【正文】 澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶 30%，廣東 20% 四期 2棟高層，面積 50100平米左右預(yù)計將于 2023年一季度面市 和黃 〃 海怡灣畔 四期怡峰尾盤在售 占地： ㎡ 建面： 10萬㎡ 容積率： 4 產(chǎn)品： 32層高層， 86400平米 2房至 4房 價格：起價 6500元 / ㎡ ，均價8000元 / ㎡ 客戶：香港、澳門度假客戶 40%，珠海本地第二居所 20%，廣東其他區(qū)域 12%，內(nèi)地 28% 龍騰灣 占地 123899平米，容積率 產(chǎn)品：小高層 120140平米 3房、4房，聯(lián)排、獨棟別墅 價格：小高層均價 13000元 /平米，獨棟別墅 23800元 /平米 客戶：珠海本地 46%，港澳、內(nèi)地度假投資客戶 54% 剩余三棟小高層， 120平米單位預(yù)計將于 2023年二季度面市 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域市場發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 —— 米蘭春天業(yè)主 劉先生 片區(qū)現(xiàn)狀 你說的那個位臵環(huán)境一般，但如果周邊有華發(fā)的話，估計會更快帶動起來。作為金山總部基地和中心研發(fā)基地。片區(qū)涵蓋高端住宅、酒店、會展中心、醫(yī)院、學(xué)校等配套，預(yù)計將容納至少 3萬人工作居住需求； 金鼎工業(yè)片區(qū) 占地 ，涵蓋醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū) 南方軟件園 以軟件企業(yè)為主，高新技術(shù)企業(yè)為輔。這是很好的機遇。 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 休閑旅游區(qū) 根據(jù)珠海市唐家灣分區(qū)規(guī)劃（ 20232023），唐家灣地區(qū)整體規(guī)劃為 “ 一心、一島、兩軸、三片 ” ； “ 一心 ” 代表城市核心區(qū)， “ 一島 ” 代表生態(tài)綠島， “ 兩軸 ” 代表城市發(fā)展主軸、濱海發(fā)展次軸， “ 三片 ” 代表綜合服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 19 東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃： 6大片區(qū) +2個新城 唐家灣新城 上沖片區(qū) 前山片區(qū) 南灣新城 拱北片區(qū) 吉大片區(qū) 新香洲片區(qū) 老香洲片區(qū) 城市規(guī)劃 ?吉大片區(qū)： 以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導(dǎo)功能，東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū) ； ?拱北片區(qū)： 珠海市東部中心城區(qū)城市窗口地區(qū) ； ?老香洲 片區(qū) :綜合行政居住中心 ，生態(tài)宜居、設(shè)施先進、依山濱海的綜合城區(qū) 。 16 [地位提升 ]重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入建設(shè)，使珠海轉(zhuǎn)變?yōu)闃屑~型城市，城市輻射力提升 ?重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入，外部交通顯著改善 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 廣珠鐵路 廣珠輕軌 港珠澳大橋 高欄港高速 珠海機場高速 在兩年內(nèi)通過總投資 3000億元的十大重點工程 ，力促珠海躍入“后發(fā)時代”。 中珠江區(qū)域一體化進入快速推進階段 ?區(qū)域合作 ： 2023年 6月 14日，珠海香洲盼與中山坦洲同城化，共促兩地發(fā)展，開展 香洲 坦洲同城化發(fā)展模式調(diào)研 ?規(guī)劃協(xié)同 ： 2023年 9月 8日， 《 珠中江城市空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 》 編制工作也于昨日正式啟動 ?醫(yī)療合作 ： 2023年 7月 14日，三市簽署 《 區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)緊密合作框架協(xié)議 》 多項區(qū)域一體化發(fā)展政策出臺，中珠江同城化步伐加快 城市價值 本報告是嚴格保密的。 10 目錄 城市 價值與區(qū)域規(guī)劃 項目定位 唐家房板塊市場分析 附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析 本報告是嚴格保密的。2023/3/16 綠景淇澳島項目前期定位報告 謹呈：珠海綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報告是嚴格保密的。 5 住宅用地，占地 ，容積率 ，滿足 90/70原則 項目基礎(chǔ)指標(biāo) 地塊指標(biāo)： ?占地面積： 米 ?容積率： ?建筑面積 : ?綠地率： 35% ?建筑要求： 滿足 90/70原則 ?地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響 市政道路 （未建） 市政道路 （未建） N S 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟特區(qū) 百島之市 環(huán)境優(yōu)美 山水相間 氣候怡人 最具幸福城市 中國和諧名城 旅游城市 人居環(huán)境最佳范例獎 國家優(yōu)秀旅游城市 國家環(huán)保模范城市 國家衛(wèi)生城市 國家級生態(tài)示范區(qū) 國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 中國魅力城市 全國十大最具幸福感城市 …… 城市價值 本報告是嚴格保密的。 加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際商務(wù)休閑旅游度假區(qū) 。 本報告是嚴格保密的。 20 各區(qū)域已形成獨具特色、分工明確的城市定位 ，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 23 作為進出珠海的陸路要塞，具備攔截外地客戶的先天優(yōu)勢。(北段 )工程南起銀坑附近與情侶中路 (現(xiàn)為港灣大道 )相接，終點與京珠高速相接，全長 。 唐家板塊價值 本項目 金鼎工 業(yè)園 南方軟件園 總部經(jīng)濟區(qū) 本報告是嚴格保密的。 巨人集團南方研發(fā)基地：占地面積 21萬平方米，投資金額 10億元，定位為巨人南方總部暨南方研發(fā)基地，建成后可容納 2023名研發(fā)人員 巨人大廈 石坑山填海區(qū) 唐家板塊價值 本報告是嚴格保密的。 31 ?在大珠海的帶動下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首席度假旅游區(qū)的未來不容臵疑； ?但現(xiàn)階段，依然面對區(qū)域 配套不完善、工廠影響、客戶認可度低 的問題； 小結(jié) 本報告是嚴格保密的。少數(shù)人有投資傾向 價格、舒適、升值潛力 白領(lǐng) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 周邊小區(qū)租房；市區(qū)二手房 兩房、小三房為主 價格、舒適、便捷、品牌 原住民 村里 靠出租自建物業(yè)為生；少量經(jīng)營小買賣；住自建房 30以下年輕人二房為主；年長以三房四房為主；少數(shù)人有投資公寓、商鋪傾向 價格、舒適、生值潛力 外地客戶 港澳籍人士 澳門、香港 當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層 度假及投資為主 舒適、安全、便利、升值潛力、品牌 珠三角客戶（深廣佛為主） 珠三角 當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層 、大多有車有房 投資、居住、度假 區(qū)域，價格，便利、品牌 內(nèi)地客戶（北方為主） 全國 大多有車有房 三房、四房為主，部分有投資需求 舒適、價格、升值潛力、便利、品牌 在市場逐步成熟的階段中，客戶更加關(guān)注品牌、產(chǎn)品性價比、社區(qū)環(huán)境、升值潛力 我有幾個同事買了遠大美域，那邊環(huán)境不錯，但是現(xiàn)在戶型太大了，都是 1 180的，不適合我們，（打算作為婚房）最好是小三房吧，以后父母來了也可以住一下。 37 項目名稱 存量 容積率 產(chǎn)品類型 戶均面積 預(yù)計推出時間 項目賣點 格力海岸 約 70萬平米 高層、多層 200平米 2023年 格力品牌、 2023年珠海地王、半島一線海景 遠大美域四期 約 4萬平米 —— 高層 50100平米 2023年 遠大品牌效應(yīng)，大盤效應(yīng) 華發(fā)蔚藍堡 25萬平米 多層、小高層 —— 2023年 華發(fā)品牌、大型社區(qū) 和黃淇澳項目 20萬平米 —— —— 2023年 和黃品牌，海島山海資源 中新淇澳項目 77萬平米 別墅、 TH、多層、小高層、會展館 —— 2023年 會展、度假主題大盤、品牌效應(yīng) 中海海逸山莊 36萬平米 超高層、別墅 200平米以上 2023年 中海品牌、山海資源 ?唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來 3至 5年的供應(yīng)量約 230萬，集中在華發(fā)蔚藍堡、中海海逸山莊、格力海岸項目， 2023年至 2023，以上項目將陸續(xù)啟動； ?區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場得以快速啟動； ?大平面單位將成為市場主流； 和黃項目 遠大美域 格力海岸 華發(fā)蔚藍堡 海怡灣畔 盤龍灣 本項目 中新項目 [將售項目盤點 ]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀 鳳凰海域 中海海逸山莊 鳳凰山一號 天大項目 龍騰灣 本報告是嚴格保密的。 47 水上運動中心 大梅沙海濱公園 愿望塔 梅沙外國語學(xué)校 萬科國際 會議中心 優(yōu)品藝墅 位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源 市場背景： ?大梅沙市場特征：屬于封閉性市場，市場供應(yīng)量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，沙灘、島嶼錯落、海積海蝕崖礁散布其間，是深圳最美麗的“黃金海岸”之一。建筑由大小各異，長短不一的 “ 盒子 ” 拼接組成，整體錯落有致； ?建筑本身則 “ 外冷內(nèi)熱 ”，外墻偏冷色，給人城墻般的堅實感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。 本報告是嚴格保密的。 珠海本地非剛性改善型需求客戶 以物業(yè)偏好為核心驅(qū)動因素，關(guān)注占有頂級資源的頂級產(chǎn)品 ?購買力：經(jīng)濟實力較強； ?居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片區(qū)； ?臵業(yè)特征：對產(chǎn)品及景觀等關(guān)注度高，注重生活品質(zhì)，追求奢華尊貴，喜好尺度闊綽的大面積產(chǎn)品，對開發(fā)商品牌、社區(qū)品質(zhì)等均有較高要求。但（他們）主要買 160平米以上的單位。 69 以唐家區(qū)域自住客戶，深廣佛、港澳投資客戶為主 考慮本項目規(guī)模較小，景觀資源不突出，外地度假性客戶更關(guān)注大社區(qū)與景觀資源，因此本項目核心客戶為唐家區(qū)域產(chǎn)業(yè)園白領(lǐng)、大學(xué)老師，第一居所需求；港澳、深廣佛投資客戶，部分兼度假需求； ?重要客戶：珠三角其他區(qū)域的投資度假客戶； ?內(nèi)地客戶：投資、度假為主； 目標(biāo)客戶預(yù)判 次要客戶：內(nèi)地客戶 重點客戶：珠三角其他區(qū)域客戶 核心客戶：唐家區(qū)域剛性自住客戶、深廣佛、港澳投資度假客戶 報告回顧 城市價值與區(qū)域規(guī)劃分析： ?珠海城市價值的提升將使唐家灣成為 珠江西岸核心城市的首席濱海度假區(qū) ； ?占據(jù)珠海陸路要塞的唐家灣將 成為外地度假投資客戶的臵業(yè)首選 ； ?區(qū)域內(nèi)大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園集群與石坑山總部經(jīng)濟區(qū)的崛起將使客戶更多元化 ； 唐家板塊房市場分析： ?本項目為片區(qū)內(nèi) 稀缺小戶型供應(yīng)者 ； ?片區(qū)品牌大盤林立， 走差異化的補缺者之路 才是突圍之道； 本項目定位： 市場定位：補缺者 完全差異化定位，以獨具特色的產(chǎn)品突圍 形象定位：珠江西岸濱海度假區(qū)尚品生活范本 關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個性鮮明 客戶定位： 以唐家區(qū)域自住客戶、深廣佛、港澳投資客戶為主，吸引內(nèi)地客戶； 功能定位： 可自住、可投資、可度假； 本報告是嚴格保密的。 三大需求對G D P 的貢獻%%%% %%%%%%%%%%%消費 投資 出口貢獻率 拉動本報告是嚴格保密的。 杭州 浙江西子房產(chǎn)集團 /24295元 上城區(qū)，出讓面積為 22867平方米，容積率 寧波 金杰房產(chǎn) /8170元 寧波高新區(qū)梅墟新城南區(qū)，出讓面積 47380㎡，容積率 ，綠地率 30% 南京 保利地產(chǎn) /7553元 出讓面積達 。由此，民生銀行認為： 土地市場 本報告是嚴格保密的。通知涉及五大方面、十一項條款，內(nèi)容直指高房價。 87 調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，一線城市房價增幅放緩，成交量明顯下跌 深圳商品房成交走勢020406080100 050001000015000202302500030000成交面積（單位：萬平米） 成交均價（單位：元）上海商品房成交走勢050100150200250300 05000100001500020230成交面積（單位：萬平米） 成交均價（單位：元）廣州商品房成交走勢050100150200 02023400060008000100001202314000成交面積（單位：萬平米） 成交均價（單位：元）北京商品房成交走勢0501001502002503000 8. 80 8. 100 8. 120 9. 20 9. 40 9. 60 9. 80 9. 100 9. 121 0. 20 . 05 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 5 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 0成交面積（單位：萬平米） 成交均價（單位：元）09年底系列調(diào)控政策出臺后，四個典型一線城市的成交量急劇萎縮，其中深圳最為敏感， 10月成交量即開始出現(xiàn)下降， 2023年 2月成交量下降到 2023年 2月以來的