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地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書-wenkub

2023-07-08 08:26:09 本頁面
 

【正文】 得到充分表現(xiàn),而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。本案將是涿洲市低價(jià)位高品質(zhì)的大型社區(qū)。經(jīng)過幾天的對(duì)涿洲商品房市場細(xì)致全面的考察與研究,可以得到以下結(jié)論:本案周邊住宅小區(qū)較多,居住環(huán)境良好,有豪門莊園、金興花園、中央公館等,已形成一個(gè)大型的居住片區(qū)。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,目前涿洲市場多以六層住宅樓為主。綱舉目張,有定位為前提依據(jù),各項(xiàng)營銷手段才能發(fā)揮最大效用;定位能創(chuàng)造差異,賦予項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性和特色;2.“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它產(chǎn)品的人們一個(gè)完美而充分的理由。該地區(qū)項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重,但“中央公館”項(xiàng)目已認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要并開始模仿推廣,本項(xiàng)目將有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。區(qū)位劣勢本項(xiàng)目位于市區(qū)最東部,周邊尚未形成居住規(guī)模,距離購物場所較遠(yuǎn),居民生活配套不完善,日常生活不便利。二、市場機(jī)會(huì)點(diǎn)通過以上市場調(diào)研了解到:目前涿洲市場優(yōu)秀樓盤極少,區(qū)域市場缺少有規(guī)模、有檔次的精品;各項(xiàng)目中小面積戶型較為暢銷;現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品差異化不明顯,戶外環(huán)境設(shè)計(jì)普遍較為粗糙,營銷包裝水平低?! ”本┏修k奧運(yùn)會(huì),將產(chǎn)生巨大的投資需求、消費(fèi)需求、產(chǎn)業(yè)需求和產(chǎn)品服務(wù)需求,京津冀經(jīng)濟(jì)圈以其獨(dú)特的優(yōu)勢成為南方產(chǎn)業(yè)資本向北方轉(zhuǎn)移的首選地區(qū)。四、中央公館辛源房地產(chǎn)開發(fā)的中央公館項(xiàng)目是涿洲地區(qū)首家板式小高層住宅項(xiàng)目,小區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)在涿洲眾房地產(chǎn)項(xiàng)目中處于領(lǐng)先地位,小區(qū)在建有4棟住宅樓2棟商用樓,起價(jià)2280元/平米、最高價(jià)2780元/平米、均價(jià)2480元/平米。價(jià)位:一層1420元/平米、二層1480元/平米、三層1610元/平米、四層1430元/平米、五層1290元/平米、六層988元/平米。二期開發(fā)六層板樓三棟,面積從57平米到132平米不等,每戶有必須購買的配套地下室,小區(qū)規(guī)模較小,容積率較高,綠化率較低,建筑外立面裝飾設(shè)計(jì)呆板。從今年的情形來看,政府已下定決心要調(diào)控房價(jià);開發(fā)商一邊堅(jiān)持房價(jià)會(huì)漲的言論,一邊悄悄調(diào)整策略;購房者則更多的在觀望和等待。由于去年北京有大量項(xiàng)目被延期到今年下半年入市,保守估計(jì)數(shù)量將達(dá)到200多個(gè)。北京市建委規(guī)定,只有符合“單套建筑面積在140(含)平方米以下”等三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的普通住房,才可享受優(yōu)惠政策。除了具備投資特點(diǎn)的中高檔項(xiàng)目銷售受到影響以外,開發(fā)商原本就主打投資理念的項(xiàng)目銷售也受到了極大影響。另一方面,從政策的實(shí)際影響來看,中高檔房之所以受影響最大,是因?yàn)檫@類房子為投資重點(diǎn),并且投資中高檔住房的人大都已經(jīng)擁有一套房產(chǎn),一般采取按揭的方式再次購房,然后采取先出租再出售的方式賺取回報(bào),也有的投資者購房后閑置一邊,等升值之后直接出售。政策不斷出臺(tái),包括重要領(lǐng)導(dǎo)人的講話,都表明目前房價(jià)過高,要采取措施改變這一現(xiàn)狀。第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、高檔項(xiàng)目市場現(xiàn)狀及分析“新政”導(dǎo)致炒、購房者觀望,觀望導(dǎo)致成交量萎縮。中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡,自東向西,開發(fā)水平形成一個(gè)很大的落差,東部沿海城市受惠于改革開放的諸多優(yōu)惠政策,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,與國際上的交流頻繁,資金和人口的“盆聚”明顯,居民購買力較強(qiáng),房地產(chǎn)開發(fā)水平較高,開發(fā)商在觀念、思維、資金實(shí)力、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市,并逐步形成了較明顯的專業(yè)化的分工。溪水竹園項(xiàng)目前期策劃建議書前言:目錄:第一章、公司簡介第二章、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第三節(jié)、項(xiàng)目周邊典型住宅項(xiàng)目概況第四節(jié)、涿洲地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及市場機(jī)會(huì)點(diǎn)第三章、本項(xiàng)目市場定位與主題概念第一節(jié)、項(xiàng)目概況第二節(jié)、項(xiàng)目SWOT分析第三節(jié)、市場定位第四章、項(xiàng)目規(guī)劃建議第一節(jié)、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀第二節(jié)、本案分期發(fā)展策略建議第三節(jié)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略第五章、營銷策劃及項(xiàng)目推廣第一節(jié)、中西部地區(qū)在借鑒、模仿、學(xué)習(xí)沿海先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),引入沿海的開發(fā)模式,引進(jìn)優(yōu)秀人才,進(jìn)步很快,正在急起直追。另據(jù)調(diào)查顯示:北京6月份高檔樓盤成交量幾乎為零,大部分高檔樓盤的銷售進(jìn)入“停滯”期。同時(shí),部分政策還有一系列細(xì)則將要出臺(tái),包括銀行會(huì)不會(huì)再次加息等,都存在很多不確定因素。而在今年不斷出臺(tái)的政策,無論是“提高首付比例”,還是“提高利率”的政策規(guī)定,對(duì)他們都有直接影響,并且關(guān)系到投資利潤。以前投資房產(chǎn)總是穩(wěn)賺不賠,而現(xiàn)在情況不同了,投資者也更理性了,因?yàn)榧词故峭顿Y,最終也得靠自住型客戶來解決房子的最終去向。從近期的樓市反饋看,面積已成為購房者挑選房產(chǎn)時(shí)首先考慮的要素,140平方米以下的戶型項(xiàng)目更加好銷。因此下半年樓市迎來放量拐點(diǎn)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。事實(shí)上,政策是要打擊投機(jī)和投資,保護(hù)自住。價(jià)位:一層1570元/平米、二層1370元/平米、三層1770元/平米、四層1480元/平米、五層1350元/平米、六層1050元/平米。三、燕趙花園燕趙花園是北京燕京實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與河北燕趙房地產(chǎn)有限公司合資開發(fā)的花園式住宅小區(qū),占地107畝,建筑面積10余萬平米,面積從88平米到275平米不等,有躍層、錯(cuò)層等多種戶型,綠化率接近50%。一層贈(zèng)送花園、地下室可以選擇。毗鄰北京的涿洲有著“天下第一州”的美譽(yù),憑借投資成本落差優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢大力建設(shè)京郊生態(tài)衛(wèi)星城,近年更是雄心勃勃欲打造成南資進(jìn)京的“橋頭堡”。第三章、 項(xiàng)目市場定位與主題概念第一節(jié)、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目緊鄰“京石”高速路,地處涿洲范陽東路開發(fā)區(qū)中心地段,是未來涿洲的發(fā)展重心,東側(cè)是陽光大街,北側(cè)是朝陽路,西側(cè)是開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃用地,且開發(fā)區(qū)政府辦公大樓與本項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工,地段、環(huán)境、人文得天獨(dú)厚。臨路噪音本項(xiàng)目三面臨街,臨路的住宅樓座會(huì)存在一定的噪音影響,臨路戶型偏低的價(jià)位會(huì)拉低整體銷售額。項(xiàng)目處于平地階段,對(duì)未來發(fā)展形式的不可預(yù)見性使本項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在今日地產(chǎn)市場,項(xiàng)目之間的差異性越來越小,同質(zhì)性越來越高,使得市場爭奪日益困難。定位是最基本的營銷戰(zhàn)略要素,競爭將市場推向了定位時(shí)代,在營銷理論中,市場細(xì)分、目標(biāo)市場與定位都是企業(yè)營銷戰(zhàn)略的要素,被稱為營銷戰(zhàn)略的STP。定位形成競爭優(yōu)勢,在這個(gè)定位時(shí)代,關(guān)鍵的不是對(duì)一件產(chǎn)品本身做些什么,而是你在消費(fèi)者心目中做些什么。這種布局已被大多數(shù)人所接受,推廣起來也相對(duì)容易。有利于周邊配套、市政設(shè)施的迅速發(fā)展和完善;本案位于涿洲開發(fā)區(qū),屬于新城區(qū),自然環(huán)境較好,而且規(guī)劃前景看好;本案及周邊交通便捷,917路平均每5分鐘一班。我公司介入后將為本案導(dǎo)入“人文建筑”的銷售概念?!叭宋慕ㄖ钡母拍睿梢詾楸景傅亩ㄎ惶峁┯辛χС?,同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素,如豐富高檔的“商業(yè)”配套等,全方位塑造高品質(zhì)形象。家庭結(jié)構(gòu):兩口到五口之家,兩居或三居戶型為主。首先,客戶對(duì)六層板樓的認(rèn)可度較高,而且宜采取一層送花園,頂層送露臺(tái)的促銷方式;其次,周邊項(xiàng)目就板式小高層而言,還是一個(gè)相對(duì)空白的市場(僅“中央公館”在建),存在一定有需求的潛在客戶。四、區(qū)域產(chǎn)品發(fā)展趨勢:在本案所在區(qū)域,最具代表性的項(xiàng)目當(dāng)數(shù)“中央公館”,它的外立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),小區(qū)規(guī)劃在該區(qū)域處于領(lǐng)先地位,率先推出價(jià)位相對(duì)較高的板式小高層,小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃為“人車分流”。建筑群體關(guān)系上盡量采用圍和式,提供開敞流動(dòng)的空間感和通透的景觀面。安全性是指住宅具有防盜、防火、抗震和抗御自然災(zāi)害的能力,還要具有一定的私密性。2)生理分居和功能分室。每一個(gè)功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系,它應(yīng)該通過人體工程學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué),用科學(xué)的方法來確定。除此以外各功能空間的相互關(guān)系對(duì)使用效果也有很大影響。為了節(jié)省投資將設(shè)備管線集中設(shè)置,因而廚房和衛(wèi)生間應(yīng)盡可能靠近,大戶型中主臥室最好設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間以提高戶型的品味。日照應(yīng)該滿足冬至日不小于1小時(shí)的滿窗連續(xù)日照,開窗的大小也規(guī)定不能小于地板面積的1/7。對(duì)樓板和分戶墻的隔聲量,則規(guī)定空氣聲應(yīng)大于45分貝、撞擊聲聲壓級(jí)應(yīng)小于75分貝。K。涿洲商品房市場具體分析:六層板樓市場需求以80—100平方米的二室二廳居多,建議設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)增大這部分的比例,以滿足絕大部分有購買能力的需求;適當(dāng)?shù)淖饕恍?20—140平米的三室兩廳,以及110 平米左右的小三居,滿足不同人群的需求;一層的客戶群體多為中、老年人,由于家庭子女較多,對(duì)面積需求偏大,可適當(dāng)建一些大戶型,而且建議贈(zèng)送花園,方便促銷;頂層設(shè)計(jì)時(shí),建議為初次置業(yè)的年輕人量身訂造,將頂層的一梯兩戶,拆分為一梯三戶至四戶,建議將戶型設(shè)計(jì)成50—70平米的一居室或一室一廳,以減少客戶的資金壓力;甚至可以將五、六層建成100平米以內(nèi)的小躍層,既溫馨又帶有濃郁的浪漫情調(diào),可以用來增加本案的賣點(diǎn)。針對(duì)一些追求居住環(huán)境、在涿洲進(jìn)行二次置業(yè)、思想意識(shí)超前、資金相對(duì)雄厚的成功人士,可以相對(duì)的推出錯(cuò)層、躍層,甚至錯(cuò)躍層,以新穎多變的戶型吸引客戶,同時(shí)增加本案賣點(diǎn);設(shè)計(jì)一些三室兩廳或者四室兩廳的面積控制在120—140之間的戶型,滿足那些渴望在高層觀景又對(duì)帶電梯的板樓有需求的中老年客戶群體。道路規(guī)劃道路規(guī)劃規(guī)劃采用人車分流的原則,讓車流不破壞小區(qū)的寧靜。會(huì)所與中央綠地分別作為室內(nèi)和室外活動(dòng)場地有機(jī)協(xié)調(diào);2)會(huì)所前期功能分布:一樓:售樓大廳(含接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū))、銷售辦公室;二樓:乒乓球室、臺(tái)球室、健身房、棋牌室、康體中心等,一個(gè)多功能廳,兼作培訓(xùn)、講座教室;三樓:員工宿舍及小型圖書室。另外,根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位,本項(xiàng)目應(yīng)是具有個(gè)性前衛(wèi)和品質(zhì)感的產(chǎn)品,應(yīng)脫離目前市場普遍嬌俗氣息,在外立面上體現(xiàn)清爽、明快的后現(xiàn)代節(jié)奏。三、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)環(huán)境景觀是一個(gè)整體的環(huán)境藝術(shù),它的設(shè)計(jì)不僅要滿足人的生理需要,更要針對(duì)性地滿足本社區(qū)客戶群的心理需求。具體環(huán)境設(shè)計(jì)建議如下:具備完善的環(huán)境景觀元素根據(jù)本社區(qū)的規(guī)模,以及對(duì)本項(xiàng)目的市場定位,其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)前提應(yīng)具有后現(xiàn)代特色:水景系統(tǒng)古代所謂“無水不成園”,水是住宅的血液,社區(qū)有水就有靈氣。草坪、樹木、花壇草坪是人們最喜愛的環(huán)境因素之一,本社區(qū)草坪面積應(yīng)盡量做大,草叢中有幽靜小道和長椅,以使用為主,采用較耐踩品種,方便居民在其中休息、玩耍。樹蔭下擺放休息坐椅,必會(huì)成為春夏秋冬鄰里間交流溝通的場所。每到傍晚,社區(qū)的居民們會(huì)聚集在廣場上,孩子玩游戲、年輕人打球、老年人活動(dòng)腿腳,勞累一天的人們需要一個(gè)全身放松并能相互交流的地方。照明系統(tǒng)環(huán)境景觀的照明內(nèi)容很豐富,例如草地照明、樹木照明、水面照明、噴泉照明、道路照明、樓體照明等。音樂系統(tǒng)因本項(xiàng)目的目標(biāo)定位是國際化精品社區(qū),在中心廣場
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