【正文】 樓面價 7稅后利潤17576.58 15503.70 13430.82 11357.94 6 7212.1863樓面價變化情況64稅后利潤變化情況65產(chǎn)品選擇建議多層別墅18層高層33層高層27層高層五種產(chǎn)品組合模式本項目主流模式66確定產(chǎn)品比例（示例）戶型面積 知名的開發(fā)企業(yè)都知道：開發(fā)符合市場的產(chǎn)品，才能名利雙收！設計得再宏偉、大氣的建筑也需要市場的認可！地產(chǎn)開發(fā)的時代背景50項目的戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇不啟動項目啟動項目現(xiàn)在雖然項目較生，但生值潛力明顯， 3年后我們從土地獲取的利潤也相當可觀，同時可以尋求其他機會點快做慢做緊跟市場，加快前期工作，瞄準競爭對手做好前期準備工作，觀望競爭對手，做得好，我們跟進；做不好，趕快調(diào)整51價格和價值o 價值決定價格，價格決定回款速度，優(yōu)異的商品 性價比性價比 是決定市場成敗的重要手段 推廣水平 回款速度 利潤 成本 決定項目價值的關鍵是公司取得項目的成本及運作模式不同開發(fā)商心中的價值客戶心中的價值產(chǎn)品價格對手產(chǎn)品價格52項目成功的關鍵因素 分析市場 知己知彼 百戰(zhàn)百勝實現(xiàn)項目最大利潤掌控市場 出奇制勝 獨領風騷再好的策劃或定位最終也是靠產(chǎn)品來實現(xiàn)的 53地產(chǎn)開發(fā)必須堅持地產(chǎn)開發(fā)必須堅持以市場為導向是開發(fā)成功的唯一法寶！開發(fā)核心思路：以市場為導向，以市場需求為依據(jù)，營造最具銷售力的地產(chǎn)商品。 御峰名苑基本狀況：安陽市文明大道與朝陽路交叉口西北角： 2棟高層 6棟小高層：盛世美宅 榮耀城市：已建成三棟小高層相對優(yōu)勢，有助于客戶選擇相對劣勢39書香園基本狀況：安陽市人民大道 121號六中對面： 5097777 5069999：安陽廣廈：武漢華中科大：新古典主義：中國精神 上層生活：城市頂級生活樣板： 7萬平方：商鋪 +高層： 800戶： 28層：贊無：打地基： 66163平米： 78平米 101平米 159平米： 231000元 —586800 元： 3500元 /平米：有上漲空間：毛墻毛地相對優(yōu)勢、與試驗中學一路之隔 、是傳統(tǒng)的城市中心相對劣勢，戶型不合理，受地塊影響，內(nèi)部配套不占絕對優(yōu)勢。相對優(yōu)勢，存在產(chǎn)品業(yè)態(tài)的優(yōu)勢，有利于客戶的選擇相對劣勢，市場影響力較小36華城國際花園基本狀況：文峰大道與朝陽路交匯處東南： 2117888 2113999：安陽華城：北京圣地： 23萬方超級居住區(qū)：引領安陽五星級生活新時代： 23萬方： 2023多戶：高層 小高層 酒店： 12層 28層： 2023年初：打地基： 67181平米： 125平方 136平方：小高層 3100元 /平米 高層 2900元 /平米：有上漲空間：正在認籌：毛坯：五星級國際酒店、雙氣 光纜寬帶 有線電視 紅外監(jiān)控 無死角視頻監(jiān)視 電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)室外背景音樂系統(tǒng) 射燈系統(tǒng) 溫馨回家燈塔 ）相對優(yōu)勢 核心地段、新區(qū)升值潛力、內(nèi)部配套完善 相對劣勢 目前周邊配套不完備、開發(fā)周期長、不具有品牌優(yōu)勢37銀鷺 、俊朗， 現(xiàn)代感、時尚感強，是低容積率、高綠化率、低密度的高檔景觀社區(qū)。 與本項目臨近大量的政府機關，這些 機關公務員也將是本項目的客群之一 。 近幾年安陽的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績，他們的發(fā)展無疑會產(chǎn)生大量的住宅需求，但由于距離市中心仍有一段距離，如何吸引客戶是本項目的重點工作之一。因此本項目需要快速進入市場，搶先鎖定目標客戶群， 搶占市場先機 。216。216。 32經(jīng)濟背景研究小結216。 主要行業(yè)分布第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）安彩安鋼安電安煙豫北制藥東方能源豫北紡織 本案開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、服務）政府機關旅游167。 產(chǎn)業(yè)結構比例以上為 03年數(shù)據(jù)，來源：安陽市統(tǒng)計局167。），他們也將是本項目重要的客戶來源之一。 私營經(jīng)濟和個體經(jīng)濟從來都是所在城市高收入人群的重要組成部分，以上業(yè)主共有 64283人，占城市人口的 %（ 城鎮(zhèn)私營經(jīng)濟戶數(shù)（戶） 投資者人數(shù)（人）雇工人數(shù)（人）1354 4294 7916216。 與國內(nèi)其他相對發(fā)達的城市相比較， 住宅價格仍有一定的上升空間 。 近幾年人均可支配收入顯著增加，尤其 04年漲幅在 20%（約），收入增加而產(chǎn)生的大量需求將 有待于有待于進一步釋放進一步釋放 。28經(jīng)濟背景研究216。 市區(qū)在崗職工平均工資數(shù)據(jù)來源：安陽市統(tǒng)計局167。 2023年人均 GDP為 8742元，超過 1000美元，標志著安陽經(jīng)濟進入了快速發(fā)展的行列。 26經(jīng)濟背景研究216。 GDP數(shù)據(jù)來源：安陽市統(tǒng)計局167。要快速進入市場，搶占市場先機。根據(jù)國內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，未來幾年，安陽房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段；216。因此項目有必要采取相應的保溫措施和供暖設施。 167。年平均降水量 ，降雨多集中在 8月份。絕對最低氣溫 ℃ 。 地處北暖溫帶，屬大陸性季風氣候，四季分明，水溫適宜。京廣鐵路以西地區(qū)為丘陵區(qū)，京廣鐵路以東地區(qū)為平原區(qū)。地勢西高東低，呈階梯狀展布。因此本項目入市越早越占據(jù)有利的競爭位置。167?，F(xiàn)轄一市、四縣、四區(qū)，即：林州市、安陽縣、湯陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。 地區(qū)中心城市，便利的交通大環(huán)境，為保證安陽經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎條件；而經(jīng)濟的高速增長又能刺激房地產(chǎn)需求市場的快速發(fā)展。 11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出， 連接周邊 180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，共 12個城市，總人口近 6000萬人。繼續(xù)東向入 310國道 500公里可達連云港。l安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速， 10 107國道貫穿南北。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件? 6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化、多元化? 7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率較大本章小結：中國房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)多元化發(fā)展，住宅、商業(yè)等綜合性大體量綜合體即將隨著競爭的加強而日漸加劇。國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展17未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少o 短時期內(nèi)土地價格伴隨土地出讓政策的改變不可避免的向上增長，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平o 開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理o 土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高18有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適的開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發(fā)商自己進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)?；?、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司19行業(yè)分析結論? 1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密 n 整合企業(yè)的所有資源，集中投入在本地市場和房地產(chǎn)行業(yè)，放棄異地投資和大規(guī)模多元化發(fā)展目標，進一步增強企業(yè)在當?shù)厥袌龅母偁幍匚?，主動適應更加激烈的競爭環(huán) 境，爭取競爭的主動權聯(lián)盟戰(zhàn)略n 利用企業(yè)熟悉本地市場和公關、政府等方面的優(yōu)勢，與先進的企業(yè)或者強大的外來競爭者結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者選擇并購、交互持股、整體出售等方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，力求 ”雙贏 “的結果16中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 挑戰(zhàn)機會土地資源稀缺狀況日益加重，許多具有實力和全國影響的企業(yè)除了籌集資