沈陽(yáng)某地產(chǎn)康橋項(xiàng)目前期策劃案-文庫(kù)吧資料
2025-01-09 04:09本頁(yè)面
【正文】 各項(xiàng)目規(guī)劃來看未來板塊內(nèi)的戶型配比并不會(huì)有太大的改變。 ? 臨江項(xiàng)目集中供貨，供大于求，但南向一線望江產(chǎn)品供應(yīng)不足，較為稀缺。從產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)上也更傾向于將大面積高端產(chǎn)品設(shè)置在園區(qū)中央位置，提升溢價(jià)空間。 戶型點(diǎn)評(píng)： 萬(wàn)科金域藍(lán)灣，位于渾河南岸，其臨江戶型，沒有特別針對(duì)渾河做出特別設(shè)計(jì)。 區(qū)域競(jìng)品比較的多個(gè)維度 地段（景觀）、規(guī)模、戶型、供求、品牌 地段（景觀） 本案 金地長(zhǎng)青灣 東方威尼斯 新世界花園 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 渾河北岸，南向一線觀景 北向觀景 二線臨江 景館資源優(yōu)勢(shì)明顯，名副其實(shí)的江景豪宅 東方威尼斯 本案 江景資源稍遜一籌，通過精美園林綠化彌補(bǔ) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 金地長(zhǎng)青灣 新世界花園 距離中心城區(qū)近，江景并非核心賣點(diǎn) 規(guī)模 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬(wàn)平） 建筑面積（萬(wàn)平） 容積率 長(zhǎng)青橋 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 金地長(zhǎng)青灣 22 40 東方威尼斯 65 200 上河城 24 五里河 新世界花園 200 400 ? 目前沿河區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目多為中高密度規(guī)模大盤； ? 相對(duì)于大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，本案整體 10萬(wàn)平左右的規(guī)模無法有效支撐起 用于公建等生活配套之用，自身生活配套優(yōu)勢(shì)不明顯 戶型點(diǎn)評(píng)： 轉(zhuǎn)角飄窗，增加景觀 大面積戶型的增加露臺(tái) 小面積生活起居空間盡量南向 戶型 —— 東方威尼斯 戶型 —— 金地長(zhǎng)青灣 戶型點(diǎn)評(píng)： 由于長(zhǎng)青灣位于渾河以南，為了充分利用河景資源。 建筑形態(tài)： 16棟 1626層高層。園區(qū)主力戶型在 160220平之間，總價(jià)在 100300萬(wàn)之間。目前在售一期小高、聯(lián)排別墅以及三期洋房單筆組團(tuán)即將推出。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為泰式園林 成交單價(jià)：毛坯均價(jià) 8000元 /平米，精裝均價(jià) 9000元 /平米，裝修標(biāo)準(zhǔn) 1600元 /平米 簡(jiǎn)介：項(xiàng)目為萬(wàn)科金色系列產(chǎn)品，處于富民橋與長(zhǎng)青橋之間，交通便利，且項(xiàng)目緊鄰渾河，景色怡人，園區(qū)內(nèi)更以獨(dú)特泰式園林為主 .項(xiàng)目目前一期售罄。 ?板塊內(nèi)客群流動(dòng)性較大。 項(xiàng)目所處的長(zhǎng)青板塊競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，但是區(qū)域板塊依依托優(yōu)勢(shì)環(huán)境資源打造的眾多高品質(zhì)樓盤帶動(dòng)板塊形象迅速提升，地段、景觀的優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)了板塊利好方面的不足 ?本市高檔商務(wù)區(qū)， CBD中心。 ?南有大學(xué)城 ， 北通東陵區(qū)政府核心 ， 主要受到南塔商圈以及五里河商圈的輻射影響； ?渾南三大板塊后起之秀 。 ?大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐 ， 規(guī)劃體系基本成形 ， 發(fā)展?jié)摿ψ畲?。 ?距離內(nèi)城的沈河 、 和平區(qū)最近 ， 地鐵 2號(hào)線貫穿奧體 ， 設(shè)有站點(diǎn) ， 增強(qiáng)奧體的賣點(diǎn) ， 區(qū)域發(fā)展速度迅猛 。隨著本市戰(zhàn)略中心南移的規(guī)劃發(fā)展，奧體板塊將成為渾南的核心 ?大量文體設(shè)施、商業(yè)配套以及地鐵的修建對(duì)于聚集區(qū)域人氣具有不可估量的作用 奧體板塊 奧體板塊 浦江苑 伊利亞特灣 ?南有大學(xué)城，北通東陵區(qū)政府核心，主要受到南塔商圈以及五里河商圈的輻射影響； ?渾南三大板塊后起之秀。絕版生態(tài)領(lǐng)邸 第二部分 .尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) —— 項(xiàng)目快速銷售的路徑思考 區(qū)域市場(chǎng)研究 1. 目標(biāo)客戶特征 2. 快速銷售的路徑思考 3. 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分 長(zhǎng)白板塊 奧體板塊 長(zhǎng)青板塊 五里河板塊 長(zhǎng)白板塊 ?作為和平區(qū)域的延伸，為本市近兩年炒作最為火熱的板塊，自人工運(yùn)河挖通以來，長(zhǎng)白島在發(fā)展?jié)摿Ψ矫娉蔀槿嘘P(guān)注的對(duì)象。 沈陽(yáng)高層豪宅領(lǐng)域目前缺乏領(lǐng)導(dǎo)者的角色，項(xiàng)目地塊完全有打造沈城頂尖高層豪宅產(chǎn)品的機(jī)會(huì) [項(xiàng)目定位分析 ] 市場(chǎng)需求 自然環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 產(chǎn)品類型 補(bǔ)缺定位 理念契合 打造中國(guó)文化地產(chǎn) ， 企業(yè)理念指導(dǎo)項(xiàng)目定位 高端客戶群體更看重 項(xiàng)目的精神價(jià)值 （ 附加值 ） 該項(xiàng)目屬于難得的 南向一線江景 ， 臨河景觀段寛近百米， 景觀優(yōu)勢(shì)明顯 區(qū)域同類產(chǎn)品供應(yīng)量大 ， 但文化內(nèi)涵低 ， 高文化內(nèi)涵 ，可異軍突起 渾南區(qū)域尚未出現(xiàn)純粹的水岸文化社區(qū) ？ 項(xiàng)目定位 品牌 保利（上市央企巨擘） 資源 水岸（一線南向臨江） 氣質(zhì) 英倫（貴族血統(tǒng)傳承） 產(chǎn)品 尊貴（沈城頂級(jí)豪宅） 渾河北岸 政府扶持板塊，通過金廊的延伸和銀帶的輻射成就未來沈陽(yáng)的副中心 .大量品牌開發(fā)商進(jìn)入，大規(guī)模開發(fā)力度，地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，刺激區(qū)域板塊價(jià)格，發(fā)展?jié)摿^大 .目前板塊內(nèi)多為洋房、多層、小高、高層和少量別墅等常規(guī)物業(yè)類型，缺乏特色高檔物業(yè)引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域板塊與其他板塊相比具有市場(chǎng)潛力優(yōu)勢(shì)，未來發(fā)勢(shì)頭好 沈陽(yáng)高端產(chǎn)品主要分布在沈北區(qū)、棋盤山、市中心、渾南板塊； 且主要以別墅類產(chǎn)品為主。大多為高層以及商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格水平高。 經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心。景觀優(yōu)勢(shì)明顯，高端豪宅的典型代表區(qū)域。 由于其位置偏遠(yuǎn)，且缺乏棋盤山的景觀優(yōu)勢(shì)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不大。 近年政府扶持區(qū)域，發(fā)展迅速。 案例：北京星河灣 案例：北京星河灣 項(xiàng)目核心價(jià)值能夠支撐打造沈城頂級(jí)豪宅的要求 保利康橋項(xiàng)目，在各方面具備城市頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ) 百萬(wàn)平主題公園，文化休憩近在咫尺 渾河北岸，一線南向觀河 龍脈所在，風(fēng)水寶地 交通便利，配套齊全，離塵不離城 實(shí)力央企，保利地產(chǎn)品牌保證 緊鄰市中心 占據(jù)城市絕版生態(tài)景觀 資源，宜居佳所 無可復(fù)制的城市生態(tài)資源地段
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