【正文】 袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇 羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅 膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇袈芇蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁 秦皇島 項目前期定位及 規(guī)劃設(shè)計 建議書 天津聯(lián)合地產(chǎn) 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設(shè)計建議 1 1 目錄 一、秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)查 —— 市場、地塊及本案的開發(fā)機(jī)會 .......................................................................................................................... 2 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場綜合分析 ....................................................................................................................................................................... 2 （二）地塊 SWOT 分析 ................................................................................................................................................................................... 13 （三）市場調(diào)研綜合說明 ................................................................................................................................................................................. 16 二、項目市場定位 —— 基于市場判斷的開發(fā)方向 ................................................................................................................................................ 18 （一）市場定位 ................................................................................................................................................................................................. 18 （二）客戶定位 ................................................................................................................................................................................................. 20 （三）產(chǎn)品定位 ................................................................................................................................................................................................. 22 三、本案總體規(guī)劃設(shè)計建議 ——打造本項目卓爾不群的產(chǎn)品形態(tài) .................................................................................................................... 24 （一）項目初步規(guī)劃和設(shè)想 ............................................................................................................................................................................. 24 （二）基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設(shè)計補(bǔ)充 ..................................................................................................................................... 27 附件：聯(lián)合地產(chǎn)簡介 ................................................................................................................................................................................................ 45 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設(shè)計建議 1 2 一、秦皇島房地產(chǎn) 市場調(diào)查 —— 市場、地塊及本案的開發(fā) 機(jī)會 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場綜合分析 1 、 項目特性分析 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 整體區(qū)位 項目體量 項目檔 次 陽光海岸 河濱路與文體路交匯處 臨海區(qū)域 3個樓座 兩棟精裝修商品房；一棟普通 住宅 渤?；始? 文體路 8號（秦皇島） 臨海區(qū)域 1 棟 31 層高層 4萬平米 高檔住宅 世紀(jì)海洋花園 燕山大學(xué)對面 臨海區(qū)域 19 萬平米， 10 棟 1933 層的高層、以及 2 棟商業(yè)樓、2 棟會所組成 普通住宅 金海灣森林逸城 河北大街西段濱海大道以北，山 東堡立交橋以西 臨海區(qū)域 110萬 林海休閑大盤 在水一方 北臨和平大街，東臨西港路，南 臨濱河路、西臨大湯河 海港城西區(qū)域 130萬平米 城西高品質(zhì)大盤 和平花園 和平大街以北，西港路以西 海港城西區(qū)域 27萬 2020戶 普通住宅樓盤 文博城 海陽路、西港路、港城大街形成 的天然黃金三角地 海港城西區(qū)域 32萬平米 塔板結(jié)合的普通住宅樓盤 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設(shè)計建議 1 3 華盾鳳凰城 北環(huán)路與西港路交口 海港城西區(qū)域 5萬 普通住宅樓盤 廣順現(xiàn)代城 海洋路與北環(huán)路交叉地帶 海港城西區(qū)域 177918平米， 1728戶 普通住宅樓盤 金龍中央勝境 建設(shè)大街（人民廣場對面） 海港中心區(qū)域 44萬 高品質(zhì)中心樓盤 渤海明珠 河北大街四道橋汽車站旁 海港中心區(qū)域 353547平米 2520戶 普通住宅 樓盤 天洋新城 迎賓路 城北火車站區(qū)域 普通住宅樓盤 海港第一城 東港路與燕山大街東段的黃金 交匯處 城東環(huán)城區(qū)域 30萬 20個樓座 城西高品質(zhì)大盤 綜合說明： ? 本次調(diào)研主要跟蹤該區(qū)域有代表性的 13 個樓盤，涉及 臨海區(qū)域 4 個、海港中心區(qū)域 2 個、海港城西區(qū)域 5 個、城北以及城東各 1 個 ，涉及 不同的板塊、產(chǎn)品形式及項目檔次 ； ? 秦皇島房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域： 海濱、中心區(qū)、城市周邊邊緣區(qū)域 ； ? 開發(fā)體量：以上主要在售項目 總建筑面積 470 萬平米 ， 項目體量普遍較大，總體規(guī)模在 30 萬以上的項目 6 個，其中不乏 100萬以上的 大盤。 ? 上述項目以 渤海皇家 、中央勝境 項目檔次最高，在水一方、海港第一城、金海灣森林逸城為各具特色的大盤項目，而其他項目較為一般。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設(shè)計建議 1 4 2 、 項目 規(guī)劃及 建筑風(fēng)格 物業(yè)名稱 規(guī)劃理念 建筑形式 外檐風(fēng)格 園林設(shè)計 陽光海岸 以波浪建筑曲線配合美麗的海岸線動感流暢 ；高層精裝、19層毛坯。 高層 19層、 32層、 33層 現(xiàn)代簡約 / 世紀(jì)海洋花園 提升樓層做大綠化，綠化率55%,同時可以借用臨海景觀 10棟 1933高層， 2棟商業(yè)， 2棟會所 現(xiàn)代簡約 確保戶戶觀海的遠(yuǎn)景；高綠化，借景造園，人文環(huán)境與自然和 諧統(tǒng)一 渤海皇家 一棟大面積住宅，前后歐式園 林、會所以及室外網(wǎng)球場 33層高層 歐式古典 8300 平米超大、永久生態(tài)綠地，綠化率高達(dá) 69%； 16 米寬的中軸景觀大道，兩旁植不同風(fēng)情的花草，精美的雕塑點綴期間，景觀優(yōu)勢彰顯 金海灣森林逸城 源于大海的精靈 海螺，整體規(guī)劃呈海螺型設(shè)計，不同形態(tài)的建筑組團(tuán)構(gòu)成了螺旋形的曲線，并將高檔別墅設(shè)計在螺旋之心。