【正文】 生伴山御園 燕山奧體政務區(qū)板塊高新區(qū)板塊 泛唐冶板塊黃金 99奧龍觀邸名士豪庭都市陽光大地銳城名筑美嘉未來城火炬東第諾貝爾城翡翠東郡天馬相城海爾綠城238。 高新區(qū)板塊 是濟南市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的行政、商務、商業(yè)中心。 燕山奧體政務區(qū)板塊 是濟南市以全運會為契機，以奧體中心、新市府建設為起點，進行了大規(guī)模的城市建設開發(fā)，是濟南市東拓戰(zhàn)略的又一重要題材。 泛唐冶板塊 主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡項目。置業(yè)特征：良好的生活環(huán)境、居住舒適度、高性價比，地緣性明顯、對舒適度要求高、價格敏感度較高居住升級類客戶的置業(yè)訴求；房子對他們來說是必需品，是剛性需求；價格是置業(yè)的首要因素；可以遠離城市，放棄成熟配套，但交通對他們來說很重要；他們對品質(zhì)有一定的鑒賞力，同事注重實用性。職業(yè)：重大企業(yè)的普通職員、基層管理者、學校普通教師、醫(yī)生等216。高層客戶特征總結(jié)n 價格驅(qū)動置業(yè)，可以為了高性價比的產(chǎn)品放棄城市生活，但交通要求高基本居住類客戶敏感點價格交通配套居住品質(zhì)216。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。配套跟進 游泳池、小學等火炬東第成交量月度走勢238。恒大名都n 通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，市場銷售情況較好價格 7200元 /㎡ 7500元 /㎡走量 平均 55套 /月客戶此項目所面對的客戶群為普通階層的消費者，尤其是首置的客戶群，同時由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨教育配套：小學、伊頓國際雙語幼兒園公共設施：會所、商業(yè)街休閑配套：濱水湖畔等通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，價格高于火炬東第 1000元以上 恒大名都成交量月度走勢238。大學城組團臨近長清，交通便利，區(qū)位價值較高，代表樓盤為常春藤圣井組團唐冶組團位于唐冶新城核心位置，價值最高章丘境內(nèi)，區(qū)域價值有所減弱62007500元38004600元238。唐冶組團 區(qū)域價值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第216。238?？偨?50萬㎡，認籌中。已推近 1萬㎡新城大盤市場未來供應至少160萬㎡量2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總建面 39萬㎡，分三期，二期在售?？傮w銷售情況n 大部分新區(qū)大盤走量迅速但品牌發(fā)展商拉動影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟南本地購房者、主城價格外溢及部分周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項目月均成交套數(shù)項目 套數(shù)恒大名都 55火炬東第 10翡翠東郡 /中國諾貝爾城 15魯商常春藤 30火炬東第6150元238。就洋房產(chǎn)品特點而言，退臺式洋房與多層相比可實現(xiàn)一定的溢價。諾貝爾城洋房產(chǎn)品依托較高性價比及美觀的立面效果提升了市場關注度，去化率較高；216。多層n 短期內(nèi)唐冶周邊區(qū)域此物業(yè)類型稀缺，客戶接受度高，走量迅速且價格比高層稍高項目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層 多層天鴻萬象新天 　 * * *海爾綠城 * * * *凱旋新城 　 　 * *歷山名郡 * 　 * *多層產(chǎn)品存在市場空白，有一定市場空間以天鴻萬象新天為例，多層項目在入市時市場消化速度迅速，平均月銷 100套以上，明顯高于現(xiàn)階段市場暢銷樓盤的走量，因此多層產(chǎn)品客戶的接受程度較高同時多層作為洋房產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，整體舒適度及氛圍營造強于小高層及高層產(chǎn)品，具備成本優(yōu)勢，可調(diào)整空間較大，因此多層未來的市場發(fā)展空間較大 洋房市 場 分析238。別墅競爭機會總結(jié)總體競爭環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟南市別墅供應量大，本項目做別墅將面臨激烈競爭物業(yè)類型選擇：做獨棟別墅將面臨如下風險：投入增加、走量慢216。別墅客戶總結(jié)n 獨棟客戶多是生意人，喜歡高端、豪華闊氣、追求自然閑適，別墅已經(jīng)成為其炫富的載體購買力 800萬以下職業(yè)特征 生意人為主居住現(xiàn)狀 在濟南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的 資源占有，炫富、身份標識、圈層感、面子感來源 主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征 所購物業(yè)能代表濟南高端水平、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè) 小獨棟 /豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套 重視生活品質(zhì)，注重休閑； 傾向于自然、輕松、簡單的生活方式； — 消費時更希望得到身份和地位的認同他們 事業(yè)已經(jīng)進入頂峰，經(jīng)濟實力雄厚，愿意為符合其需求的物業(yè)支付高總價他們大部分屬于 炫富型，多數(shù)屬于暴富階層，需要通過別墅讓別人認同其身份， 因此，房屋為其 社會標簽， 他們關注 圈層感、面子感 和 身份認同他們 大部分為生意人 ，有 接待商務客人及朋友的需求， 因此，希望通過 高端商務配套 顯 檔次 和 身份感別墅對他們而言，是一個 炫富品 和 身份標識 ，因此，他們對產(chǎn)品的要求是： 房屋能代表高端 、 產(chǎn)品顯豪華和闊綽 、 配套需滿足高端商務接待238。天馬相城解析及競爭策略n 內(nèi)部資源有限，主要通過雙拼產(chǎn)品競爭規(guī)模 占地面積： 37萬㎡；建筑面積： 58萬㎡；容積率 戶型 全雙拼， 335460平米客戶 私營業(yè)主、銀行高管銷售 460萬 800萬 /套賣點 托斯卡納風格，周邊自然環(huán)境該項目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：產(chǎn)品對現(xiàn)代居住習慣的關注不夠沒有對自然資源的充分利用未來待推產(chǎn)品情況二期、三期待建，產(chǎn)品與一期相同。御龍灣解析及競爭策略n 通過山水資源及園林的打造體現(xiàn)品質(zhì)感；產(chǎn)品品質(zhì)粗糙規(guī)模 占地面積： ㎡，建筑面積： 14萬㎡，容積率 戶型 類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215560㎡客戶 魯商內(nèi)部中高層、山東省國有企業(yè)高管銷售 175210萬 /套賣點 園林綠化好未來待推產(chǎn)品情況本案產(chǎn)品線豐富，未來將有大量別墅待推。諾貝爾城解析及競爭策略n 多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢明顯、建筑風格鮮明，以團購為主項目概況 未來待推產(chǎn)品情況 該項目優(yōu)、劣勢規(guī)?？偨妫?83萬㎡；容積率 ；一期別墅 3萬㎡， 125套，二期別墅預計 ㎡，約 150套戶型 別墅面積 200257㎡客戶 電力系統(tǒng)中高層銷售 別墅價格 1萬 /㎡ ，總價在180萬以上賣點 社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應一期共 125套，剩余 25套，二期預計 150套待售優(yōu)勢：大社區(qū)的豐富配套劣勢：產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本項目的競爭策略 走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質(zhì)238。競爭形勢n 已開發(fā)別墅未來供應量大，開發(fā)周期長，本項目別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的激烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積 200257㎡，一期剩余約 25套，二期預計供應 150套，總價 180萬左右，以團購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積 370470㎡，可售量 4050套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積 85萬㎡，產(chǎn)品涵蓋類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積 57萬㎡，戶型面積： 335460㎡，總價 460800萬 /套2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年開發(fā)周期項目初步估計，已開發(fā)別墅未來供應量約 ㎡，開發(fā)周期大部分在 5年以上238。238。216。216。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關系經(jīng)歷變化216。在未來市場格局下，目前的市場認知價值體系、客戶確認方式、核心價值訴求體系構(gòu)建等操盤模式都需要改革。未來需求特征、市場空間格局、空間認知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應來源，以新擴張人口和原有人口再布局為主導需求，以所在組群為生活核心的市場特征。濟南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場格局。將來的城市格局下的房地產(chǎn)市場：徹底顛覆原有市場空間格局和空間認知模式216。土地供應：周邊區(qū)域潛在競爭激烈，未來唐冶板塊將成為熱點板塊238。區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場216。目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府大力投入基礎配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導入 在大濟南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力交通條件 216。唐冶新城發(fā)展分析結(jié)論n 唐冶新城當前處于產(chǎn)業(yè)初步形成的建設期（初步起步階段）唐冶新城將在項目開發(fā)期內(nèi)迅速發(fā)展，但尚不能成熟政府規(guī)劃216。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n 根據(jù)新城中心的發(fā)展規(guī)律，當周邊產(chǎn)業(yè)組團初具規(guī)模時，新區(qū)將進入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律唐冶新城尚未進入快速發(fā)展通道入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團的功能與區(qū)域經(jīng)濟結(jié)合比較弱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡覆蓋面擴大，綜合性增強，區(qū)域優(yōu)勢的高新技術產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升，產(chǎn)業(yè)的樞紐指向性明顯強化，區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的融合性加強，主導產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的促進作用開始顯現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)共同成為新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為集群，復合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟的增長點隨著濟南東部經(jīng)濟的快速增長和周邊條件的不斷改善，濟南進入快速成長階段，對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用將逐漸明顯發(fā)展階段經(jīng)濟增長初期起步階段 快速成長階段 成熟階段238。SOHO中國在北京 CBD成功開發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務）后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟收益；216。成功的商業(yè)和商務公寓運營，是企業(yè)博取項目后期、區(qū)域內(nèi)其他項目利潤最大化的直接影響因素。新城中心發(fā)展規(guī)律 5—— 綜合物業(yè)n 綜合體商業(yè)和商務公寓在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 ……綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 ……238。區(qū)域成為活力中心，216。公眾對區(qū)域確立信心216。區(qū)域基本成熟216。寫字樓大量開發(fā)216。住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓216。政府部門搬遷216。公共設施建設投資客、豪宅客商務人士、領先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領為主、創(chuàng)意人士、都市游走者216。住宅用地出讓216。新城中心發(fā)展規(guī)律 4—— 人口演變與物業(yè)的匹配周期n 新區(qū)人口是個不斷演變的過程，其中領先用戶和城市白領在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期迅速形成階段項目建設人口特征標志規(guī)劃期、啟動期：建設期快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期無人氣時間216。新城中心發(fā)展規(guī)律 2—— 住宅演變周期n 一般在建設期時，住宅供應量是最大的，競爭較為激烈，集中供應時間在 3年以上深圳中心區(qū)合肥政務區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城12KM233KM24KM21998202320232023202320232023202320232023住宅集中供應時間在3年以上12年 ＞ 3年規(guī)劃期 建設期 快速成長期 穩(wěn)定繁榮期住宅供應238。不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同216。新城中心發(fā)展規(guī)律 1—— 各物業(yè)演變周期n 新城中心開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅 辦公 商務公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在 10年以上新城中心成功開發(fā)次序216。公交線路設計被納入到市內(nèi)的公交線路總體規(guī)劃216。輕軌 11號線設有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。片區(qū)住宅均價有原來的 2023元 /㎡漲到 7000元 /㎡216。深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了 “ 郊區(qū) 新區(qū) 新城 ” 的飛躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔城市功能（平穩(wěn)發(fā)展期）房地產(chǎn)快速發(fā)展（全面建設期）產(chǎn)業(yè)初步形成（建設初期）區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）時間成為城市又一中心，發(fā)展另一級大量開發(fā)商進駐區(qū)域，推動房地產(chǎn)價格快速上漲公共配套進一步完善產(chǎn)業(yè)導入拉動區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位、區(qū)域基礎建設12345216。南京216。深圳216。新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預測238。216。濟南軌道交通遠景規(guī)劃：將極大降低通勤成本216。道路體系發(fā)達，公眾交通嚴重滯后，通勤成本高唐冶與濟南的公眾交通尚未納入濟南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進入濟南，濟南市區(qū)居民對城鄉(xiāng)公交認可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。通過經(jīng)十路與世紀大道，東西連接主城區(qū)與章丘。從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購買能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會進一步擴大，同時私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財富有一定積累，整體購買能力強對于區(qū)域內(nèi)生意人，資金占用量不宜過大，為經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品、以及性價比突出的別墅及小高層產(chǎn)品的需求客群區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產(chǎn)業(yè)導入v 交通條件238。力諾科技園n 企業(yè)中高管有一定財富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群基礎潛在客戶 企業(yè)情況 收入情況 客戶特征