【文章內(nèi)容簡介】 鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬）總面積（ha）人均用地（㎡/人）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)建設用地（ha）人均建設用地（㎡/人）總面積）（ha）城區(qū)147953119150綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結構基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）溧陽45142004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實際銷售（萬平方米）住宅銷售（萬平方米）空置（萬平方米）溧陽3733●，；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為14萬平方米，銷售面積為37萬平方米，其中住宅為33萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為2800元平方米，最高價已經(jīng)達到3200元/平方米，別墅一般為5000——7000元/平方米，營業(yè)房價格為8000——12000元/平方米。●從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時2003年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。2004施工面積比2003增加136%，而實際竣工的面積和2003年差不多，這預示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊?！?從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2004年房價高于2003年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。與2002年相比還算不錯?！?在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽20002004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結構性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 宏觀政策調(diào)控將進一步加強隨著18號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關政策，從土地供應到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至會將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎設施建設等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設服務。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進一步加強宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關產(chǎn)業(yè)問題及相關社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。預計2005年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹慎樂觀，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。 老城區(qū)改造力度加大。20022004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。 商品房放量推案2005年下半年，預計全市住宅商品房推案總量將達到25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進一步加強。 洗牌悄悄進行2005年下半年，為規(guī)避風險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。競 爭 市 場 篇在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街