【正文】 園林藝術(shù)點(diǎn)綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。共同構(gòu)成設(shè)計(jì)高雅、寧靜、安詳?shù)木幼》諊??？傉嫉孛娣e6270m2，居住戶數(shù)153戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。而它的戶型設(shè)計(jì)也較為理想，通風(fēng)和采光均沒有遮擋，劣勢(shì)在于作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤時(shí)間較早，而同區(qū)域的大盤都是在近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)，銷售較為理想。③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層；④ 外地來此區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。（2） 目標(biāo)客戶群① 追捧在鬧市中生活的白領(lǐng)人士。③物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至。該小區(qū)談不上綠化率，但仍然吸引買家進(jìn)駐，戶型和價(jià)格為其最大的優(yōu)勢(shì)。距市中心5分鐘的車程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。貴新苑貴新苑位于大營(yíng)坡立交橋旁，與筑新路交距50米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%3） 戶型配比五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房4） 目前銷售情況萬東花園首期推出旭日閣，起價(jià)2010元/M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。c、 物業(yè)管理引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)控，消防報(bào)警、晝夜巡邏，確保業(yè)主安枕無憂，還有，小區(qū)為住戶提供了周到的家政服務(wù)，只需一個(gè)電話，一切都方便。B．配套設(shè)施a、 生活配套筑新路地區(qū)原本就是一個(gè)居住居，周邊的生活基本設(shè)施都比較健全，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市都在周邊，多趟公交車從門口路過，相鄰的貴開路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車到市中心只要5分鐘，充分體現(xiàn)城市感。A．建筑設(shè)計(jì)a． 建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)潔明快的后現(xiàn)代風(fēng)格為建筑旋律，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，采用全圍合中庭花園式規(guī)劃，盡量營(yíng)造出一種時(shí)尚現(xiàn)代感，使整個(gè)小區(qū)都洋溢著濃郁的城市風(fēng)情。1） 市場(chǎng)形象萬東花園是去年房交會(huì)上亮相筑城，當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)形象是“萬東花園，陽光綠色家園”，這種形象口號(hào)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對(duì)客戶來說，根本沒有吸引力。另外，萬東花園周邊的環(huán)境比較嘈雜，旁邊就是一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，而且，周邊的房屋也很陳舊，有可能也是下一步要進(jìn)行舊城改造的地方。萬東小區(qū)該項(xiàng)目地處大營(yíng)坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。③借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處—— 擁有個(gè)人電子商務(wù)和SOHO辦公室。（4）推廣手法① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。從63M2——220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計(jì)。③康體會(huì)所小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語：假日心情——休閑會(huì)所康樂年華——運(yùn)動(dòng)中心④物業(yè)管理為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。b、生活配套景藤堡處于人流車流繁華的貴開路，購物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市近在咫尺，且距貴陽醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足2分鐘車程，17路公交車及9條中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。b、園景規(guī)劃：景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。（1）景藤堡推出市場(chǎng)的形象是e時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū)為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。總建筑面積為26000M2，占地面積20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析景藤堡該項(xiàng)目位于大營(yíng)坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路1000米。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。 項(xiàng)目周邊樓盤主銷戶型分析物 業(yè)名 稱景藤堡萬 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑主 力戶 型2~3房變維錯(cuò)層2~3房2~3房3~4房2~3房2~3房主銷面積M263~90130~14670~12060~12094~12060~10094~133銷售率55~60%30%80%80%60%70% 由上表可以看出大營(yíng)坡區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶型大多為2~3房，主銷面積為70~120M2 。筑新苑大營(yíng)坡北郊巷1號(hào)建筑面積約1萬平米普通住宅小區(qū)2001年7月底完工1800110—135由于宣傳較少，知道者不多，一期共計(jì)80余套房估計(jì)售出10套左右兆陽小區(qū)筑新路北段，二十三中對(duì)面建筑面積51860M2高檔住宅小區(qū)車身廣告現(xiàn)尚在前期策劃過程中 項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格分析物 業(yè)名 稱景藤堡萬 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑（二期）均價(jià)（元/ M2 ） 248022501650195020202580 由上表可以看出，在大營(yíng)坡地區(qū)整體均價(jià)在2100元/ M2 左右，價(jià)格偏差不會(huì)太大，主要視樓盤自身素質(zhì)而定。 綠化分析綠化率無15—20%20—40%40—60%60—70%物業(yè)名稱順興花園苑林花園虹云商住樓相寶公寓文昌苑冠竹苑華中商住樓筑苑新村常青藤花園四季陽光花園康瑞苑景藤堡萬東花園錦繡家園樓盤數(shù)目44241 由上表可以看出，在大營(yíng)坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬東花園的綠化率都達(dá)到40—60%，因此本項(xiàng)目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性、創(chuàng)新性和唯一性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一） 貴陽市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析貴陽市現(xiàn)階段均價(jià)在2000元/ M2 的樓盤分析表（附表） 價(jià)格分析 價(jià)位段（元/ M2 ）1400—18001800—23002400—2600物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康瑞苑虹云商住樓華中商住樓相寶公寓苑林花園萬東花園文昌苑景藤堡錦繡家園（多層）冠竹苑數(shù)目363 由以上圖表分析可知，在貴陽市城市副中心地段的樓盤價(jià)格主要集中在1800—2300元/ M2 ，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá)50%。4. 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。3. 從居住環(huán)境分析在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。而價(jià)位在2000元/ M2 ~ 2500元/ M2 的樓盤，市場(chǎng)購買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。三、