【文章內容簡介】 一 期 :6+1是 43棟 ,二期 :21層 30棟 ,22層二棟 ,32層四棟 三期 :別墅。 現(xiàn)代簡約 海岸風情園林景觀 在水一方 社區(qū)人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑國際 化、設備節(jié)能化、管理規(guī)范化、安防智能化 1 1 1 32層高層、別墅 德國現(xiàn)代建筑風格 造型簡約、方正，色彩沉穩(wěn)協(xié)調 將山的概念延伸演化為“臺地與坡地”的微地形，兩大人工湖貫穿社區(qū)南北，多條水系流動于每棟樓前 和平花園 本項目依托 15 畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀建立，戶戶南北通透，小區(qū)內人車分流，空間規(guī)劃層次豐富 15棟“ 6+1”多層、 5棟 11層小高層、純板式 11棟 18層高層組成 ； 11躍 12小高層 5棟，商業(yè)寫字樓 4棟 現(xiàn)代風格，淺色系 15畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀 文博城 加大樓間距塑造空間綠化 7個 32層住宅、 1個 26層綜合樓、 4個商業(yè)辦公樓 現(xiàn)代簡約 精致、優(yōu)美、生態(tài)的基調，以水位自然靈動的要素。分為社區(qū)主景觀、樓間綠地、秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 5 特殊景觀區(qū)域 華盾鳳凰城 基本排列 7棟“ 6+1”多層 、 2棟 9層小高層、 1棟 18層高層 現(xiàn)代風格 / 廣順現(xiàn)代城 建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動的活性空間 13棟 18層高層 現(xiàn)代風格 引入小湯河水系（未定） 金龍中央勝境 商務、商業(yè)、住宅、公寓、 會所等綜合性小項目 住宅 11棟高層（住宅配備雙電梯）其中最高 23層，最低 10層； 2棟商用樓和辦公樓； 1棟酒店式服務公寓組成 德國現(xiàn)代建筑風格 造型簡約、方正，色彩沉穩(wěn)協(xié)調 項目內部園林水系布局錯落有致 ；超大面積社區(qū)花園 渤海明珠 中間 130米樓間距， 45畝大型社區(qū)園林 10棟 1832層南北通透、框架剪力墻結 構高層商住樓 采用“通體”麻面、亞光 高檔外墻磚面層 45畝地園林，奇花、異草、名樹、怪石、小溪、疊水應有盡有 天洋新城 / 目前開發(fā)的 3期是 2棟高層：其中 1棟為18層； 1棟為 12層小高層 海港第一城 復合社區(qū)，中軸景觀帶、全 地下人車分流、高低錯 落 1 1 28層電梯純板 純德式簡約建筑，采用獨特的雙向建筑立面設計手法 中西合璧，超萬平米水景主題，縱貫社區(qū)南北景觀主軸，東西走向樓間景觀帶自然寫意 綜合說明： ? 規(guī)劃水平較高，一些先進的設計元素如 全地下停車、人車分流、空間綠化、中 水處理 、會所配套 等等，同時在小區(qū)功能分布上也加大對典型產品（如公寓等）、公建配套的比重等。 ? 在建筑形式上 6+1 等多層產品形式逐漸退出市場，取而代之是小高層、高層住宅，且目前 20 層以上的高層住宅成為項目供給的主流，由于戶型的限制，出現(xiàn)大量的塔樓以及塔板結合的項目，對戶型設計 產生負面影響。 ? 在建筑立面風格上以 現(xiàn)代簡約風格 為主，強調簡單線條以及淺色系； 渤海皇家 項目采用現(xiàn)代與 歐式風格 的結合，氣質典雅品質感較秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 6 強 ；另外，在該區(qū)出現(xiàn)三個 德式現(xiàn)代風格 的建筑，分別是 在水一方、中央勝境以及海港第一城， 建筑風格也在逐漸過渡，強調品質感。 ? 在園林設計上 有一定的特色，諸如 中心大面積 景 觀 、景觀軸線、廣場、 園林 小品等元素開始得到廣泛的應用， 都比較強調 內部環(huán)境的塑造。同時，臨海區(qū)域的項目也在規(guī)劃上借助海岸景觀。 3 、 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 物業(yè) 名稱 組合平面 面積區(qū)間 戶型特點 建筑配套 陽光海岸 2梯 34戶 從 72250平米多種戶型選擇 ；主力戶型 70130平米， 兩室 70%；一室 20% 戶型方正，短進深，向陽面寬，客廳開間較小 兩棟樓精裝 世紀海洋花園 2梯 6戶 一室 、兩室 、三室 107平米、躍層 出現(xiàn)部分小面積躍層產品 / 金海灣森林逸城 2梯 3戶、 2梯 4戶、2梯 6戶 60170平米 在售戶型 2梯 3戶、 2梯 4戶 為主，方正實用 / 在水一方 一梯 2戶、 3戶、 4戶，二梯 3戶、 4戶 60135平米 100平米以下 70% 開闊的起居室，長進深設計，突出窗、 臺的設計 太陽能、雨水收集、 中水利用 和平花園 一梯 24戶 65140平米 多層、小高層、高層 60140平米共計27種戶型可以選擇， 進深長，面積大 / 文博城 3梯 12戶、 2梯 5戶 40110平米； 160240平米躍層 塔樓。主力 4060一室、 8595兩室 / 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 7 華盾鳳凰城 一梯三戶 69132平米 三室面積出現(xiàn) 112雙陽臥戶型 / 廣順現(xiàn)代城 兩 梯 34戶 56130平米 110平米緊湊 三室，兩室陰廳較多 / 金龍中央勝境 高檔住宅 后期小戶型公寓 37平米到 74平米的 1居、 72平米到 116平米的 2居、 129到333平米的 3居等等，主力戶型為 80130平米。 以兩居、三居為主 ， 后期一棟樓小戶型公寓 / 天洋新城 兩 梯 34戶 70130平米 / / 渤海明珠 2梯 6戶 40300平米 戶型多樣 地熱采暖 海港第一城 2梯三戶、 2梯四戶、2梯六戶 43133平米一居至三居 / / 綜合說明： ? 新開發(fā)的項目平面組合形態(tài)多集中在一梯四以上 ，由此出現(xiàn)部分陰面廳戶型、純陰面戶型 ，使得戶型的舒適度大大降低。同時，該種組合也使戶型的進深加大、面寬減少（一般進深在 14 米以上 ，在通風、采光以及內部功能布置上都有缺憾 ，出現(xiàn)諸多陰面廳、雙陰面室等戶型。 ? 面積區(qū)間集中在 45135 平米，其中一室、兩室的比例明顯偏大，占到整體套數(shù)的 80—— 90%（其中部分項目的一室 占到 30%左右 ，部分小戶型公寓一室比例更大 ）。一室集中在 4565 平米；兩室集中在 85105 平米，三室集中在 110135 平米（其中 110120 的比例較大）。上述戶型特點一方面是由于高層的產品形 式、政策限制等客觀因素制約，另一方面也是由于當?shù)叵M潛力與消費特點秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 8 作用的。 ? 部分高端 如 渤?；始?等 大 戶型比較多（開發(fā)時期也較早），面積要較大，出現(xiàn) 140220 平米的大戶型，部分產品也出現(xiàn)部分的大面積躍層，但該類產品的比重不大。 ? 建筑配套較為一般 。 項目綜合配套 物業(yè)名稱 會所及生活配套 車位配比及停車 系統(tǒng) 周邊環(huán)境 銷售賣點 陽光海岸 多功能會所包括咖啡吧、康體中心、商 務中心等配套設施。 1： 周邊燕山大學、東北大學、太陽城商業(yè)中心、體育基地、奧體中心、洗浴場等餐飲、娛樂、健身、購物一應 俱全 中央城市海景公寓 世紀海洋花園 2棟會所 地上 140，地下600多 ， 1： 同上 海景第一城 金海灣森林逸城 及產權式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學、 會所為一體的大型濱海社區(qū) 車位 5770個 ,地上4100個 ,半地下1670個 ； 車位能實現(xiàn) 1： 1 南側緊臨百畝原生態(tài)森林，與大海的直線距離為 600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一 —— 北戴河觀鳥濕地，東臨 2020年奧運會分賽場，北靠河北大街，西外環(huán)路、濱海大道對項目呈合圍之勢，可便捷抵達市中心 面朝大海，緊依萬畝森林； 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 9 在水一方 社區(qū)居民活動中心 ，規(guī)劃了圖書閱覽室、素質教育及延續(xù)教育等設施，臺球、乒乓球、棋牌室、健身房等。 社區(qū)幼兒園、國辦一流中、小學。風格統(tǒng)一的商業(yè)街。 地上、地下 ； 1： 秦皇島舊城改造，依托湯和公園，湯和環(huán)繞項目東南半環(huán) 項目位于湯河之濱； 21世紀換代住宅 中水系統(tǒng)；雨水收集利用系統(tǒng)；太陽能建筑一體化；電氣設備節(jié)能技術； 和平花園 2980平米幼兒園 1棟 / 市中心繁華商業(yè)區(qū)、火車站，購物出行方 便快捷 / 文博城 依托項目旁文化局文化廣場 1： 臨近三條中心大道 港城中心標桿社區(qū)； 華盾鳳凰城 / / / 小戶領袖 簡約生活 廣順現(xiàn)代城 下房比例 1： 3 到 1： 2 355個車位， 1： 大型綜合市場 ；未來政府規(guī)劃公交站等 價格優(yōu)勢；政府規(guī)劃中的 新城區(qū)； 金龍中央勝境 在文化路臨街打造一條 120米的＂勝境精品商街＂。在建設大街規(guī)劃有三層的金龍中央商街。商街設置了兩部垂直電梯，以此來貫穿地上三層商鋪和地下停車場，成為社區(qū)居民購物、休閑、娛樂、餐飲的首選之地。 / 市第一醫(yī)院就在項目左近，周邊生活配套十分完善，為居住營造了良好“宜居”氛圍。 位置處于一流黃金地段 天洋新城 一座會所 和超市 / 交通便捷，雖緊臨火車站、公路但小區(qū)內部較為安靜，總體感覺較為舒適。周圍有多家賓館、酒店等，生活配套相對完善。 / 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 10 渤海明珠 小區(qū)內 12層為商鋪 地下 2層停車場 小于 1： 地處市中心，南側距離只有 1700米 / 海港第一城 近 2萬平米時尚商業(yè)步行街，幼兒園、小學、活動站等文教配套硬件設施 全部地下車位近 1： 1 銀行、郵局、超市、市場 純德式簡約建筑，電梯純板；全社區(qū)人車分流；近2萬平米時尚商街；超萬平米水景主題園林； 30萬平米同期開工、同期建設、同期交付 綜合說明： ? 海港中心區(qū) 外部配套較高；臨海區(qū)域也擁有教育氛圍、奧體場館、商業(yè)中心等綜合配套，而其他項目的配套相對較差。 ? 各項目自身都比較重視內部配套，包括 休閑 會所、 康體中心、 商業(yè)街、雙語幼兒園 等配套也都有所表現(xiàn)。 ? 項目車位配比集中在 1： ： 1 之間，除了少數(shù)項目如海港第一城能達到 1： 1 之外（全部地下雙層車庫），其他項目集中在 1：—— 1： 之間。 ? 銷售賣點集中在 地段、 環(huán)境、 內外配套、價格 等幾個方面。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 11 項目價格及銷售情況 物業(yè)名稱 銷售價格 開盤時間 銷售量 陽光海岸 精裝均價 6000，普通住宅 5100 2020年 10月 80% 世紀海洋花園 均價 4900元 /平米 2020年 6月 接近清盤 金海灣森林逸城 一期 6+1價格在 3500元 /平米4200元 /平米 ,均價 4100元 /平米 . 2020年 8月 一期多層售罄 高層產品兩棟棟 90% 在水一方 36004600；均價 4200 2020年 2月 一期已開盤的 90%以上 和平花園 均價 4000 2020年 9月 接近清盤 文博城 住宅起價 3780，每層 15元遞增，最高 4250，均價 3850 / / 華盾鳳凰城 多層 4050均價；高層 35004600 2020年 10月 80%以上 廣順現(xiàn)代城 均價 3700 2020年 一期 50%以上 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 12 金龍中央勝境 40004600；均價 4200 公寓產品 4500 2020年 9月 普通住宅接近清盤 渤海明珠 均價 4600 2020年 9月 尾盤 天洋新城 一期均價 3900 一期 2020年下半年 二期尚未開盤 一期清盤 海港第一城 起價 3080 尚未開盤 9個樓已團購，其余 11個樓對外售卡 綜合說明： ? 三重價格梯次：臨海區(qū)域較貴，集中在 5000 元 /平米上下（金海岸項目大盤新開高層 均價 4100 元 /平米）；中心區(qū)域項目在42004500 元 /平米（中央勝境、渤海明珠為代表）；邊緣區(qū)域代表項目均價 4000 元 /平米以下，維持在 37003900 元 /平米。 ? 銷售狀況普遍較好，臨海區(qū)域以及中心城區(qū)項目能保持在每月百余套，而邊緣區(qū)域也呈現(xiàn)出不錯的銷售態(tài)勢。 其中 7 個項目接近清盤約 110 萬平米，加上在售項目已消化量約 5060 萬，則上述 13 個 項目近 12 年內消化量約 160 萬左右（多為去年開盤上市項目） 。 秦皇島項目前期定位及規(guī)劃設計建議 1 13 （二） 地 塊 SWOT 分析 地塊狀況： （ 1）位置 : 基本位于海港區(qū)的西北部，處于 102 國道與京沈高速秦皇島西口交匯處，為秦皇島的北部門戶。項目北臨北環(huán)路、東臨海陽路、南臨現(xiàn)狀住宅小區(qū)、西臨規(guī)劃路以及公園與大湯河相望。 位置圖： 突