèi)：12600平方米地堪：12600平方米6元/平方米=土建施工：（10000+600+2000）650元/平方米=819萬元三通一平：10萬元市政酸套費(fèi)：1260025=人防配套費(fèi)：3100萬2%=62萬元1電增容：450元/KW350KW+安裝=1水增容：256100=1安裝：5萬元1排污：126005=1環(huán)保監(jiān)測費(fèi)：12600=1招投準(zhǔn)管理費(fèi)：1質(zhì)監(jiān)費(fèi)：2萬元1勞保統(tǒng)酬：1定額管理：10萬元物業(yè)管理顧問費(fèi)及前期起動：40萬+20萬=60萬元2園林設(shè)計、施工費(fèi)用：30萬元2水土保持費(fèi)：2渣土費(fèi)：1萬元2城建稅：1547%=11萬元2教育附加：2小區(qū)智能化：110萬元2副食品調(diào)節(jié)基金：2印花稅：2交易登記費(fèi)：1萬元廣告宣傳費(fèi)：170萬元3銷售費(fèi)用（含人員工費(fèi)、資金、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、場地租貨）：1000028003%=84萬元3營業(yè)稅：3100萬元%=3資金成本：1000萬6%=60萬元3企業(yè)所得稅：50萬元3土地增值稅：80萬元以上費(fèi)用合計：（二）稅前成本合計：，單方成本為：（含停車場）。五、廣告計劃根據(jù)上述營銷策劃方案，制定如下廣告與銷售配合計劃及費(fèi)用預(yù)算時間銷售或工程進(jìn)度廣告內(nèi)容媒體版面及頻率費(fèi)用預(yù)算備注2000年8月10日25日銷售準(zhǔn)備工程加工項目形象廣告及軟廣告宣傳，內(nèi)部認(rèn)購信息發(fā)布報約1次整版1次半版4萬2萬軟廣告是指對項目及生活分工的報紙文章介紹2000年9月5日8日基礎(chǔ)完成項目接盤推介字列廣告分別將項目重點信息發(fā)布報紙4次半版8萬每天都市報、晚報串差2000年8月5日起半年內(nèi)基礎(chǔ)完成項目接盤推介字列廣告分別將項目重點信息發(fā)布交廣臺每天10次5萬2000年8月20日起銷售準(zhǔn)備項目效果圖民法示，形象推廣工地戶外廣告牌及貴陽市銷售處戶外廣告一年5萬含制作費(fèi)2000年9月11日正式開盤銷售項目品質(zhì)，賣點分析，推盤推價報紙一次整版兩次半版16萬9月9日整版2000年10月11月銷售及工程進(jìn)度樓盤推介報紙半版5次10萬可能是別墅推介2000年12月主體動工，中期銷售樓盤推介報紙3次半版6萬根據(jù)當(dāng)時銷售情況制定合計56萬 （二）整個項目預(yù)計總體廣告費(fèi)用 售樓部：報紙、路牌（含制作費(fèi)）、發(fā)布費(fèi)、電臺廣告：56萬元售樓書：300050元/本=150,000元展板：1500元/塊15塊=22,500元模型：按2元/平方米設(shè)，加底座1萬元，做兩個沙盤，6個單體戶型模型，費(fèi)用總計：2210000+10000=3萬元2=6萬元 看房車一臺，（進(jìn)口旅行車）廣告公司合作費(fèi)用：10萬元效果圖制作，平面廣告制作及燈箱制作費(fèi)：10萬元前期營銷 組織及軟宣傳：5萬元以上費(fèi)用合計：。四、媒體選擇根據(jù)貴陽房地產(chǎn)銷售的情況，報紙是房地產(chǎn)廣告的首選媒體，信息量可大可小，宣傳面較大；其次是廣播重復(fù)率高，容易形成印象。（二）銷售資料信息發(fā)布，包括地理位置特色（花是貴陽為后花園）配套設(shè)施咨詢地點、交易地點等信息。九、銷售準(zhǔn)備工作計劃準(zhǔn)備工作內(nèi)容完成時間備注營銷策劃方案完成、通過7月20日前項目單體方案出臺，預(yù)售登記經(jīng)辦理完畢7月31日前其中單體方案在7月25日前出圖售樓部選址及施工圖7月31日前售樓分部竣工交付使用8月20日前銷售資料、準(zhǔn)備、面積計算，臺帳準(zhǔn)備，銷售軟件制作8月20日前從7月20日開始銷售軟件制作，銷售面積計算從拿到施工圖開始5日內(nèi)完成按揭協(xié)議簽定8月10日8月20日物業(yè)管理顧問協(xié)議簽定7月31日8月10日物管方案8月1日8月15日在8月10日前招聘物管人員廣告公司簽約7月31日前廣告宣傳方案VI LOGO及樓書設(shè)計，開盤廣告平面設(shè)計， 牌行設(shè)計，燈箱8月20前其中VI、GOLO及燈箱廣告設(shè)計必須在8月5日前完成園林公司確定及簽約7月31日前園林方案8月10日前建立高效果園，小區(qū)效果圖8月10日前準(zhǔn)備工作內(nèi)容7月31日智能化公司確定 8月10日沙盤模型8月10日9月5日正式開盤9月10日十、銷售人員要求培訓(xùn)見《麒龍房開公司營銷管理規(guī)定》第四部分 廣告宣傳方案 一、概論做為房地產(chǎn)項目的營銷落于為三個板塊的對象，一是公司整體形象，二是項目形象及銷售廣告，三是物業(yè)管理，目的是建立公司形象及項目品牌，促進(jìn)銷售?？蛻糍彿亢蠹{入公司統(tǒng)一管理之中，每月定期將酒店營業(yè)交給客戶，同時在客房需要用作度假時可以免費(fèi)入住。調(diào)整具體運(yùn)作。（一）在內(nèi)部認(rèn)購期雖然銷售的住宅數(shù)量受限制，但這是一個重要的階段，只有充分地宣傳，讓更多的客戶參與內(nèi)部認(rèn)購（并不一定實際賣房），才充分了解項目價格定位是否準(zhǔn)確，項目包裝是否合適，然后適時地采取措施加以調(diào)整，堅決避免在開盤銷售時出現(xiàn)滯銷的情況。④家俱：2萬元花售僂部合計費(fèi)用：2．貴陽售樓部：面積：100m2左右①租金：3000元/月，按壹年計，分計劃外36000元/年②裝修：100300=30,000元③辦公設(shè)備及家具：+2=貴陽售樓部合計：七、開盤銷售時間及期限界定根據(jù)上述營銷策略，開盤銷售時間定為2000年貴陽房地產(chǎn)展示會，即2000年9月10日，整個項目銷售期力爭在半年內(nèi)完成。（2）裝修要求：讓客戶感黨到公司的專業(yè)形象及資金實力，同時也為塑立項目形象有一個良好的基礎(chǔ)。 （4）與環(huán)境相配合，使客戶咨詢即感受在小區(qū)居住的感受。（2）內(nèi)部裝修給人以明亮、舒適、高檔的感覺，同時考慮采景及門窗的設(shè)計，與小區(qū)相一致。2．每處售樓處設(shè)一至兩門電話，用作銷售熱線及工作聯(lián)系。3． 辦公室：作為銷售人員及管理人員辦公的場所，以及存放銷售資料，圖紙的地方20－30 m2 。（一） 售樓部的功能分區(qū)1． 樓盤展示區(qū)：放小區(qū)沙盤模型及分戶模型以及展板說明的區(qū)域，面積在50 m2左右。工作序號時間安排銷售進(jìn)度工程進(jìn)度及形象工作內(nèi)容備注12000年8月10日前銷售準(zhǔn)備期形象宣傳，預(yù)您征辦理地至整，折遷地堪完畢，基礎(chǔ)開按過程中環(huán)境目標(biāo)開始動工拆遷、地堪、手續(xù)辦理，銷售資料準(zhǔn)備22000年8月11日到2000年9月10日項目形象宣傳，8月20日后開屋內(nèi)部認(rèn)購地下定施工基本完畢準(zhǔn)備建主體，小區(qū)內(nèi)環(huán)境目標(biāo)開始形象，環(huán)境出來銷售內(nèi)部認(rèn)購價比開盤價格低5％－8%32000年9月10日項目正式開盤銷售，主要針對4棟及3棟部分住宅，別墅不賣4棟主體動工做登記，不報價。（二） 施工場地組織、安排施工現(xiàn)場及施工場地盡量考慮給售樓部創(chuàng)造較好的環(huán)境，由于現(xiàn)場比較狹窄，可能造成施工通道與售樓部通道共用，所以應(yīng)保持通道干凈整潔，工地應(yīng)創(chuàng)造施工繁忙的景象。項層躍層不計層差余數(shù)，但必須根據(jù)位．加景觀余數(shù) 2棟1樓：2600元m2 起價 2樓加3％