住宅項目前期策劃方案綱要(已修改)
2025-05-08 13:17 本頁面
【正文】 上海某住宅項目前期策劃綱要第一部分：市場分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場特點 熱點集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點，并注入文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領(lǐng)先樓盤平均價格接近4800元/平方米。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價都已突破4000元/平方米，其中文化佳園的成交均價高達(dá)4800元/平方米，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房價最高的。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價不斷提升，使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶得到滿足。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價主要集中在40004400元/平方米，如星惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑價格略低，為4000元/平方米，目前已全部售完。比價較低 與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來價格較低，具有價格優(yōu)勢，能承接部分虹口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價格與虹口區(qū)環(huán)外部分樓盤售價相當(dāng)。因此，外區(qū)特別是虹口區(qū)的房價走勢對楊浦區(qū)樓盤價格影響較大。 預(yù)計虹口區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤受到北外灘、四川路、多倫路等地區(qū)的高檔樓盤的推出影響，價格將有所上揚(yáng)，打破目前與環(huán)外樓盤價格差不大的格局。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤價格將受到拉動。 同時，一部分高端客戶流向外區(qū)。塑造品牌樓盤、注入更多的文化理念，才能留住這部分客戶。 環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤 除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤之外，環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強(qiáng)，減少了想象空間和價格空間。這樣，更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤缺乏與相臨的虹口區(qū)樓盤相競爭。 大型企業(yè)員工購房比例較大 楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如上海卷煙廠、寶山鋼鐵廠、上海貝爾公司、新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué)，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺，利好明顯。據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計，大型企業(yè)員工購房集中于三房，講究舒適度，并對房屋使用有不同要求，個性化上與職業(yè)特點相一致。因此，部分樓盤針對這些客戶推出優(yōu)惠方案，東方名園也在各大企業(yè)進(jìn)行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的聯(lián)系。 后續(xù)樓盤乘勢而上 受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā)，后續(xù)供應(yīng)主要有三個重點：沿江板塊，形成濱江居住區(qū)，由于配套、環(huán)境等原因，預(yù)計售價40005000元/平方米，估計有極少數(shù)頂級豪宅供應(yīng)；環(huán)外板塊，依托工人新村和五角場，以中檔住宅為主；環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤供應(yīng)較集中，主要受到同濟(jì)綠園熱銷的影響，在控江路、鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤，定價5200元/平方米左右，已相繼動工。二房面積對比瑞虹新城將香港房產(chǎn)開發(fā)理念移植到上海，設(shè)計點式樓、壓縮面積、全裝修、高質(zhì)量物業(yè)管理等特點曾經(jīng)引起熱銷，但很快被結(jié)合地域市場需求的產(chǎn)品取而代之。三房面積對比虹口現(xiàn)代公寓設(shè)計了錯層，并設(shè)計了弧形觀景窗，受到市場歡迎，但部分景觀較差、面積較大的三房滯銷。后續(xù)供應(yīng)樓盤面積有放大趨勢，三房市場競爭將很激烈。二房總價對比天寶綠洲高單價、高總價導(dǎo)致其二房總價與部分樓盤三房總價相近，銷售受阻，而其它在銷樓盤的二房消化速度較快，說明購買二房客戶對價格敏感度較高。因此，本案應(yīng)加大二房數(shù)量比例、控制二房面積。三房總價對比可見，三房總價在70萬元左右的樓盤供應(yīng)較集中，在銷樓盤的部分三房銷售放緩。但具有景觀、相對位置優(yōu)勢的三房卻具有較高的價格彈性，受到市場追捧。第二部分：產(chǎn)品分析一 、產(chǎn)品定位：東上?！笆袌鲱I(lǐng)先者”的角色 中海一貫扮演的是區(qū)域市場領(lǐng)先者的角色，這一點從中海每個個案的產(chǎn)品規(guī)劃和價格便可以感受到。象中海以前的個案一樣，本案將在環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計、智能化設(shè)計、會所設(shè)計及物業(yè)管理上組建“夢之隊”，擔(dān)當(dāng)東上?！笆袌鲱I(lǐng)先者”的角色。二、產(chǎn)品建議
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