【正文】 與建外 SOHO商業(yè)街的設(shè)計。 58 規(guī)劃建議 —— 街道家具 /景觀元素 項目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流。雖然地下的造價要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式 比較 56 商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇 —— 室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的 StreetMall） 35號地 2層地上 +1整層地下室 地上地下中庭及主通道 室內(nèi)步行街區(qū) 次通道（通往外街） 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 地上地下中庭及主通道 地上全街鋪模式 地下街鋪 +主力店（ StreetMall模式） 住宅半圍合布局 57 Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購物樂趣。 ?真冰溜冰場設(shè)置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。 48 第一階段：餐飲（ 36號地） 第二階段：超市 /娛樂 （ 35號地） 第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店 （ 35號地） 動態(tài)的主力業(yè)態(tài) —— 不同階段不同的招商重點 49 本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議 項目配套功能 主要商家類型 引進階段 餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段 大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市 第二階段 娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場 第二階段 精品百貨 各種品牌服飾 第二階段 專賣店 待定 第三階段 專業(yè)店 待定 第三階段 引進品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵 50 ?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次） 51 52 53 將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化、餐飲娛樂化 。 u 社區(qū)型購物中心的核心消費群體以周邊消費者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費者日常消費需要。 項目發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項目制勝關(guān)鍵 主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項目 商業(yè)成功的 4個發(fā)展戰(zhàn)略 43 戰(zhàn)略下的行動建議大綱 可出售性 ?商業(yè)規(guī)劃的 2+1模式（降低總層數(shù)） ?StreetMall——街區(qū)化購物中心 (外街） ?購物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街） ?下沉式廣場及中庭 ——負一層變首層增強可出售性 ?主題特色 ?海洋主題景觀購物中心 ?餐飲 mall主題 ——第一階段以餐飲 mall主題吸引外圍商圈的消費 靈活性 ?動態(tài)適時的主力業(yè)態(tài) ——分階段引進適當(dāng)主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功 ?萬能小獨棟 ——部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能 ?先租后售 ——選擇最佳出售時機（主力超市確定后為最佳出售時機） 主力店 —— 提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價，以面積換價格 20%的面積實現(xiàn) 80%的商鋪銷售額，用 80%的面積吸引人氣 44 ?項目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 45 本項目商業(yè)面積約 6萬平方米 —— 屬區(qū)域性級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間 商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 46 業(yè)態(tài)組合定位 —— 餐飲娛樂型的購物中心 主力店 +餐飲娛樂型的準(zhǔn)區(qū)域性購物中心 47 區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店。 國內(nèi)外案例經(jīng)驗 ——主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設(shè)計創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購物休閑空間。EL”是一家海外財團投資的百貨公司，位于深圳最大的購物及娛樂中心“華潤中心 “半主力店”包括 ESPRIT時裝旗艦店、以女裝休閑品牌為主的 NOVO生活空間、包攬頂級時裝到潮流品牌的 i． t、運動休閑為主“運動 100”、擁有全國最大商用宴會廳的“王子國宴飯店”以及 AZONAA02時裝概念店等， 80多個品牌則以國內(nèi)外知名的服裝服飾品牌為主，餐飲包括星巴克，百勝集團屬下的必勝客、塔可鐘、肯德基等。 PIZZA、面愛面、元?；剞D(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、 STARBUCKS、 KFC等 娛樂、展廳、影音及圖書 精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、 ROLLSROYCE MOTOR CARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀(jì)影院、 BW、 POGGENPOHL櫥柜 百貨、超市 晨曦百貨、華潤超市、 WATSON‘S 、運動 100 39 深圳華潤中心 —— 萬象城 萬象城 —— 中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成。 主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲家居用品精品店。匯集各式嶺南特色的嶺南風(fēng)情街 F5 繽紛城市 家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場 F6 美居與美食 家具、燈市、主題餐廳 F7 世紀(jì)歡樂城 4維電影院 電動游戲世界 婚紗禮堂 規(guī)劃特色：劇場式設(shè)計、空間層層遞增，7米高 7000平方米園林生態(tài)中庭，拉斯維加斯夢幻天幕，廣交會展廳、大型國際電影城、威尼斯水城餐廳、真冰溜冰場、 57層間的“空中過山車”及室內(nèi)水族館等。 香港 朗豪坊 —— 天空之城 27 香港朗豪坊 —— 天空之城 28 朗豪坊 29 朗豪坊 30 朗豪坊 31 朗豪坊 32 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 33 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 34 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 35 案例 :廣州正佳廣場 定位：亞洲第一 SHOPPING MALL (大型綜合購物娛樂休閑中心） 主題：亞洲首席體驗之都 規(guī)模：占地 m2，總建 42萬平方米；裙樓商場 30萬平方米（地上七層，地下兩層半），除停車場外純商業(yè)面積為 22萬平方米 ；東塔樓為 48層五星級酒店式公寓；西塔樓為 30層超甲級寫字樓。當(dāng)商場的樓層達到一定的高度如何將顧客吸引上更高的樓層，是一門經(jīng)營的哲學(xué)，更是一門經(jīng)營的科學(xué)。 ?香港朗豪坊在 “ 通天梯 ” 的頂端，即在購物中心十三樓以上的天幕上，設(shè)置了一張巨大的數(shù)碼天幕 —— 全亞洲首創(chuàng)、長達 138米的類似美國拉斯維加斯凱撒皇宮的天幕。 5層是電影院； 4層是潮州菜館和健身中心； 3層是休閑及文化用品等； 2層為品牌女裝和休閑品牌等； 1層設(shè)置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負二層為停車場，整個面積達 2萬多平方米。 8．城市規(guī)劃 政治、文化中心、全市的核心區(qū) 15 國貿(mào)商圈 —— 上邦百匯城 上邦百匯城 簡述 上邦百匯城位于?？谑旋埲A路，與宜欣廣場相距僅 500米，項目占地面積 47613 ㎡ ，建筑面積 93713 ㎡ ，商業(yè)面積 ㎡， 12023㎡ 中心廣場，1條步行街， 3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／ KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時尚精品購物、家樂福、肯德基等。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來的客流較多。 4．交通條件分析 區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。 2．經(jīng)濟狀況分析 ?？?CBD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團，居民收入高，消費能力強，外來人口多，有度假季節(jié)性消費特點。 13 解放西大同路商圈 —— 友誼商業(yè)廣場 友誼商業(yè)廣場 簡述 經(jīng)營樓層 7層 ，停車收費， 3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租 所處商圈 大同路商圈 商業(yè)層數(shù) 7層 停車收費 3元一次 業(yè)態(tài) 租金 營業(yè)方式 首層 名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表 480500元 /㎡ 柜臺、商鋪 二層 各類女裝服飾 美容 230280元 /㎡ 柜臺、商鋪 三層 運動、休閑服裝、戶外用品 運動品 樂器 皮具 180元 /㎡ 柜臺、商鋪 四層 男裝、童裝、極速樂園 開放式 五層 KTV、咖啡廳、餐廳 開放式 14 國貿(mào)商圈分析 —— 最新的商圈 ?國貿(mào)商圈是近年隨著?？跒称瑓^(qū)開發(fā)而新型的商圈，也是?？谖ㄒ坏?CBD商圈，起源于九十年代，近年新開張的商業(yè)項目有：宜欣購物廣場、上邦百匯城，本片區(qū)匯集了?？谧疃嗟膴蕵穲鏊?，是海口時尚文化集散地。 8．城市規(guī)劃 政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)和引導(dǎo)。 7．自身分析 電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。 5．客流量分析 客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時間長，目的性強，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。 3．