【正文】 建筑要求 框架式，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳，樓上商鋪亦可配套設(shè)施 面積要求 120500㎡租金承受 視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于 4元 /㎡ 招商對象 家電主題商城量販?zhǔn)?KTV開店選址要求類別 選址要求地點 大型商業(yè)區(qū)底商或高密度居住區(qū)附近，周邊公交線密集，使得消費者易達，但要求與居民區(qū)保持一定距離面積 30004000㎡ ，通常兩層，不排斥地下面積建筑要求 層高不小于 ，承重 350kg配套設(shè)施 供電 500KVA、供水 200噸 /天，可接 220V民用電及 380V工業(yè)用電；廣告位要求 315m的門頭廣告位；化油池通常 35噸、煙道 12個規(guī)格為 800mm1000mm裝修要求 做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造停車位 一個擁有 200個包房的 KTV應(yīng)配備 200個停車位，以 ㎡ 一個車位計算停車場面積應(yīng)在 900㎡ 以上租金 23元 /㎡ 目前家電賣場遠(yuǎn)不能滿足要求，家電賣場空間巨大電動車洪塘菜場比較集中，是居民出行主要工具，具有很大的市場。目前洪塘處于開發(fā)階段，相比其他成熟商圈，投資門襤、商鋪租金價格和出售價格都較低，隨著江北城市潛力的上升，該地段商鋪價格也將隨之而上，投資商將獲得巨大回報。缺乏西式外賣店：缺少深受廣大消費者青睞的大型快餐店，如肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等。商業(yè)小結(jié)：以零散經(jīng)營為主：商業(yè)形式以零散經(jīng)營為主，無大型賣所，除幾家小型超市以外，其他都是臨街的小 門面，與成熟的商業(yè)口岸相比，檔次低，規(guī)模小，滿足不了該片區(qū)居民的消費需求和心理需求，因此該片區(qū)居民更多的會選擇到洪塘鎮(zhèn)或海曙歐尚商圈消費進行購物和消費。洪塘街道目前除姚江花園的商鋪已開業(yè)外，其他社區(qū)的商鋪還未進行銷售或正建造中。洪塘鎮(zhèn)上的洪塘購物中心、阿拉飯店、香辣時光（重慶火鍋）客流量大，經(jīng)營穩(wěn)定。在調(diào)研中，通過幾個大型酒樓、超市、美容美發(fā)、娛樂中心的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)洪塘鎮(zhèn)上的生意比洪塘街道的生意好。多年來，一批有實力的人逐漸遷出洪塘，致使洪塘消費力下降。洪塘商圈適合建立生活消費品專業(yè)批發(fā)市場嗎？商品生活 消費品家居類服飾化裝類日用百貨類服飾類商品的生產(chǎn)原料可以通過專業(yè)市場形式流通的商品有什么種類的商品適合在洪塘商圈建立批發(fā)市場嗎？？食品文化娛樂類電訊類交通工具類部分通用生產(chǎn)消費品滿足眾多小型加工單位需要的生產(chǎn)消費品生產(chǎn) 消費品農(nóng)副產(chǎn)品日用工業(yè)品服裝、皮具、鞋類電子元件、化學(xué)試劑、通用機械、工具廣告材料、印刷材料、汽車配件、美容美發(fā)類批發(fā)式專業(yè)市場是商品流通渠道中的一個流通環(huán)節(jié)，分析專業(yè)市場規(guī)律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特點沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)背景支撐得出：根據(jù)業(yè)態(tài)比例分析，服飾百貨比例極高，做服飾批發(fā)市場有一定的市場。u旅館、發(fā)藝、家電、時尚屋、通訊、糕點、煙米等生活配套類經(jīng)驗門店種類齊全。行式 與開元大酒店一 樣 。目前運營情況經(jīng)營 模式 連鎖經(jīng)營 （臺州 3家四星 級規(guī) 模、江西九江 1家五星 級規(guī) 模）。散客。商業(yè)現(xiàn)狀 現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 遠(yuǎn)洲大酒店客戶構(gòu)成目前已 經(jīng)舉辦 的主要的活 動 ：寧波青少年 宮 兒童 節(jié) 活 動 、寧靜等演 員 、 謝 晉 導(dǎo) 演等知名 藝 人來搞活 動 、青少年全國 籃球比 賽 會 議 。小會 議 室（ 圓 桌式）有 9個，能容 納 2030人左右。大型會 議 室（ 666平方米）可容 納 400個席位、如果開 雞 尾酒會可容 納 1000人左右。休 閑娛樂設(shè) 施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、 KTV、桑拿、足浴。其中 16層 做酒店用途，中庭大堂吧（挑高 17米）。五星電器國美電器商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目 —— 遠(yuǎn)洲大酒店基本情況名稱 遠(yuǎn) 洲大酒店詳細(xì) 位置 江北大道北外 環(huán) 路交接 處占地面 積 35畝投 資總資 金 67億開 業(yè)時間 2023年底裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 五星 級 歐美 設(shè)計風(fēng) 格建 設(shè)單 位 寧波大世界、 遠(yuǎn) 洲集 團 兩家大型企 業(yè) 共同開 發(fā) 完成。娛樂 :娛樂設(shè)施落后 ,棋牌室是打發(fā)業(yè)余時間的去處。萬家福超市 姚江花園北大 門 （西北側(cè) ）100多平方 3萬多 /年 每月 2700， 經(jīng)營 日用 雜貨 。上海 華聯(lián) 超市 1姚江花園北大 門 4000多平方 —— 9月底開 業(yè) 。商業(yè)現(xiàn)狀超市 :大型超市缺乏品牌支撐 ,動線布置及品種組合不合理 ,客流量一般 .u 商業(yè)現(xiàn)狀名稱 位置 面 積 租金 備 注三江超市 寧馨路 2100平方 —— 生意好，每天客流量 3000多人次。只有姚江花園底商滿足基本生活需求。江北大道沿線村莊 — 民房街面房為主，商業(yè)點 分散，沒有形成規(guī)模，滿足最基礎(chǔ)的生活需求。 通常 IT＆通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在 10%以上案例小結(jié)我 們 將 結(jié) 合案例分析得到的 業(yè)態(tài) 多元化 結(jié)論 ， 對 洪塘 現(xiàn) 有商 業(yè)業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu) 進 行比 較 分析，得出 項 目面 臨 的商 業(yè) 機會洪塘商業(yè)網(wǎng)點布局洪塘老鎮(zhèn) —— 主要以洪塘南路的洪塘菜場為中心的商業(yè)，滿足基礎(chǔ)生活。 成熟的商業(yè)副中心業(yè)態(tài)趨于豐富，專業(yè)店從傳統(tǒng)百貨 /超市店內(nèi)分離出來216。洪塘購房者受教育水平目標(biāo)市場消費者狀況深圳南山區(qū)四個主要商圈和寶安中心區(qū)兩個主要商圈中的功能業(yè)態(tài)狀況表明，在商業(yè)相對成熟的區(qū)域里，業(yè)態(tài)是豐富齊全，這是洪塘商業(yè)發(fā)展的必由之路。同為以居住功能為主的城市副中心，洪塘人口將會向著高學(xué)歷、高收入、低年齡的方向發(fā)展。通過在洪塘商圈街頭攔訪及問卷調(diào)查的形式，得到一系列洪塘商圈消費者現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)。共同繁榮江北西北區(qū)。這部分客戶群對商圈的貢獻很小。次級商圈 —— 江北大道其他村莊、慈城、謝家路的幾個經(jīng)濟適用房的客戶群，本項目吸納的次主流客源來自商業(yè)設(shè)施比洪塘更落后一點的區(qū)域。功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài)組合：功能分區(qū) 業(yè)態(tài)組合 交通組織業(yè)態(tài) 建筑面積㎡ 面積比例 %大型超市 12300 商業(yè)專賣店 4100 社區(qū)服務(wù)、小型商業(yè) 9200 專業(yè)市場 7600 餐飲服務(wù) 6000 休閑 3500 娛樂 7600 酒店 36000 合計 86300 100商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議u商業(yè)的配比建議：u 餐飲酒吧 %,音像書店 %,運動用品 %,美容美體 %,電u 影院線 %,健身房 %,電玩網(wǎng)吧 %,KTV娛樂 %,百貨u %,超市 %,家居家具 %,3C家電 %,服飾 %,u 其它 % . 交通組織：出入口結(jié)合交通核心，設(shè)置 停車場，保證便利性。設(shè)置核心區(qū)增強整體的凝聚力 以案例分析 結(jié)論為 原 則 ，我 們對 二號 A地 塊進 行功能布局及交通流 線組織綜合案例分析結(jié)論，我們總結(jié)出規(guī)劃布局的 KPI體系KPI體系交通組織功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合：利用道路系統(tǒng)區(qū)隔出明確的功能區(qū)，并保持各區(qū)域的相對獨立性，避免相互干擾：以客流共享為第一原則，充分利用主力店帶來的人流提升商鋪價值外部交通：確保強大的公共交通體系，增強項目對外的輻射能力，加強其可達性內(nèi)部交通：形成單一的人流動線（線型或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點，保證人流共享；同時保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾二號 A地塊功能分區(qū)：充分挖掘商業(yè)價值，保證各區(qū)域功能的獨立性u 根據(jù)項目解析結(jié)論可以判斷：沿洪塘中路是商業(yè)價值最高區(qū) u 域，沿機場路東側(cè)商業(yè)價值最低，居住價值較高。購物區(qū)往往搭配游樂設(shè)施布置，多以游樂設(shè)施為核心，主力店（如百貨、超市等）外圍環(huán)繞，通過內(nèi)外的聯(lián)動實現(xiàn)中間商鋪的人流共享216。案例借鑒－布局案例總結(jié)案例總結(jié)216。住宅區(qū)住宅區(qū)2213332洪塘街道辦事處1類地段租金范圍 90～ 120元 /平方 /月洪塘菜市場 洪塘購物中心洪塘中路洪塘南路2類地段租金范圍 70～ 105元 /平方 /月小區(qū)通道23類地段租金范圍 30～ 60元 /平方 /月洪塘街道主要商業(yè)片區(qū)租金情況分析從租金價值來看，地塊沿洪塘中路最能體現(xiàn)商業(yè)價值 ,從整個洪塘鎮(zhèn)商業(yè)看 ,洪塘南路商業(yè)比重大 !租金狀況項目解析u 在商業(yè)價值排序的基礎(chǔ)上進行商業(yè)、住宅的功能分區(qū)，充分挖掘地塊價值u 綜合各地塊特點對業(yè)態(tài)要求進行業(yè)態(tài)分區(qū)，最大限度的保證各地塊獨立經(jīng)營的可實現(xiàn)性■■價值最高區(qū)■— 價值次高區(qū)■— 價值一般區(qū)■— 價值較弱區(qū) 以下我 們 將 結(jié) 合案例研究的 結(jié)論 ，展開 對 2A地 塊規(guī) 劃布局的 討論■— 價值微弱區(qū)華南 MALL平面布局：功能分區(qū)明確，以游樂為內(nèi)核，主力店環(huán)繞，帶動商鋪經(jīng)營u華南 mall雖然現(xiàn)在面臨著經(jīng)營困境，但其規(guī)劃的科學(xué)性則是不可抹殺的。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？ 體量布局？ 符合需求？ 體量實現(xiàn)？ 風(fēng)險規(guī)避？三地塊關(guān)系 ：（ 1）、（ 2B）號地塊單獨存活的能力必須很強；（ 2A）號地塊可操作的空間最大，其自身必須有很強的聚客能力u 開發(fā)順序來為 （ 2A）－（ 1）－（ 2B），（ 1）（ 2B）號地塊單獨存活的能力必須很強u 從地塊大小來看，（2A）號地塊可操作的空間最大u 從與洪塘中路的關(guān)系角度來看，（ 2A）地塊自身必須有很強聚客能力地塊關(guān)系地塊周邊的洪塘中路和洪塘南路是最能體現(xiàn)項目商業(yè)價值的地方；而江北大道、機場路承擔(dān)的只是通行功能，人流比較有限，商業(yè)價值很難體現(xiàn)u 從人流量來看，洪塘中路和洪塘南路的商業(yè)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他幾條路，靠近機場路的商業(yè)價值很難體現(xiàn)。 打造 HOPSCA商業(yè)， 集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域 商業(yè)中心。本項目商業(yè)體量保證在 5萬平米以上以該商業(yè)保證不被邊緣化；216。 家庭娛樂購物中心小結(jié)：現(xiàn)階段洪塘的商業(yè)項目相對分散，較為集中的區(qū)域消費 水平也比較低，無法滿足日益增長的中高端消費需求216。 u項目高 17層，地下二層；規(guī)劃總建筑面積約45000平米。u項目位于項目占地約20畝，總建筑面積約45671平方米，其中包括地上主體 17層、地下 2層為車庫。 商圈內(nèi)競爭格局 洪塘各樓盤底商體量 12萬以上，對項目去化影響較大！商圈內(nèi)競爭體量u姚江新都寧波市江北區(qū)洪塘中路，地處江北西區(qū)和洪塘街道中心位置。杭州灣跨海大橋的建設(shè)必將促進余慈地區(qū)的發(fā)展，隨著該區(qū)域的外圍交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的完善，開發(fā)休閑會議區(qū)和度假區(qū)，吸引經(jīng)濟較為發(fā)達的上海、慈溪地區(qū)居民前來度假。蓀湖水質(zhì)清澈，大小適中，周邊環(huán)境優(yōu)美。 蓀湖旅游度假區(qū) ——用地規(guī)模為 （其中蓀湖水面 。 舊宅徐地塊 —— 該地塊位于洪都花園以北，江北大道以南（平直針織公司對面），占地面積約 50畝，土地性質(zhì)為商業(yè)。目前甬微公司已經(jīng)整體搬遷，華辰公司即將搬遷。 洪塘中路東側(cè)退二進三地塊 —— 項目共有土地面積 250畝，具體位置在洪塘中路以東，機場路（規(guī)劃）以西由華辰電器公司（約 32畝）、甬微科技公司（約 63畝）、園林公司租賃綠化地塊（約 160畝）組成。該項目是寧波市八大副商業(yè)中心之一 ———江北西區(qū)的重要組成部分，以創(chuàng)新功能為動力源，酒店會議、辦公展示、商業(yè)娛樂、文化教育等功能互動發(fā)展，吸引創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、休閑購物、酒吧餐飲、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)和功能進駐。該地塊總占地面積，用地性質(zhì)為商業(yè)。三江片近郊規(guī)劃城市建設(shè)用地區(qū)域根據(jù)實際居住人口規(guī)模設(shè)置若干個社區(qū)商業(yè)中心，配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與中心城的社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一致。寧波商業(yè)面臨空前激烈競爭 ——2023年中心城商業(yè)營業(yè)面積將達 350萬平方米左右 u 根據(jù)寧波市政府 2023年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，屆時將形成以 “兩主 ”為基礎(chǔ)，以 “八輔 ”為補充，以 “多點 ”為網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)合理、布局完善的商業(yè)體系，面積控制分別為 140萬、 120萬、 90萬平方米左右。發(fā)展歷程案例總