【正文】 。 ?四是舊城區(qū)商業(yè)發(fā)達、配套齊全。 ?五是有產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟較其它地方發(fā)達。 ?五是項目在當?shù)匚ㄒ恍浴? 小結(jié)： 此案可供借鑒，如開發(fā)模式、商業(yè)商鋪的營造和營銷方法。 失敗案例分析 城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū) ?城月鎮(zhèn) 位于廣東 湛江市 。 遂溪縣 —— 中國第一甜縣，作為廣東及內(nèi)地與海南經(jīng)濟大特區(qū)聯(lián)絡的必經(jīng)之路，其對外交通主要是公路交通，廣瓊國道 (207)線南北貫穿整個鎮(zhèn)區(qū) ,還有省道等，為三市縣交匯點，面積 237平方公里，人口將近 12萬。 ?農(nóng)作物 —— 甘蔗是本鎮(zhèn)的農(nóng)村的重要收入，有一家國家級糖廠。 ?城月鎮(zhèn)“新市場”，開發(fā)于改革開放初，約 1985左右，面積 300— 400畝之間。 城月鎮(zhèn)“新市場”住宅區(qū)現(xiàn)狀分析 ?開發(fā)模式：以居住帶動商業(yè)配套模式； ?開發(fā)的主體是鎮(zhèn)政府，剛開發(fā)推出市場之始，有大量的當?shù)鼐用窈娃r(nóng)村進城客戶前往買地置業(yè)，當?shù)氐貎r不足 300元 /㎡ ； ?只是作為一個純粹居民區(qū)，相應配套嚴重不足，連一般性質(zhì)的商業(yè)配套都缺乏，如此大的居民區(qū)日常需要的菜市都沒配套。 ?據(jù)了解，當時規(guī)劃有菜集市配套，但因為政府預估不足，規(guī)劃缺乏前瞻性，因此在后期落地實施時，因土地預留規(guī)模不足而流產(chǎn)。 ?開發(fā)周期：將近 25年 ，目前只是開發(fā)了 7成，由于政府的失策，造成多次地塊空置浪費，土地開發(fā)不充分，區(qū)域吸引力度不夠，造成開發(fā)失敗。 小結(jié)：因缺乏合理的規(guī)劃，和正確的政府引導模式，造成該項的失敗。 案例反思與借鑒 反思兩大案例： 含洸商業(yè)中心 開發(fā)模式：以配套帶動居住模式 開發(fā)周期： 2— 3年 項目形象 :一派繁榮，成為鎮(zhèn)區(qū)最令人向往的商住中心 小結(jié)：在有限的市場環(huán)境下，通過了打造配套吸引客戶，從而開發(fā)成功。 城月“新市場” 開發(fā)模式：以居住帶動商業(yè)配套模式 開發(fā)周期：長達 25年之久 項目形象 :純粹一個居民區(qū)，配套不完善，商業(yè)氛圍嚴重缺乏，社區(qū)沒有吸引力 小結(jié)：試圖空手套白狼，其結(jié)果必然是歷經(jīng)長時間開發(fā)，但依然不成功。 結(jié)論：因此本項目開發(fā)策略必然：浛洸商業(yè)中心的開發(fā)模式，但必需創(chuàng)新，創(chuàng)造更多的市場有利因素，獲取更大的利潤空間，從而推動項目安全、快速開發(fā)。 項目開發(fā)策略 總策略： 捆綁政府，以配套帶動居住，以創(chuàng)造地塊高價值預期來提升項目的利潤空間，達成成功開發(fā)項目目的。 小結(jié)： 1. 做好政府的公關與協(xié)調(diào)，充分調(diào)動政府層面的作用，為項目打通阻礙。 2. 首期啟動必然是以配套項目為主，并且要項目落地增強市場信心。 3. 結(jié)合市政規(guī)劃契機，把握過程的節(jié)點時間，為項目造勢和推向做伏筆。 以科學合理規(guī)劃為前提，組合最佳產(chǎn)品配比： 宅基地皮為主 +盈利商業(yè)中心 —— 集市、商場 +部分高附加值商鋪 +小部分多層公寓 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品線與客戶線的對應面 宅基地皮為主 市場以宅基需求為主，需求客戶：當?shù)鼐用?、公務員、教師及事業(yè)單位職員、周邊村民、機關單位人員 盈利型商業(yè) 招商或自主經(jīng)營 部分高附加值商鋪 主要是拉動商業(yè)氛圍為啟動點，吸引投資可前來經(jīng)營，形式有兩種：招租和出售。 小體量多層公寓 因存在宅基自建現(xiàn)象，本就是內(nèi)緣市場的東華鎮(zhèn)區(qū)，市場的主體已基本給破壞，普通住宅在目前的市場狀況下幾乎沒有出路，風險太大，不宜建造，因華僑工業(yè)園的建成，企業(yè)的不斷進駐，外來人員增多，將本項目打造成為商業(yè)中心，必然是集焦全鎮(zhèn)區(qū)的眼光，因此小面積的公寓產(chǎn)品主要服務工業(yè)園區(qū)的客戶，且可以與酒店管理模式結(jié)合，實施經(jīng)營。 小結(jié)： 1. 宅基自建現(xiàn)象，東華鎮(zhèn)區(qū)的普通房地產(chǎn)模式已遭受嚴重打擊，普通住宅生存空間過小，開發(fā)有風險。 2. 由于項目的特殊性，因此在商業(yè)業(yè)態(tài)方面必需全面統(tǒng)籌，以避免業(yè)態(tài)到處亂開花。 單位產(chǎn)品策劃 產(chǎn)品單位面積 產(chǎn)品類型 面積大小或形態(tài) 宅基地皮為主 80— 150 ㎡ /戶，部分 180 ㎡ /戶以上 盈利型商業(yè) 主要以集中商業(yè)為主 部分高附加值商鋪 面積幅度在 80— 150 ㎡ /間，層高 6米 小體量多層公寓 6層，一層多戶，面積在 25— 60 ㎡ /套，戶型結(jié)構(gòu)為：單間、 1房 1廳、 2房 1廳和 2房 2廳 小結(jié)： 1. 營利性商業(yè)面積大小詳見噱頭產(chǎn)品策劃篇。 2. 公寓性產(chǎn)品，市場雖有需求，但體量不大，宜用前期營銷來知道公寓類產(chǎn)品是否開發(fā)。 高價值預期策劃：噱頭塑造 —— 配套項目的強力打造 原則 1. 利于匯集人流，增加商業(yè)中心的繁華景象，增加商業(yè)機會； 2. 便利生活條件，能為社區(qū)帶來方便； 3. 組團式分區(qū)，動靜結(jié)合，各功能片區(qū)互補，共享配套； 4. 放大商業(yè)中心的輻射區(qū)域，以鏈結(jié)鎮(zhèn)區(qū)為出發(fā)點，吸引鎮(zhèn)區(qū)人流； 5. 一個配套項目帶動一個賣點，以賣點突出項目的優(yōu)越性，滿足不同的客戶需求； 6. 是商業(yè)中心的配套，同時也是新行政中心和華僑工業(yè)園的配套； 7. 臨時啟動項目與永久性項目相結(jié)合，率先向市場展示的形態(tài)，加強市場信心； 配套項目打造原則 配套項目策劃 主要項目大配套 配套子項目 子項目分析 備注 綜合農(nóng)貿(mào)市場 項目的重點，在兼?zhèn)洳耸袌龉δ艿耐瑫r兼容部分農(nóng)產(chǎn)品交易場所，部分地塊用地可與政府協(xié)商解決，在空間布局中必需其它商業(yè)形成鏈條。 規(guī)劃布局形成片狀或帶狀 商業(yè)中心廣場 項目的重點，宜往路邊布局，展示本項目的價值。 休閑商業(yè)街 休閑購物街，可與宅基自建的首層商鋪形成鏈結(jié)。 美食街 主要以路邊便利的交通環(huán)境為擺設原則，因其存在空間污染，所有需要與居住片區(qū)有一定的區(qū)隔。 休閑小公園 在板塊劃分中，圍繞公園形成居住組團，這主要滿足不喜歡喧鬧環(huán)境的客戶。 帶狀布局 幼兒園 引進市級幼兒園，形成環(huán)境中的另一個噱頭，利用正向建筑朝向的間隔空間營造，主要以栽樹、設置修建石椅和小部分雕像即可。 —— 公交系統(tǒng)發(fā)車 放大本項目對鎮(zhèn)區(qū)的影響力 —— 長途汽車小站點 在沿路邊的項目地塊內(nèi)設置，主要是增加外來人員在項目的流通量，由此形成商機。 —— 配套項目用地規(guī)模 配套項目用地規(guī)模 子項目 用地面積 綜合農(nóng)貿(mào)市場 6000㎡ 商業(yè)中心廣場 2023 ㎡ 休閑商業(yè)街 1萬㎡ 美食街 5000 ㎡ 休閑小公園 —— 幼兒園 1000 ㎡ 公交系統(tǒng)發(fā)車站 2023 ㎡ 長途汽車小站點 小結(jié)： 1. 營利性商業(yè)面積大小詳見噱頭產(chǎn)品策劃篇。 2. 公寓性產(chǎn)品，市場雖有需求，但體量不大，宜用前期營銷來知道公寓類產(chǎn)品是否開發(fā)。 項目首期啟動 原則 1. 以回籠資金滾動開發(fā)為目標。 2. 以龍頭配套項目，刺激市場需求。 3. 啟動綜合農(nóng)貿(mào)市場的建造，展示未來價值預期。 4. 首期啟動目標客戶以企事業(yè)管理層、政府公務員、本地居民為主及周邊村莊客戶為主。 5. 作為東華鎮(zhèn)區(qū)新行政中心的第一個商業(yè)中心 ，展示項目形象是增加市場信心的最好方法。 項目首期啟動原則 首期啟動的項目 啟動的配套項目 子項目 用地面積 綜合農(nóng)貿(mào)市場 6000㎡ 公交系統(tǒng)發(fā)車站 500 ㎡ 首期啟動的主產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 面積大小或形態(tài) 宅基地皮為主 80— 150 ㎡ /戶，部分 180 ㎡ /戶以上 部分高附加值商鋪 面積幅度在 80— 150 ㎡ /間，層高 6米 小結(jié)： 1. 首期啟動，道路、管線鋪設為本項目啟動的前提； 2. 以配套帶動居住置業(yè)，作為綜合農(nóng)貿(mào)市場最為能聚集人氣的項目必需先行。 報告匯報完畢 2023年 05月 25日 英德盛邦投資有限公司 演講完畢，謝謝觀看！