【正文】 活動(dòng)時(shí)間：項(xiàng)目入時(shí)后半個(gè)月 同時(shí)還可以舉辦高爾夫球會(huì)活動(dòng)如系列講座培訓(xùn)會(huì)、世界級(jí)或國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)、高爾夫明星、專業(yè)人士交流會(huì)，通過活動(dòng)來推廣本項(xiàng)目銷售。三、媒體的界定 結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)群體的特點(diǎn)我們建議采用的媒體： 1. 報(bào) 紙：以報(bào)紙新聞式報(bào)道、專題文章炒作、專題廣告宣傳； 2. 電視廣告：以樹立項(xiàng)目品牌形象為主，輔以巧妙的賣點(diǎn)訴求。 其他銷售渠道——售樓處； ——與旅游機(jī)構(gòu)的合作，通過旅游機(jī)構(gòu)的平臺(tái)來促進(jìn)本項(xiàng)目銷售； 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略一、推廣思路 界于本案的目標(biāo)消費(fèi)群體呈現(xiàn)分散性（80%的客源在外省，特別是北方城市）、單一性、受眾面小的特點(diǎn)，同時(shí)其身份與生活方式的特殊性決定了我們?cè)诒卷?xiàng)目的推廣上不能采用大眾的傳播思路。 理由：這樣可以在各地城市去做宣傳推廣，讓更多出去旅游的人注意到我們，吸引他們來咨詢。24個(gè)時(shí)段=；在這里我們可以賣2萬(wàn)/個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店，這樣可以每個(gè)酒店可以多賣出：24個(gè)時(shí)段=12萬(wàn)/個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店客戶可以一次買更多的時(shí)段，如買12個(gè)時(shí)段（半年）可以優(yōu)惠一些。同時(shí)為了增加他們購(gòu)買的興趣，建議是否可以與中信公司下屬其他地方的高爾夫俱樂部酒店合作，進(jìn)行交換渡假休閑權(quán)。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： 本方案存在的最大風(fēng)險(xiǎn)在于日后酒店的入住率與投資者的回報(bào)的問題，酒店日后的經(jīng)營(yíng)狀況還是個(gè)未知數(shù)，因此存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但這一方案目前采用很普遍。銷售方案一：返租式產(chǎn)權(quán)酒店（完全產(chǎn)權(quán)式）我們將酒店劃分成每一個(gè)單位（標(biāo)準(zhǔn)間、套間、總統(tǒng)套間等）分別銷售給投資者，同時(shí)我們受投資者委托聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營(yíng)管理，投資者獲得一定的投資回報(bào)，并擁有該投資房產(chǎn)50年的產(chǎn)權(quán)。七、 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 “冬季到海南打高爾夫”，對(duì)我國(guó)北方地區(qū)及日本、韓國(guó)、北歐、東歐等國(guó)的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。他們是：實(shí)業(yè)家、商界成功人士、外資企業(yè)高層人士、投資家、文化界、體育界、演藝界、律師界、金融界等名人或領(lǐng)袖；l 中產(chǎn)階級(jí)成功人士：——高級(jí)白領(lǐng)——中小私營(yíng)企業(yè)——海歸派——IT、律師等時(shí)尚行業(yè)的金領(lǐng)人士——政府官員、專家學(xué)者——投資性置業(yè)者l 國(guó)內(nèi)外高爾夫球商務(wù)旅游愛好者2. 目標(biāo)客戶群的特征252。 當(dāng)前海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在三亞、海口等重要城市，它們大都定位在高端市場(chǎng)，多為五星級(jí)酒店，均價(jià)約在1000/平方米左右 ，中高檔市場(chǎng)存在空缺。四、 價(jià)格定位本項(xiàng)目均價(jià)定適合定在6000元/平方米；定價(jià)依據(jù)：252。因此我們給項(xiàng)目取了個(gè)名字：博鰲鄉(xiāng)村高爾夫休閑渡假酒店三、 特征定位 健康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅闡釋：178。通過上述項(xiàng)目市場(chǎng)分析，我們得出一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+高爾夫 ，通過兩者有機(jī)結(jié)合，讓項(xiàng)目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢(shì)和魅力所在，這也是本項(xiàng)目策劃主線。 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)——目前海南擁有18個(gè)洞以上的高爾夫球場(chǎng)18個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。252。 高爾夫旅游的季節(jié)性較強(qiáng)—— 在海南高爾夫旅游旺季一般在10份——次年3月份；252。252。目前博鏊鄉(xiāng)村俱樂部大概擁有會(huì)員200個(gè)，個(gè)人球證10萬(wàn)每個(gè)，中信屬下球場(chǎng)及聯(lián)盟、加盟球場(chǎng)的總會(huì)員量大概在4000個(gè)左右。海南省目前正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)有18個(gè)，爭(zhēng)取再建200—300個(gè)，把高爾夫球當(dāng)作旅游業(yè)當(dāng)中精品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各類國(guó)內(nèi)、國(guó)際、職業(yè)、業(yè)余賽事的舉辦，各種具有海南特色的高爾夫旅游產(chǎn)品的開發(fā)，為海南省吸引了眾多高爾夫球愛好者和旅游觀光客。從消費(fèi)人數(shù)上看，中國(guó)高爾夫消費(fèi)人群可達(dá)450萬(wàn)人，年增長(zhǎng)比例達(dá)30%。據(jù)中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，到2003年底國(guó)內(nèi)已經(jīng)有100萬(wàn)高爾夫人口，其中有40萬(wàn)是注冊(cè)會(huì)員。另外，由于海南、云南擁有豐富的旅游資源，正醞釀或嘗試高爾夫旅游的發(fā)展，球場(chǎng)數(shù)量也相對(duì)較多，西部地區(qū)目前球場(chǎng)數(shù)量較少。如果擁有27洞球場(chǎng)的球會(huì)作為擁有一個(gè)球場(chǎng)計(jì)算，擁有36洞球場(chǎng)的球會(huì)作為擁有兩個(gè)球場(chǎng)計(jì)算(以此類推)的話，目前中國(guó)擁有球場(chǎng)共209個(gè)。今天，建在世界任何地方的高爾夫球場(chǎng)仍然像蘇格蘭最初玩高爾夫球那樣，將球場(chǎng)建在生長(zhǎng)著草叢的海邊沙地附近。投資者用每年在其店 21 天的免費(fèi)入住權(quán)通過公司參與國(guó)內(nèi)分時(shí)度假機(jī)構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進(jìn)入國(guó)際交換網(wǎng)，出國(guó)旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。均價(jià)：13000元/平方米項(xiàng)目類型：底商入住時(shí)間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點(diǎn)是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報(bào)率、5年回購(gòu)計(jì)劃、業(yè)主坐享每年21天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。 目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。 純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：（1）、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)（2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)（3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管（4）、對(duì)營(yíng)業(yè)收入—全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅（5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年（6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核（7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳只是為休閑消費(fèi)