【正文】 、樓間綠地、秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 5 特殊景觀區(qū)域 華盾鳳凰城 基本排列 7棟“ 6+1”多層 、 2棟 9層小高層、 1棟 18層高層 現(xiàn)代風(fēng)格 / 廣順現(xiàn)代城 建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動(dòng)的活性空間 13棟 18層高層 現(xiàn)代風(fēng)格 引入小湯河水系（未定） 金龍 ? 在園林設(shè)計(jì)上 有一定的特色，諸如 中心大面積 景 觀 、景觀軸線、廣場(chǎng)、 園林 小品等元素開(kāi)始得到廣泛的應(yīng)用， 都比較強(qiáng)調(diào) 內(nèi)部環(huán)境的塑造。主力 4060一室、 8595兩室 / 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 7 華盾鳳凰城 一梯三戶 69132平米 三室面積出現(xiàn) 112雙陽(yáng)臥戶型 / 廣順現(xiàn)代城 兩 梯 34戶 56130平米 110平米緊湊 三室，兩室陰廳較多 / 金龍 ? 面積區(qū)間集中在 45135 平米，其中一室、兩室的比例明顯偏大，占到整體套數(shù)的 80—— 90%（其中部分項(xiàng)目的一室 占到 30%左右 ，部分小戶型公寓一室比例更大 ）。 ? 建筑配套較為一般 。 社區(qū)幼兒園、國(guó)辦一流中、小學(xué)。在建設(shè)大街規(guī)劃有三層的金龍中央商街。周圍有多家賓館、酒店等，生活配套相對(duì)完善。 ? 銷售賣點(diǎn)集中在 地段、 環(huán)境、 內(nèi)外配套、價(jià)格 等幾個(gè)方面。 ? 銷售狀況普遍較好，臨海區(qū)域以及中心城區(qū)項(xiàng)目能保持在每月百余套，而邊緣區(qū)域也呈現(xiàn)出不錯(cuò)的銷售態(tài)勢(shì)。 位置圖： 突出 102 國(guó)道與海陽(yáng)路交口 （ 2）面積 ：項(xiàng)目占地面積 407 畝 。 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì) （ 1） 優(yōu)勢(shì)：地塊較為規(guī)整，便于建筑擺位；地塊臨近主要干道，內(nèi)外交通便于聯(lián)系 （ 2） 劣勢(shì)：現(xiàn)狀建筑及農(nóng)田需要拆遷平整 地 塊周圍景觀 （ 1） 北側(cè)為規(guī)劃教育用地，但現(xiàn)在基本為廠房商鋪；隔北環(huán)線相對(duì)的是工業(yè)區(qū)以及農(nóng)田； （ 2） 南側(cè)為新建多層住宅小區(qū)；西側(cè)為小湯河以及湯河公園，以及延伸的綠化帶；東側(cè)是海陽(yáng)路，對(duì)面是待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。包括 教育配套、大規(guī)模生活社區(qū)建設(shè) 等，未來(lái)三到五年內(nèi)周邊新建社區(qū)規(guī)模達(dá)到 150200 萬(wàn)平米，能有效地扭轉(zhuǎn)目前的區(qū)域地位。 ? 本案在地段上屬于正在上升的邊緣城區(qū)， 在價(jià)格上屬于秦皇島市的次高端，在品質(zhì)上打造秦皇島市的絕對(duì)高端， 并在推廣上予以充分表現(xiàn)，從而建立起地段 —— 價(jià)格 —— 品質(zhì) —— 推廣上的有效關(guān)系，進(jìn)而取得市場(chǎng)認(rèn)可。 北京、天津、唐山等周邊城鎮(zhèn)的購(gòu)買力量：秦皇島臨海區(qū)域的項(xiàng)目 50%以上的項(xiàng)目消費(fèi)力量來(lái)自周邊其他城市，主要以休閑度假以及投資為主，但項(xiàng)目距離休閑資源越遠(yuǎn)，對(duì)區(qū)外人口的吸引力越弱。關(guān)注度較高的為總房款、地段、配套以及環(huán)境等，且目前市場(chǎng)上存在大量的產(chǎn)品供給，可選余地較大。 隱性頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 小資階層 市民階層 底層 該區(qū)間是本案的主力消費(fèi)人群之一。 同時(shí)，古典風(fēng)格具有豐富的文化背景和深厚的文化基礎(chǔ)、具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力、 更容易體現(xiàn)樓盤的價(jià)值感。 尊崇生活區(qū)的建筑藝術(shù)表現(xiàn) 從園林、配套、雕塑等方面增加尊崇的項(xiàng)目語(yǔ)匯，體現(xiàn)本案精英貴族化的建筑語(yǔ)言。 ? 地下停車系統(tǒng) ，地面人車分流 （二） 基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)補(bǔ)充 立體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ：秦皇島 有天有地的別墅級(jí)社區(qū) ? 對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本案初步規(guī)劃方案的最大特色在于建筑類型：以 18 層、 11 層為主，該種設(shè)計(jì)有效的增加社區(qū)的空間效果，減少高層帶來(lái)的壓抑感。該區(qū)域的高端樓盤 渤海皇家 （ 僅 一棟樓）采用新古典的建筑風(fēng)格，樹(shù)立起獨(dú)特的高端形象，這也說(shuō)明該地對(duì)新的建筑風(fēng)格接受度也較強(qiáng)。 古典式園林構(gòu)圖 古典式水景雕塑 嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)稱式布局 古典花紋鋪裝 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 35 公建與配套系統(tǒng) —— 彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的綜合 體系 （面積、規(guī)范） ? 高層次初級(jí)教育：雙語(yǔ)幼兒園 ； ? 4000 平米會(huì)所 （含泳池 50*25） ； 室 內(nèi) 游泳館 1250 平米； 休閑廳 《 秦皇島市物業(yè)管理實(shí)施辦法》規(guī)定：建設(shè)單位在住宅物業(yè)移交時(shí)必須按開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積的 %的比例無(wú)償提供配套的物業(yè)管理辦公用房 ，本案物業(yè)管理用房 2500 平米。出房率高是因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)既符合高層建筑規(guī)范要求，又充分考慮控制公攤部分的面積。 D 戶型： 114 平米 E 戶型： 135 平米 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 40 Ⅳ組合：（ 一室 +一室 +一室 +一室 ） 面向首次置業(yè)者與投資客戶設(shè)計(jì)的小戶型。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 43 建筑配套建議 （ 1） 中水系統(tǒng) ? 建筑中水（ Reclaimed Water System for Building）由于中水系統(tǒng)建立的范圍不同又有不同的稱謂，建筑物中水是在一棟或幾棟建筑物內(nèi)建立的中水系統(tǒng)； 小區(qū) 中水是在小區(qū)內(nèi)建立的中水系 統(tǒng) ； ? 由于中水原水多采用優(yōu)質(zhì)雜排水，含有較低的有機(jī)污染濃度，宜采用以生物接觸氧化法為主的快速一段生物處理工藝：原水 → 格柵 → 調(diào)節(jié)池 → 生物接觸氧化 → 沉淀 →過(guò)濾 → 消毒 → 中水 。 ? 雨水處理后水質(zhì)能滿足景觀用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，適宜景觀魚(yú)類生長(zhǎng)。由于樓層較高，考慮開(kāi)窗產(chǎn)生大的氣流、風(fēng)速、噪音等影響居住，又因潮濕的空氣也時(shí)刻侵蝕著墻體材料和家具，造成極大的浪費(fèi)。 附件 ： 聯(lián)合地產(chǎn)簡(jiǎn)介 公司 理念 做 最 具專業(yè)水準(zhǔn)和影響力的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè) 天津聯(lián)合房地產(chǎn)銷售代理有限公司成立于 2020 年，至 今已走過(guò)五年多的專業(yè)化發(fā)展之路。 文 化 塑企厚積薄發(fā) 專 業(yè)先導(dǎo)創(chuàng)造價(jià)值 聯(lián)合地產(chǎn)始終秉承“專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持以“ TOP”理念即強(qiáng)調(diào)以團(tuán)隊(duì)（ Team）、開(kāi)放（ Open）、專業(yè)（ Professional）為核心，把 做最具專業(yè)水準(zhǔn)和影響 力的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)， 匯聚眾多秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 46 地產(chǎn)精英、整合各種優(yōu)勢(shì)資源，以獨(dú)立的專業(yè)視角，把握和滿足客戶的深層需求，為客戶解決專業(yè)問(wèn)題，創(chuàng)造增值價(jià)值。多年來(lái)在房地產(chǎn)的項(xiàng)目研發(fā)定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目推廣、銷售代理等 諸多領(lǐng)域進(jìn)行潛心研究、分項(xiàng)總結(jié)。河?xùn)|區(qū)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，河西區(qū)人文底蘊(yùn)深厚，和平區(qū)商賈往來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，北辰區(qū)、紅橋區(qū)大有后來(lái)居上的勢(shì)頭，濱海新區(qū)前途不可 估量，山東、河北與津毗鄰優(yōu)勢(shì)明顯，各區(qū)域不同的發(fā)展?fàn)顩r構(gòu)建起 房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況；不同項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)匯聚成聯(lián)合地產(chǎn)強(qiáng)大的專業(yè)能力。隨著濱海新區(qū)戰(zhàn)略地位的確定，塘、漢、大三區(qū)迎來(lái)了巨大發(fā)展契機(jī)，而聯(lián)合地產(chǎn)將在這熟悉的區(qū)域市場(chǎng)中發(fā)揮作用。商業(yè)地產(chǎn)中心在多年的運(yùn)作中承擔(dān)著顧問(wèn)咨詢、業(yè)態(tài)整合的角色。 集 團(tuán) 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)突出 共 享資源平臺(tái)廣闊 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 48 隸屬于天津聯(lián)信創(chuàng)想投資有限公司，聯(lián)合地產(chǎn)與兄弟公司聯(lián)手實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)的強(qiáng)大職能。商業(yè)地產(chǎn)博大精深，業(yè)態(tài)組合、運(yùn)作模式、區(qū)位選址、品牌整合各有不同。 商 業(yè) 運(yùn)作貨聯(lián)四海 招 商經(jīng)營(yíng)財(cái)合九洲 商業(yè)地產(chǎn)中心是聯(lián)合地產(chǎn)成立最久的一個(gè)部門，也是聯(lián)合地產(chǎn)著力鍛造的一個(gè)部門。秀谷陽(yáng)光住宅不到兩月的清盤速度用事實(shí)證明了該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展勢(shì)頭。 重 點(diǎn) 區(qū)位聯(lián)合樹(shù)旌 眾 多項(xiàng)目一路領(lǐng)先 2020 年聯(lián)合地產(chǎn)代理銷售項(xiàng)目多達(dá) 9 個(gè)，東海岸塘沽亮相；北辰與紅橋交界燕宇藝術(shù)城；爵色峰景位居和平，擠身高端市場(chǎng)；非 常公 館河?xùn)|揚(yáng)名；河西御景灣香港制造，頤澤花園山東綻放；鳳凰花園、 旺佳華庭河北運(yùn)作不同凡響；山東平原緊鑼密鼓。 立 足 天津潛心研究 本 土特色唯我最知 九河下梢、三岔河口孕育出天津衛(wèi)的悠久歷史。經(jīng)過(guò)不懈努力，聯(lián)合現(xiàn)已發(fā)展成為一家集完善的銷售體系、獨(dú)特的策劃模式和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理于一身的房地產(chǎn)專業(yè)代理銷售公司。所以，高品質(zhì)房產(chǎn) ,必須在不開(kāi)窗的同時(shí)，又能解決通風(fēng)換氣問(wèn)題。燈體之間高強(qiáng)度連接，抗風(fēng)強(qiáng)度高；高方便性 —— 安裝簡(jiǎn)便，無(wú)需開(kāi)溝布線，可任意安裝。雨水處理系統(tǒng)將樓房排水管截?cái)?，用管道連接，將雨水引進(jìn)集水箱。與市場(chǎng)上其他同等面積多為兩梯六戶以及小戶型公寓產(chǎn)品相比，該組合優(yōu)勢(shì)明顯。 C 及 C 反戶型： 93 平米 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 39 Ⅲ 組合： 3+3 組合（小三室 +標(biāo)準(zhǔn)三室組合） 114 平的經(jīng)濟(jì)型小三室，保證了客廳以及主臥室和一個(gè)多功能間都在陽(yáng)面，其他項(xiàng)目同等面積只是設(shè)計(jì)成為兩室。 ? 主力戶型選擇 ： Ⅰ 組合： 2+1+2（兩室、一室、兩室組合）：套內(nèi)建筑面積控制在 90 平米以內(nèi)。園周不設(shè)圍墻，使園內(nèi)綠化與園外的田野連成一片，而園內(nèi)一系列對(duì)景安排都與中軸線嚴(yán)格對(duì)稱。 ? 11 層樓層提升：鑒于該位置樓座主要位于中心景觀兩側(cè)，我們可以考慮增加樓 層， 調(diào)整到 1618 層 （間距允許的情況下） ，一是提升優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的比例，二是首層架空層損失的面積在此得到彌補(bǔ)。同時(shí)，在項(xiàng)目銷售階段作為銷售中心起到情景示范的作用。 放在秦皇島的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景下，目前的建筑風(fēng)格較為單一，較多的是一種現(xiàn)代簡(jiǎn)約的分格。其中地段、價(jià)格、戶型均可以做理性的分析和對(duì)比， 唯有建筑外觀形象是感性的，無(wú)法進(jìn)行量化分析對(duì)比，然而這又是最能體現(xiàn)樓盤個(gè)性的因素。 ? 休閑導(dǎo)向 —— 針對(duì)區(qū)外的客戶，最秦皇島最為認(rèn)可的還是休閑度假，這也是諸多項(xiàng)目待對(duì)打的一個(gè)名片。 住房購(gòu)買階層劃分 階層分析 整個(gè)項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 19 區(qū)位條件 門戶實(shí)現(xiàn)條件 華南門戶星河灣 項(xiàng)目精神堡壘 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 20 （二）客戶定位 以港城區(qū)及及其周邊城區(qū)為主、廣泛分布的客戶群體來(lái)源 以中間階層為主，涵蓋休閑改善型客戶以及康居型客戶的客戶群體特征 本案主力購(gòu)買群體 海港區(qū)及周邊城區(qū)的購(gòu)買力量：當(dāng)?shù)刂懈叨耸召M(fèi)群體（企業(yè)主，企業(yè)中高級(jí)管理人員，行政事業(yè)單 位的官員等）、當(dāng)?shù)氐闹械仁杖腚A層（白領(lǐng)、個(gè)體戶等）。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 16 （三）市場(chǎng)調(diào)研綜合說(shuō)明 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析及價(jià)值提升要素 類比項(xiàng) 地段配套 價(jià)格 規(guī)模 規(guī)劃水平 建筑形式 外檐風(fēng)格 園林設(shè)計(jì) 戶型 建筑配套 會(huì)所及生活配套 車位配比 營(yíng)銷推廣 物業(yè)管理 當(dāng)?shù)刂髁鳜F(xiàn)狀 臨海、 中心區(qū)、邊緣依次排列 與地段依存度較高，但也受到建筑品質(zhì)、內(nèi)部配套等方面影響 以中等以上樓盤為主 一般，但也出現(xiàn)部分亮點(diǎn) 高層住宅，一梯四戶以上 現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主 35％55%，對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)較為看重 戶型設(shè)計(jì)遷就面積， 舒適性 普遍較差 配套標(biāo)準(zhǔn)一般 項(xiàng)目配套主要以商業(yè)為主 ，部分配有會(huì)所 1：: 報(bào)紙、路牌等傳統(tǒng)媒介 對(duì)物業(yè)管理關(guān)注度較低 當(dāng)?shù)刈罡咚? 臨海地段 臨海地段 130萬(wàn)大盤 建筑組合、風(fēng)格、配套等都有不錯(cuò)元素 金海灣復(fù)合式建筑，中央勝境組合 中央勝境、 渤?；始? 渤海皇家 、在水一方 在水 一方，中央勝境 在水一方職能、環(huán)保配套 中央勝境會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等 海濱第一城1： 1，全地下 \ 渤?；始? 本案價(jià)值提升空間 城北地段的開(kāi)發(fā)潛力 關(guān)聯(lián)因素：區(qū)域配套、環(huán)境、戶型、綜合品質(zhì)等 50余萬(wàn)平米 賦予項(xiàng)目新的理念 本案 111層 打造高端立面風(fēng)格 高品質(zhì)的貴族化園林 充分利用建筑形式，打造高舒適度主流面積戶型 引入局部領(lǐng)先的配套元素 豐富內(nèi)部配套，彌補(bǔ)區(qū)位缺陷 地下車位，做到 1： 之上 示范中心等等 提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì) 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 17 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升水平定性分析 價(jià)值元素：不可變因素 —— 位置、交通、周邊配套、周邊環(huán)境、樓盤規(guī)模 可變因素 —— 規(guī)劃、建筑、戶型、園林、營(yíng)銷、物業(yè)管理等