【正文】 主，部分主城區(qū)高端客戶(hù)； 自住、度假需求為主，投資明顯增加，定位中、高端需求 客戶(hù)更加多元化 價(jià)格特征 價(jià)格變動(dòng)幅度不太，小幅上升 價(jià)格小幅上升 價(jià)格穩(wěn)步上升 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品密度逐步上升，客戶(hù)來(lái)源逐步多元化。 29 片區(qū)配套不完善，生活氛圍不濃 周邊工業(yè)廠(chǎng)房尚未遷出，對(duì)環(huán)境有一定影響 ?片區(qū)商業(yè)、生活配套集中在唐家市場(chǎng)周邊，以中低當(dāng)日常生活配套為主，較為零散； ?周邊大型工業(yè)廠(chǎng)房（裕華聚脂等）尚未遷出，有一定不利影響； 片區(qū)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。功能結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶兩心四片”。 1號(hào)綠道珠海南段主要依托情侶路，串聯(lián)起 17處城市功能區(qū)；北段 1號(hào)綠道則深入唐家灣城鄉(xiāng)，重點(diǎn)挖掘唐家灣地區(qū)的歷史、人文、科技、生態(tài)的內(nèi)涵 ，將串起共樂(lè)園、會(huì)同村、棲霞仙館、北師大珠海分校的山谷校園景區(qū)等多處著名景觀與景點(diǎn)，共 6類(lèi) 16處城市功能區(qū)。 珠海設(shè)立５處車(chē)站：金鼎站（金鼎花壇東邊） — 金唐站（金鳳路排洪渠和北師大之間） — 明珠站（上沖檢查站和農(nóng)科中心之間） — 前山站（前山北京酒店附近）— 拱北站（拱北疊石酒店右側(cè)，市政排水管理所前面）； ?建成后， 乘輕軌由珠海至廣州僅需 40分鐘。南屏工業(yè)園區(qū)也已形成規(guī)模。 香洲主城區(qū) 西部主城區(qū) 橫琴組團(tuán) 三灶組團(tuán) 唐家灣組團(tuán) 城市規(guī)劃 ?東部板塊 ：即環(huán)港澳的東部地區(qū)，包括唐家灣、香洲主城區(qū)、橫琴島和萬(wàn)山群島，要提升城市品質(zhì)， 強(qiáng)化山海相擁、陸島相望的濱?；▓@城市風(fēng)貌 ，成為推進(jìn)珠港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的主要依托。 摘自《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20232023年）》 珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領(lǐng)頭羊 城市價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以廣州、佛山同城化為示范， 積極推動(dòng)廣佛肇、深莞惠、 珠中江經(jīng)濟(jì)圈 建設(shè) ， 加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化進(jìn)程 。 7 地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢(shì)平坦；二線(xiàn)海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠(yuǎn)觀石坑山山景 淇澳大橋引道 綠化帶 市政道路（未建） 本項(xiàng)目 北側(cè)華發(fā)地塊 南側(cè)綠化帶 淇澳大橋引道 西側(cè)填海區(qū) 西側(cè)廠(chǎng)房 ?本項(xiàng)目地塊中約 1/3面積為水塘，其余為田地， 地勢(shì)平坦 ，有少量村舍； ?綠化帶與本項(xiàng)目間規(guī)劃的市政道路尚未施工； ?淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車(chē)流量較小，但預(yù)計(jì)后續(xù)車(chē)流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響； ?北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期； ?西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差； ?西南側(cè)為裕華聚酯廠(chǎng)房，有少量工業(yè)氣體影響； 地塊現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 項(xiàng)目屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開(kāi)發(fā) 城市新區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域，周邊有少量在售項(xiàng)目，已形成一定市場(chǎng)環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認(rèn)知度較低 旅游度假版塊 唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美 小規(guī)模住宅 占地 ，建面 ，規(guī)模小，用地為居住功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 《 關(guān)于貫徹實(shí)施 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2023~2023年 )的決定 》 珠三角區(qū)域一體化成為國(guó)家戰(zhàn)略 ?2023年 4月 17日，首屆珠（海）中（山）江（門(mén)）區(qū)域緊密合作工作會(huì)議在珠海召開(kāi)， 珠海、中山、江門(mén)三市在會(huì)上簽署 《 推進(jìn)珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議 》 。 15 [產(chǎn)業(yè)升級(jí) ] 海、陸、空三大重點(diǎn)區(qū)域，提升城市產(chǎn)業(yè)實(shí)力，使珠海具有長(zhǎng)久活力 ?三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?海（高欄港） — “ 殼牌”在珠海市高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)投資，建設(shè)一個(gè)年產(chǎn) 40萬(wàn)噸的世界級(jí)潤(rùn)滑油生產(chǎn)廠(chǎng)；投資約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項(xiàng)目；投資 50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項(xiàng)目；首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端 ?陸（橫琴島） — 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 24 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò) 《 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 》 ，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，要逐步把橫琴建設(shè)成為“一國(guó)兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)。 ?西部板塊 ： 包括斗門(mén)區(qū)、金灣區(qū)和高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，充分利用水網(wǎng)縱橫、沙田連片的水鄉(xiāng)特色，形成濱江田園城市風(fēng)貌，建成輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。南接橫琴，擁有龐大儲(chǔ)備用地，未來(lái)開(kāi)發(fā)潛力巨大 片區(qū)環(huán)境 山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，情侶路、九洲大道、三大休閑公園 擁有眾多文化、教育、醫(yī)療資源，各種市政配套一應(yīng)俱全 地勢(shì)平坦，建設(shè)期晚，城市規(guī)劃比較完善，道路交通完善，綠化環(huán)境優(yōu)美 商業(yè)、交通、旅游發(fā)達(dá)，情侶路海景、澳門(mén)城市景觀 工業(yè)園區(qū)和城中舊村交錯(cuò)，環(huán)境較差亂，前山河景 山體資源豐富，環(huán)境混亂，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，配套少且低檔 山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，商業(yè)配套少且檔次較低，生活不便利 山河景觀帶、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃整齊，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)環(huán)境較好 城市規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。真正實(shí)現(xiàn)半小時(shí)生活圈 ，工作在廣佛、生活在珠海。 唐家板塊價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。 30 與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，淇澳島僅 1路公交車(chē)通向市區(qū)，片區(qū)郊區(qū)形象深刻，市區(qū)客戶(hù)接受度低 不打算到唐家買(mǎi)房， 太遠(yuǎn)了，是郊區(qū) ； —— 中珠上城業(yè)主 王小姐： 市區(qū)的客戶(hù)基本不會(huì)到那邊去買(mǎi)房，就算買(mǎi)了，也是讓 老人家過(guò)去住 ，自己上班的話(huà)肯定不會(huì)過(guò)去，還是愿意住在香洲，畢竟生活氛圍、配套各方面都方便很多； —— 米蘭春天銷(xiāo)售代表 孫小姐 以前在海怡灣畔住過(guò)，環(huán)境是挺不錯(cuò)的，但就是 不方便 ，要吃飯、買(mǎi)個(gè)東西都要跑大老遠(yuǎn)，麻煩。品牌、社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，資源的占有成為客戶(hù)的主要關(guān)注點(diǎn)。 —— 金鼎軟件園 工程師 王先生 唐家那邊環(huán)境還可以，如果是小面積單位的話(huà)，也可以考慮買(mǎi) 1套（投資），但是 總價(jià)不能太高 。 41 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 補(bǔ)缺者 完全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 — 市場(chǎng)領(lǐng)袖 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 搭便車(chē)，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù) — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，差異化定位 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 市場(chǎng)定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)模小，用地有限高要求。 49 在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家灣類(lèi)似 鹽田港 萬(wàn)科總部 普洛斯國(guó)際物流園 東部華僑城 項(xiàng)目背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 策略分析與檢驗(yàn) —— 產(chǎn)品 BOX魔方空間，戶(hù)型戶(hù)戶(hù)不同 產(chǎn)品策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高綠化率、低密度、精致的園林、公共活動(dòng)空間體現(xiàn)社區(qū)主題 社區(qū)打造體系 KPI 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臵業(yè)需求：舒適度較強(qiáng)的二房、三房、四房，總價(jià) 300萬(wàn) 400萬(wàn)，偏好高樓層。 68 業(yè)主來(lái)源區(qū)域20%34%18%28%珠海本地 港澳 廣東其他區(qū)域 內(nèi)地業(yè)主置業(yè)目的15%21%45%19%自住 自住兼投資 度假 投資2023年購(gòu)買(mǎi) 86133平米中小戶(hù)型單位的客戶(hù)群分析： 業(yè)主來(lái)源以港澳、唐家、珠海郊區(qū)、與內(nèi)地客戶(hù)（北方度假客戶(hù)較多）為主； 業(yè)主臵業(yè)目的以度假為主，投資需求占比較高； 主要還是港澳和內(nèi)地客戶(hù)，度假用的，買(mǎi)中小戶(hù)型的比較多，珠海客戶(hù)也有，北師大的老師也有在這里買(mǎi)的。 74 目錄 城市 價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目定位 唐家板塊房市場(chǎng)分析 附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)回暖與 IPO重啟解決房企資金鏈問(wèn)題，全國(guó)土地成交火爆 土地市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 哈爾濱 高盛投資發(fā)展有限公司 /未知 住宅和商服，用地面積 ，建筑面積小于 616600平方米。 80 08年積壓需求釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積呈現(xiàn)Ｕ字型上漲，成交均價(jià)震蕩上揚(yáng) 重點(diǎn)一線(xiàn)城市市場(chǎng)表現(xiàn) 08 年受金融危機(jī)及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，四大一線(xiàn)城市（北京、上海、廣州、深圳）全年商品房成交量為近四年來(lái)的 “ 谷底 ” ，而 09 年正是消化了 08 年積壓的部分正常需求，導(dǎo)致成交量與成交均價(jià)均從 09 年初開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)反彈， 09 年底的成交均價(jià)與 07 年 7 月份高峰時(shí)相比上漲了 %。 84 [稅收 ]抑制投機(jī)性交易，影響市場(chǎng)預(yù)期 已出臺(tái) 政策分析 市場(chǎng)影響 二手房交易政策：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含）的非普通住房或不足 5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅 2023年救市時(shí)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限曾由 5年放寬為 2年，此番由 2年恢復(fù)至 5年符合預(yù)期。 89 小結(jié)：中央政府進(jìn)一步出臺(tái)全國(guó)性、強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大 前期政策效果已初步顯現(xiàn)： 全國(guó)各大城市成交量明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅回落 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)依然重要： 消費(fèi)無(wú)重大突破，出口增長(zhǎng)受限，政府投資減少 中央政策尚需地方政府進(jìn)一步落實(shí)： 地方政府政策執(zhí)行力度仍具較大可提升空間 下半年供求狀況將有所改善： 去年新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)將在下半年轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng) 加息將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊： 加息并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其影響面較大 除個(gè)人住房公積金貸款利率及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例存在一定的上調(diào)空間外，全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步出臺(tái)強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大，接下來(lái)面臨更多的將是各地方政府差異化政策的出臺(tái)和逐步落實(shí)。 90 ?作為二線(xiàn)城市，珠海非此輪打壓對(duì)象： ?珠中江一體化進(jìn)程加快、西岸核心城市定位，港珠澳大橋、橫琴島開(kāi)發(fā)等系列重大利好政策強(qiáng)勢(shì)支撐； ?城市獨(dú)特的宜居環(huán)境與自然資源； 珠海城市價(jià)值的持續(xù)提升將消弱宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)將呈波動(dòng)性增長(zhǎng)。但在“物業(yè)稅”正式全面出臺(tái)之前應(yīng)當(dāng)會(huì)有足夠的緩沖時(shí)間，如先由個(gè)別城市試點(diǎn)實(shí)征或者由商業(yè)逐步向住宅過(guò)渡等 研究開(kāi)征“物業(yè)稅”就目前而言更多的意義在于影響市場(chǎng)預(yù)期，未正式開(kāi)征之前對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響不大 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 經(jīng)歷了年初的政策利好、年中的政策警示之后， 09年末進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)政策收緊期已是不爭(zhēng)事實(shí) ?居民首次購(gòu)房最低首付款比例減至20%； ?首套房貸利率 7折優(yōu)惠； ?首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下住房契稅下調(diào)到 1% ； ?個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免土地增值稅 。 佛山 中海地產(chǎn) /6495元 南海區(qū)桂城街道 6 62街區(qū)地段 海南 安中石油 /6141元 ?？谑袨I海大道南側(cè)，面積共 。 天津 中信集團(tuán) 36億 /1434元 津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)，地塊面積約為 248萬(wàn)平方米。 經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向由出口 投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi) 投資主導(dǎo)型。覺(jué)得這邊環(huán)境不錯(cuò)，我在金鼎上班，方便。 ?臵業(yè)需求： 140160平方米三房、四房 六大客戶(hù)類(lèi)型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臵業(yè)需求： 90120平米 2房，總價(jià)區(qū)間 100150萬(wàn)。 55 全面采用江蘇宜興紫砂劈離外墻磚： 3層防水、 1層防裂、不勾縫工藝 創(chuàng)新＋細(xì)節(jié)：集合定制 +甲板式陽(yáng)臺(tái) +倒臵戶(hù)型 +橫向鏤空天井 小區(qū)內(nèi)全芬蘭防腐木鋪地 外墻面采用德國(guó)赫立斯無(wú)機(jī)礦物涂料和厚漿質(zhì)感涂料 泰國(guó) FOREX鎂巖水泥板，纖維水泥板 鋁合金門(mén)窗表面采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃 全面采用 OTIS無(wú)機(jī)房電梯 細(xì)節(jié)與材料的雕琢 產(chǎn)品策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。階層” 客戶(hù) 個(gè)性化藝術(shù)設(shè)計(jì)，塑造鮮明的時(shí)尚氣質(zhì) 形象 展示建筑特色，濱海生活 展示 策略體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 目錄 城市 價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目定位 唐家房板塊市場(chǎng)分析 附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 遠(yuǎn)大美域預(yù)計(jì)明年推出部分中小戶(hù)型單位，海怡灣盤(pán)無(wú)新供應(yīng)量，龍騰灣有部分 120平米單位未推出 遠(yuǎn)大美域 三期橘郡園尾盤(pán)在售 占地： 6萬(wàn) ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 12層小高層 1 180、290 ㎡ 3房、 4房、 5房 價(jià)格： 12023元 / ㎡ (帶 1500元/精裝修 ) 客戶(hù)：港