【正文】 馨蓮茗苑高層%%13西南盛鑫嘉園高層%%14東南西環(huán)景苑高層%%15北部萬方苑小高層%%16東南信德新時代多層及小高層%%17西南莊維花園高層%%18東南依蓮軒高層%%19東南蝶翠華庭高層%%20北部國電中興嘉園塔樓%%21北部頤源居(三期)小高層%%22北部恒華國際高層%%23北部新世華苑多層%%24東南麗陽四季高層(123層)%%25東南朗琴園（二期）小高層%%B、組團(tuán)組織布局方式本項目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式?！靶陆址弧崩砟睿炙窘ㄗh本項目把地塊劃分成二個組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。本項目根據(jù)自身的市場定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè) 動感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時尚社區(qū)為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。純靜空間保證安靜、安全、安逸。對本項目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補(bǔ)景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅力量”，他們對自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區(qū)。故針對本項目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計單位在此方面投入較大的精力及心血。這已經(jīng)成為競爭中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對產(chǎn)品設(shè)計進(jìn)行詳細(xì)闡述。戶型設(shè)計三維化戶型設(shè)計在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風(fēng)情的雙園林社區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品。步行空間步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計有中心花園，形成公共交往空間。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。C、組團(tuán)特色設(shè)計住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格。a、不同樓體戶型建筑面積比例本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對較少。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設(shè)計中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。建議本項目的板樓設(shè)計成一梯三戶的新型板樓。C、道路系統(tǒng)及交通組織動感曲線布局本項目定位的目標(biāo)客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便。b、道路分級布置按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)?！袢诵械揽刹捎糜彩孛?，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。敝司認(rèn)為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計上的創(chuàng)新與亮點。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識到戶型設(shè)計的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計出現(xiàn)了許多新穎的理念。功能配置主人房及衛(wèi)生間主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。打破單純外延空間落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。需求觀念改革購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計呈多樣化的特征。一居：50平米60平米二居（?。?0平米90平米二居（大）：90平米100平米三居：100平米120平米躍層：130平米150平米客廳公共活動區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書房保姆房廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間陽臺貯藏A、整體布局●戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。E、窗戶設(shè)計各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。如下圖目標(biāo)客戶群需求層次市場需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計需求變化平面布局容積率A、依據(jù)a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。B、板式高層戶型設(shè)計配比建議板樓是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。這是南方先進(jìn)市場的普遍設(shè)計特色。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。陽臺空中花園戶型ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析敝司以往所作的項目“優(yōu)秀賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計上作出二維到三維的開拓。錯層的市場銷售狀況：三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。：交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。本部分建議從景觀的價值、主題風(fēng)格到特色賣點進(jìn)行一一闡述。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。從區(qū)域市場來看，抓住機(jī)會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應(yīng)。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。建議本項目從建筑設(shè)計，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計邀請國際知名設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計，形成本項目的一大賣點。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英國園林以植物為主題。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法?！爸健庇窒髸ㄒ粯?，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。日式園林日式枯石山水園林建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。綠化設(shè)計 擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。A、容易出現(xiàn)的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹木要差。園內(nèi)綠樹成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過禁止設(shè)置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實用和美觀兩個目的。對消費者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對后續(xù)買房者的影響較大。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場需求的因素?！肮诺渲髁x”與現(xiàn)代主義相結(jié)合這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細(xì)致考慮，顯得普通化。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發(fā)設(shè)計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標(biāo)客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號召力。本項目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實現(xiàn)對稱和均衡風(fēng)格設(shè)置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件