【正文】 、樓間綠地、秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 5 特殊景觀區(qū)域 華盾鳳凰城 基本排列 7棟“ 6+1”多層 、 2棟 9層小高層、 1棟 18層高層 現(xiàn)代風格 / 廣順現(xiàn)代城 建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動的活性空間 13棟 18層高層 現(xiàn)代風格 引入小湯河水系（未定） 金龍 ? 在園林設計上 有一定的特色，諸如 中心大面積 景 觀 、景觀軸線、廣場、 園林 小品等元素開始得到廣泛的應用， 都比較強調(diào) 內(nèi)部環(huán)境的塑造。主力 4060一室、 8595兩室 / 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 7 華盾鳳凰城 一梯三戶 69132平米 三室面積出現(xiàn) 112雙陽臥戶型 / 廣順現(xiàn)代城 兩 梯 34戶 56130平米 110平米緊湊 三室，兩室陰廳較多 / 金龍 ? 面積區(qū)間集中在 45135 平米，其中一室、兩室的比例明顯偏大，占到整體套數(shù)的 80—— 90%（其中部分項目的一室 占到 30%左右 ，部分小戶型公寓一室比例更大 ）。 ? 建筑配套較為一般 。 社區(qū)幼兒園、國辦一流中、小學。在建設大街規(guī)劃有三層的金龍中央商街。周圍有多家賓館、酒店等，生活配套相對完善。 ? 銷售賣點集中在 地段、 環(huán)境、 內(nèi)外配套、價格 等幾個方面。 ? 銷售狀況普遍較好，臨海區(qū)域以及中心城區(qū)項目能保持在每月百余套，而邊緣區(qū)域也呈現(xiàn)出不錯的銷售態(tài)勢。 位置圖： 突出 102 國道與海陽路交口 （ 2）面積 ：項目占地面積 407 畝 。 地塊本身的優(yōu)劣勢 （ 1） 優(yōu)勢：地塊較為規(guī)整，便于建筑擺位；地塊臨近主要干道，內(nèi)外交通便于聯(lián)系 （ 2） 劣勢：現(xiàn)狀建筑及農(nóng)田需要拆遷平整 地 塊周圍景觀 （ 1） 北側(cè)為規(guī)劃教育用地，但現(xiàn)在基本為廠房商鋪；隔北環(huán)線相對的是工業(yè)區(qū)以及農(nóng)田； （ 2） 南側(cè)為新建多層住宅小區(qū)；西側(cè)為小湯河以及湯河公園，以及延伸的綠化帶；東側(cè)是海陽路，對面是待開發(fā)建設用地。包括 教育配套、大規(guī)模生活社區(qū)建設 等，未來三到五年內(nèi)周邊新建社區(qū)規(guī)模達到 150200 萬平米，能有效地扭轉(zhuǎn)目前的區(qū)域地位。 ? 本案在地段上屬于正在上升的邊緣城區(qū)， 在價格上屬于秦皇島市的次高端，在品質(zhì)上打造秦皇島市的絕對高端， 并在推廣上予以充分表現(xiàn)，從而建立起地段 —— 價格 —— 品質(zhì) —— 推廣上的有效關系，進而取得市場認可。 北京、天津、唐山等周邊城鎮(zhèn)的購買力量：秦皇島臨海區(qū)域的項目 50%以上的項目消費力量來自周邊其他城市，主要以休閑度假以及投資為主，但項目距離休閑資源越遠，對區(qū)外人口的吸引力越弱。關注度較高的為總房款、地段、配套以及環(huán)境等，且目前市場上存在大量的產(chǎn)品供給，可選余地較大。 隱性頂層 財富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 小資階層 市民階層 底層 該區(qū)間是本案的主力消費人群之一。 同時，古典風格具有豐富的文化背景和深厚的文化基礎、具有強烈的視覺沖擊力、 更容易體現(xiàn)樓盤的價值感。 尊崇生活區(qū)的建筑藝術表現(xiàn) 從園林、配套、雕塑等方面增加尊崇的項目語匯，體現(xiàn)本案精英貴族化的建筑語言。 ? 地下停車系統(tǒng) ，地面人車分流 （二） 基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設計補充 立體規(guī)劃設計理念 ：秦皇島 有天有地的別墅級社區(qū) ? 對比競爭項目，本案初步規(guī)劃方案的最大特色在于建筑類型：以 18 層、 11 層為主，該種設計有效的增加社區(qū)的空間效果，減少高層帶來的壓抑感。該區(qū)域的高端樓盤 渤海皇家 （ 僅 一棟樓）采用新古典的建筑風格，樹立起獨特的高端形象，這也說明該地對新的建筑風格接受度也較強。 古典式園林構圖 古典式水景雕塑 嚴謹對稱式布局 古典花紋鋪裝 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 35 公建與配套系統(tǒng) —— 彌補區(qū)域配套不足的綜合 體系 （面積、規(guī)范） ? 高層次初級教育：雙語幼兒園 ； ? 4000 平米會所 （含泳池 50*25） ； 室 內(nèi) 游泳館 1250 平米； 休閑廳 《 秦皇島市物業(yè)管理實施辦法》規(guī)定：建設單位在住宅物業(yè)移交時必須按開發(fā)建設房屋總建筑面積的 %的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房 ，本案物業(yè)管理用房 2500 平米。出房率高是因為產(chǎn)品設計既符合高層建筑規(guī)范要求，又充分考慮控制公攤部分的面積。 D 戶型： 114 平米 E 戶型： 135 平米 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 40 Ⅳ組合：（ 一室 +一室 +一室 +一室 ） 面向首次置業(yè)者與投資客戶設計的小戶型。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 43 建筑配套建議 （ 1） 中水系統(tǒng) ? 建筑中水（ Reclaimed Water System for Building）由于中水系統(tǒng)建立的范圍不同又有不同的稱謂，建筑物中水是在一棟或幾棟建筑物內(nèi)建立的中水系統(tǒng)； 小區(qū) 中水是在小區(qū)內(nèi)建立的中水系 統(tǒng) ； ? 由于中水原水多采用優(yōu)質(zhì)雜排水，含有較低的有機污染濃度，宜采用以生物接觸氧化法為主的快速一段生物處理工藝：原水 → 格柵 → 調(diào)節(jié)池 → 生物接觸氧化 → 沉淀 →過濾 → 消毒 → 中水 。 ? 雨水處理后水質(zhì)能滿足景觀用水水質(zhì)標準，適宜景觀魚類生長。由于樓層較高，考慮開窗產(chǎn)生大的氣流、風速、噪音等影響居住，又因潮濕的空氣也時刻侵蝕著墻體材料和家具，造成極大的浪費。 附件 ： 聯(lián)合地產(chǎn)簡介 公司 理念 做 最 具專業(yè)水準和影響力的房地產(chǎn)服務企業(yè) 天津聯(lián)合房地產(chǎn)銷售代理有限公司成立于 2020 年，至 今已走過五年多的專業(yè)化發(fā)展之路。 文 化 塑企厚積薄發(fā) 專 業(yè)先導創(chuàng)造價值 聯(lián)合地產(chǎn)始終秉承“專業(yè)創(chuàng)造價值”的經(jīng)營理念，堅持以“ TOP”理念即強調(diào)以團隊（ Team）、開放（ Open）、專業(yè)（ Professional）為核心，把 做最具專業(yè)水準和影響 力的房地產(chǎn)服務企業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的終極目標， 匯聚眾多秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 46 地產(chǎn)精英、整合各種優(yōu)勢資源，以獨立的專業(yè)視角，把握和滿足客戶的深層需求，為客戶解決專業(yè)問題，創(chuàng)造增值價值。多年來在房地產(chǎn)的項目研發(fā)定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設計、項目推廣、銷售代理等 諸多領域進行潛心研究、分項總結(jié)。河東區(qū)發(fā)展?jié)摿o限，河西區(qū)人文底蘊深厚，和平區(qū)商賈往來經(jīng)濟發(fā)達，北辰區(qū)、紅橋區(qū)大有后來居上的勢頭，濱海新區(qū)前途不可 估量，山東、河北與津毗鄰優(yōu)勢明顯，各區(qū)域不同的發(fā)展狀況構建起 房地產(chǎn)市場的總體狀況；不同項目的操作經(jīng)驗匯聚成聯(lián)合地產(chǎn)強大的專業(yè)能力。隨著濱海新區(qū)戰(zhàn)略地位的確定，塘、漢、大三區(qū)迎來了巨大發(fā)展契機，而聯(lián)合地產(chǎn)將在這熟悉的區(qū)域市場中發(fā)揮作用。商業(yè)地產(chǎn)中心在多年的運作中承擔著顧問咨詢、業(yè)態(tài)整合的角色。 集 團 經(jīng)營優(yōu)勢突出 共 享資源平臺廣闊 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 48 隸屬于天津聯(lián)信創(chuàng)想投資有限公司，聯(lián)合地產(chǎn)與兄弟公司聯(lián)手實現(xiàn)綜合服務的強大職能。商業(yè)地產(chǎn)博大精深，業(yè)態(tài)組合、運作模式、區(qū)位選址、品牌整合各有不同。 商 業(yè) 運作貨聯(lián)四海 招 商經(jīng)營財合九洲 商業(yè)地產(chǎn)中心是聯(lián)合地產(chǎn)成立最久的一個部門，也是聯(lián)合地產(chǎn)著力鍛造的一個部門。秀谷陽光住宅不到兩月的清盤速度用事實證明了該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展勢頭。 重 點 區(qū)位聯(lián)合樹旌 眾 多項目一路領先 2020 年聯(lián)合地產(chǎn)代理銷售項目多達 9 個，東海岸塘沽亮相；北辰與紅橋交界燕宇藝術城；爵色峰景位居和平，擠身高端市場；非 常公 館河東揚名；河西御景灣香港制造，頤澤花園山東綻放；鳳凰花園、 旺佳華庭河北運作不同凡響；山東平原緊鑼密鼓。 立 足 天津潛心研究 本 土特色唯我最知 九河下梢、三岔河口孕育出天津衛(wèi)的悠久歷史。經(jīng)過不懈努力，聯(lián)合現(xiàn)已發(fā)展成為一家集完善的銷售體系、獨特的策劃模式和科學的經(jīng)營管理于一身的房地產(chǎn)專業(yè)代理銷售公司。所以，高品質(zhì)房產(chǎn) ,必須在不開窗的同時，又能解決通風換氣問題。燈體之間高強度連接，抗風強度高；高方便性 —— 安裝簡便，無需開溝布線，可任意安裝。雨水處理系統(tǒng)將樓房排水管截斷，用管道連接，將雨水引進集水箱。與市場上其他同等面積多為兩梯六戶以及小戶型公寓產(chǎn)品相比，該組合優(yōu)勢明顯。 C 及 C 反戶型： 93 平米 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 39 Ⅲ 組合： 3+3 組合（小三室 +標準三室組合） 114 平的經(jīng)濟型小三室，保證了客廳以及主臥室和一個多功能間都在陽面，其他項目同等面積只是設計成為兩室。 ? 主力戶型選擇 ： Ⅰ 組合： 2+1+2（兩室、一室、兩室組合）：套內(nèi)建筑面積控制在 90 平米以內(nèi)。園周不設圍墻，使園內(nèi)綠化與園外的田野連成一片，而園內(nèi)一系列對景安排都與中軸線嚴格對稱。 ? 11 層樓層提升：鑒于該位置樓座主要位于中心景觀兩側(cè)，我們可以考慮增加樓 層， 調(diào)整到 1618 層 （間距允許的情況下） ，一是提升優(yōu)勢產(chǎn)品的比例，二是首層架空層損失的面積在此得到彌補。同時，在項目銷售階段作為銷售中心起到情景示范的作用。 放在秦皇島的房地產(chǎn)開發(fā)背景下，目前的建筑風格較為單一，較多的是一種現(xiàn)代簡約的分格。其中地段、價格、戶型均可以做理性的分析和對比， 唯有建筑外觀形象是感性的，無法進行量化分析對比，然而這又是最能體現(xiàn)樓盤個性的因素。 ? 休閑導向 —— 針對區(qū)外的客戶，最秦皇島最為認可的還是休閑度假，這也是諸多項目待對打的一個名片。 住房購買階層劃分 階層分析 整個項目的客戶群定位必然是多層次的。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 19 區(qū)位條件 門戶實現(xiàn)條件 華南門戶星河灣 項目精神堡壘 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 20 （二）客戶定位 以港城區(qū)及及其周邊城區(qū)為主、廣泛分布的客戶群體來源 以中間階層為主，涵蓋休閑改善型客戶以及康居型客戶的客戶群體特征 本案主力購買群體 海港區(qū)及周邊城區(qū)的購買力量：當?shù)刂懈叨耸召M群體（企業(yè)主，企業(yè)中高級管理人員，行政事業(yè)單 位的官員等）、當?shù)氐闹械仁杖腚A層（白領、個體戶等）。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 16 （三）市場調(diào)研綜合說明 項目價值分析及價值提升要素 類比項 地段配套 價格 規(guī)模 規(guī)劃水平 建筑形式 外檐風格 園林設計 戶型 建筑配套 會所及生活配套 車位配比 營銷推廣 物業(yè)管理 當?shù)刂髁鳜F(xiàn)狀 臨海、 中心區(qū)、邊緣依次排列 與地段依存度較高，但也受到建筑品質(zhì)、內(nèi)部配套等方面影響 以中等以上樓盤為主 一般，但也出現(xiàn)部分亮點 高層住宅，一梯四戶以上 現(xiàn)代簡約為主 35％55%，對環(huán)境設計較為看重 戶型設計遷就面積， 舒適性 普遍較差 配套標準一般 項目配套主要以商業(yè)為主 ，部分配有會所 1：: 報紙、路牌等傳統(tǒng)媒介 對物業(yè)管理關注度較低 當?shù)刈罡咚? 臨海地段 臨海地段 130萬大盤 建筑組合、風格、配套等都有不錯元素 金海灣復合式建筑，中央勝境組合 中央勝境、 渤?；始? 渤?；始?、在水一方 在水 一方，中央勝境 在水一方職能、環(huán)保配套 中央勝境會所、雙語幼兒園等 海濱第一城1： 1，全地下 \ 渤?；始? 本案價值提升空間 城北地段的開發(fā)潛力 關聯(lián)因素：區(qū)域配套、環(huán)境、戶型、綜合品質(zhì)等 50余萬平米 賦予項目新的理念 本案 111層 打造高端立面風格 高品質(zhì)的貴族化園林 充分利用建筑形式，打造高舒適度主流面積戶型 引入局部領先的配套元素 豐富內(nèi)部配套，彌補區(qū)位缺陷 地下車位，做到 1： 之上 示范中心等等 提升物業(yè)服務品質(zhì) 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 17 項目價值提升水平定性分析 價值元素：不可變因素 —— 位置、交通、周邊配套、周邊環(huán)境、樓盤規(guī)模 可變因素 —— 規(guī)劃、建筑、戶型、園林、營銷、物業(yè)管理等