【正文】 膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇 羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅 膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄 衿肄膃蒃蕿袆 聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄莁螆羀肀莀衿膆莈荿薈罿莄莈螁芄芀莈袃肇膆莇羅袀蒅莆蚅肅莁蒞螇?mèng)缕P蒄衿肄膃 蒃蕿袆聿蒃蟻肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈肁蒈袀羈莀薇薀膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蒆薄蚇袁莂薃蝿肆羋薂袁衿膄薁薁肄肀蟻蚃袇荿蝕螅肅芅蠆袈袆膁 秦皇島 項(xiàng)目前期定位及 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建議書(shū) 天津聯(lián)合地產(chǎn) 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 1 目錄 一、秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 —— 市場(chǎng)、地塊及本案的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) .......................................................................................................................... 2 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 ....................................................................................................................................................................... 2 （二）地塊 SWOT 分析 ................................................................................................................................................................................... 13 （三）市場(chǎng)調(diào)研綜合說(shuō)明 ................................................................................................................................................................................. 16 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 基于市場(chǎng)判斷的開(kāi)發(fā)方向 ................................................................................................................................................ 18 （一）市場(chǎng)定位 ................................................................................................................................................................................................. 18 （二）客戶(hù)定位 ................................................................................................................................................................................................. 20 （三）產(chǎn)品定位 ................................................................................................................................................................................................. 22 三、本案總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ——打造本項(xiàng)目卓爾不群的產(chǎn)品形態(tài) .................................................................................................................... 24 （一）項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)想 ............................................................................................................................................................................. 24 （二）基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)補(bǔ)充 ..................................................................................................................................... 27 附件：聯(lián)合地產(chǎn)簡(jiǎn)介 ................................................................................................................................................................................................ 45 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 2 一、秦皇島房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查 —— 市場(chǎng)、地塊及本案的開(kāi)發(fā) 機(jī)會(huì) （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 1 、 項(xiàng)目特性分析 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)位置 整體區(qū)位 項(xiàng)目體量 項(xiàng)目檔 次 陽(yáng)光海岸 河濱路與文體路交匯處 臨海區(qū)域 3個(gè)樓座 兩棟精裝修商品房；一棟普通 住宅 渤?；始? 文體路 8號(hào)（秦皇島） 臨海區(qū)域 1 棟 31 層高層 4萬(wàn)平米 高檔住宅 世紀(jì)海洋花園 燕山大學(xué)對(duì)面 臨海區(qū)域 19 萬(wàn)平米， 10 棟 1933 層的高層、以及 2 棟商業(yè)樓、2 棟會(huì)所組成 普通住宅 金海灣森林逸城 源于大海的精靈 海螺，整體規(guī)劃呈海螺型設(shè)計(jì)，不同形態(tài)的建筑組團(tuán)構(gòu)成了螺旋形的曲線，并將高檔別墅設(shè)計(jì)在螺旋之心。同時(shí)，臨海區(qū)域的項(xiàng)目也在規(guī)劃上借助海岸景觀。一室集中在 4565 平米；兩室集中在 85105 平米，三室集中在 110135 平米（其中 110120 的比例較大）。風(fēng)格統(tǒng)一的商業(yè)街。 / 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 10 渤海明珠 小區(qū)內(nèi) 12層為商鋪 地下 2層停車(chē)場(chǎng) 小于 1： 地處市中心，南側(cè)距離只有 1700米 / 海港第一城 近 2萬(wàn)平米時(shí)尚商業(yè)步行街，幼兒園、小學(xué)、活動(dòng)站等文教配套硬件設(shè)施 全部地下車(chē)位近 1： 1 銀行、郵局、超市、市場(chǎng) 純德式簡(jiǎn)約建筑，電梯純板；全社區(qū)人車(chē)分流；近2萬(wàn)平米時(shí)尚商街；超萬(wàn)平米水景主題園林； 30萬(wàn)平米同期開(kāi)工、同期建設(shè)、同期交付 綜合說(shuō)明： ? 海港中心區(qū) 外部配套較高；臨海區(qū)域也擁有教育氛圍、奧體場(chǎng)館、商業(yè)中心等綜合配套，而其他項(xiàng)目的配套相對(duì)較差。 其中 7 個(gè)項(xiàng)目接近清盤(pán)約 110 萬(wàn)平米，加上在售項(xiàng)目已消化量約 5060 萬(wàn)，則上述 13 個(gè) 項(xiàng)目近 12 年內(nèi)消化量約 160 萬(wàn)左右（多為去年開(kāi)盤(pán)上市項(xiàng)目） 。 （ 3） 人文環(huán)境目前較為匱乏 西側(cè)規(guī)劃路 南側(cè)新建商品房 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 15 地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 地塊北側(cè)北環(huán)線有數(shù)條公共交通線；東西兩側(cè)各有海陽(yáng)路、規(guī)劃在建路與城市主干道港城大街相連，交通路網(wǎng)條件較好。 ? 從建筑立面、建筑屋頂、精神堡壘等方面塑造門(mén)戶(hù)概念。因此要樹(shù)立價(jià)值導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)思路，以吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。而古典風(fēng)格的建 筑有復(fù)雜的線條、豐富的細(xì)部、通常采用石材飾面，并配以雕塑、壁畫(huà)等藝術(shù)處理，更容易給人以物有所值的感覺(jué)。 在現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，我們建議增加如下幾種規(guī)劃設(shè)計(jì)元素： ? 立體空間布局：對(duì)部分樓層實(shí)行首層架空，擴(kuò)大項(xiàng)目的視覺(jué)范圍，并通過(guò)豐富的設(shè)計(jì)元素增加視覺(jué)效果。 ? 室外網(wǎng)球場(chǎng) ? 項(xiàng)目配套商業(yè)； 室外空間 戲水區(qū) 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 36 休閑區(qū) 水吧 室外戲水區(qū) 室內(nèi)游泳池 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 37 主力戶(hù)型選擇 及戶(hù) 型配比 建筑平面：本案由于 1 18 層的建筑形式，可以采用一梯兩戶(hù)、一梯三戶(hù)的平面組合； 24 層可以考慮兩梯四戶(hù)、兩梯六戶(hù)的組合，豐富產(chǎn)品供給層次。主要位于本案兩棟 24 層高層內(nèi)，全部是兩梯四戶(hù)結(jié)構(gòu)。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 44 （ 3） 太陽(yáng)能照明系統(tǒng) 高亮度；高質(zhì)量；高壽命；高效節(jié)能 —— 利用 太陽(yáng)電池組件將太陽(yáng)輻射能轉(zhuǎn)換成電能，無(wú)需其它能源供給，零排放，無(wú)污染；高智能化、高安全性 —— 12V、 24V 低壓產(chǎn)品，對(duì)人體無(wú)傷害。公司創(chuàng)立之初，就確立了以房地產(chǎn)全案策劃顧問(wèn)及完善的銷(xiāo)售代理為企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。正所謂生于斯、長(zhǎng)于斯，聯(lián)合對(duì)于天津的市場(chǎng)認(rèn)知、風(fēng)俗民情、地域特色、大眾心理等了然于胸；與地方政府、銀行等相關(guān)部門(mén)、相關(guān)機(jī)構(gòu)關(guān)系融洽；數(shù)千客戶(hù)的信任與厚愛(ài)增強(qiáng)聯(lián)合品牌匯聚力；搜集信息，觸角遍及四郊五縣；系統(tǒng)研究，數(shù)據(jù)源于親力調(diào)研；重點(diǎn)板塊時(shí)時(shí)監(jiān)控、各類(lèi)型物 業(yè)深入剖析、市場(chǎng)冷熱變化提前預(yù)判、及時(shí)對(duì)策；在天津，聯(lián)合已經(jīng)做大做 強(qiáng)。 2020 年聯(lián)合地產(chǎn)代理銷(xiāo) 售的東海岸項(xiàng)目 正式啟動(dòng)運(yùn)作，聯(lián)合地產(chǎn)將把前期的積累和鋪墊轉(zhuǎn)化成競(jìng)爭(zhēng)力，在為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià) 值的同時(shí)完成自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。首信