【正文】 到目前位置，商業(yè)環(huán)境還較差； ?規(guī)模優(yōu)勢 ：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設(shè)計(jì)； ?區(qū)域規(guī)劃 ：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實(shí)施； ?商業(yè)條件 ：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導(dǎo)。周邊成規(guī)模的用地較多，容易形成競爭。 Strength劣勢：首個(gè)商業(yè)步行街項(xiàng)目，市民心理接受需要過程；鎮(zhèn)區(qū)人口較少；配套還不完善； Opportunity 機(jī)會(huì)：政府規(guī)劃利導(dǎo)和政策輔導(dǎo)；中心區(qū)域出現(xiàn)商住樓空檔；東華鎮(zhèn)未有商業(yè)步行街，即使大鎮(zhèn)鎮(zhèn)亦沒有商業(yè)步行街。 四． 利用政府規(guī)劃的契機(jī)和政策導(dǎo)向，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢。 結(jié)論： 項(xiàng)目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關(guān)配套的情況下進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)。 5. 當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力不高，對(duì)于普通地皮地價(jià)和商品房價(jià)格較低，因此，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)在成本控制這一塊要嚴(yán)謹(jǐn)。 3. 由于鎮(zhèn)級(jí)初級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，且目前東華鎮(zhèn)正處于對(duì)房地產(chǎn)大量需求的階段，對(duì)使用的物業(yè)在層次上要求不高，在最近幾年經(jīng)濟(jì)總體不斷增長，市民收入不斷提高，相應(yīng)下市民卻對(duì)置業(yè)有著強(qiáng)烈的需求，并在在多年的消費(fèi)欲望積壓下，本項(xiàng)目更容易開發(fā)并推向市場。 ?市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié) 小結(jié)： 1. 東華停止 6年之久的個(gè)體產(chǎn)權(quán)地皮交易，市場長時(shí)間消費(fèi)欲望積壓，本項(xiàng)目借此推出市場是個(gè)良好的機(jī)遇。 樓房外墻顏色調(diào)查（ 125人） 白色 % （米）黃色 % （粉）紅色 % 藍(lán)色 % 其它顏色 % 自建樓房的層數(shù)調(diào)查（ 125人） 2層 % 3層 % 4層 % 5層 % 6層以上 % 分析小結(jié)： 1. 對(duì)于對(duì)建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應(yīng)比較大眾化，因此在項(xiàng)目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。 客戶對(duì)商業(yè)地塊可接受價(jià)格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ % 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ 8% 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ % 現(xiàn)房銷售價(jià)格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ 44% 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ % 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ % 2200元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ 以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上調(diào)查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價(jià)格相對(duì)市場價(jià)值是偏低，不同區(qū)域地塊價(jià)值是不同的，以當(dāng)前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進(jìn)駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動(dòng)下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來價(jià)值預(yù)期是倍增，因此以上客戶對(duì)價(jià)格的預(yù)期是為偏低。 4. 鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習(xí)俗，因此，在市場挖掘過程中，客戶轉(zhuǎn)介紹是營銷的一個(gè)重點(diǎn)。 2. 從付款方式調(diào)查表中分析可以得出，客戶購買力相對(duì)強(qiáng)勁，市場可開發(fā)程度高。 4. 從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度分析，市場客戶對(duì)于地皮面積的要求主要集中在 100— 150 ㎡ 之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在： 200— 800㎡ /戶。 2. 由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)程度還比較初級(jí)，客戶對(duì)高層建筑接受程度不高。 分析小結(jié)： 1. 鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾受傳統(tǒng)觀念影響，且土地資源相對(duì)多，因此大多數(shù)人都會(huì)選擇買地自建，有兩大方面優(yōu)勢： ①可永久擁有物業(yè)和地塊。 2. 吃、休閑購物、娛樂消遣及酒店居住四大方面，其中體現(xiàn)出民眾在生活改善方面有強(qiáng)烈的要求，因此對(duì)于本項(xiàng)目來將是個(gè)機(jī)遇。 客戶對(duì)配套需求調(diào)查（ 125人） 宜商宜住 % 商住分開 % 超市 % 綜合農(nóng)貿(mào)市場 72 % 食街 % 商業(yè)街 % 酒店 24 % 娛樂場 % 休閑中心 % 銀行 % 電信、郵政 % 客運(yùn)站 % 影劇院 % 幼兒園 % 分析小結(jié)： 1. 大多民眾受在置業(yè)的時(shí)候考慮問題，更多的注意力擺在便利的生活條件，對(duì)于高尚的社區(qū)住宅環(huán)境要求不高，屬于房地產(chǎn)初級(jí)消費(fèi)階段，也是典型的“以量為主”階段。 二次市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析 125人問卷調(diào)查的人員情況 本地居民 在當(dāng)?shù)毓S上班 當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶 公務(wù)員 失業(yè)單位職工 外地人 32% % % % 12% % 對(duì)新商住中心前往置業(yè)和投資調(diào)查（人員 125人） 會(huì) 不會(huì) 以后再考慮 % 8% % 分析小結(jié)： 1. 市場問卷調(diào)查主要以本區(qū)域市民為主。 ? 當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間小，因此商品房開發(fā)不宜量大，這也決定了當(dāng)前開發(fā)最佳模式： “合理的規(guī)劃 +配套 +劃地出售 +少量的商品房”模式。 ? 東華鎮(zhèn)目前還處于房地產(chǎn)發(fā)展的啟動(dòng)階段，客戶的主要訴求點(diǎn)為： 數(shù)量型物業(yè)。 ? 有華僑工業(yè)園為依托，并且四鎮(zhèn)合一已久，東華新行政中心 —— 新城發(fā)展未來勢頭強(qiáng)。 項(xiàng)目市場總結(jié) ? 華僑工業(yè)園作為珠三角產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，隨著企業(yè)的進(jìn)駐，必然帶來大量的外來人口，因此房地產(chǎn)存量市場必然增加。 ? 部分華僑 —— 一般較為富裕，為方便返鄉(xiāng)時(shí)有個(gè)的住所，多數(shù)購房用來自住。 ? 英華外來人員 —— 有較穩(wěn)定的收入，想在英華安家立業(yè)的外來人員。 ? 企業(yè)中高管理層 —— 在附近工業(yè)區(qū)，有較高收入來源，看好中心區(qū)域的發(fā)展前景，購房自住和投資。 ? 周邊村民 —— 因工業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊村民收入逐年增高，對(duì)市場需求量較大。 ? 教師及事業(yè)單位職員 —— 在項(xiàng)目周邊，有穩(wěn)定的收入。 ?客戶特征分析 ? 公務(wù)員 —— 收入較高，且熟悉當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃。 ? 城中心的相對(duì)良好的配套和商業(yè)氛圍，如學(xué)校、醫(yī)院、規(guī)模交易中心及市集中心等，對(duì)于農(nóng)村致富進(jìn)城者形成了很大的吸引力。城鄉(xiāng)居民房產(chǎn)購買力逐漸增強(qiáng)。 ? 人均 GDP持續(xù)上升， 2023年東華人均 GDP達(dá)到 8800元，同比增長率達(dá)到 ％。 ?房地產(chǎn)客戶需求分析 ? 東華已 6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，消費(fèi)欲望多次積蓄，且新的市政規(guī)劃布局下，地產(chǎn)開發(fā)將引起新的地產(chǎn)風(fēng)潮，中國傳統(tǒng)住房觀念，注定了目前市場中的真實(shí)性需求比重較大，在鎮(zhèn)級(jí)房地產(chǎn)市場，全球金融危機(jī)是影響不了，因?yàn)殒?zhèn)級(jí)房地產(chǎn)市場存在其它地方不可比擬的價(jià)格洼地優(yōu)勢，地價(jià)房價(jià)波動(dòng)幅度較一二線城市要穩(wěn)定。 租金在 500元 /月左右 —— 主干道兩旁 黃坡鎮(zhèn) 主要以市集為主 400— 500元 /㎡ 200400元 /月，面積稍大的英華百佳超市（ 300平方米）每月只要 1500元 /月。 S252省道兩邊 約 1000元 /月左右 經(jīng)營的種類主要是五金、建材、手機(jī)通信、餐飲。 3. 由于鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)的價(jià)格洼地，相對(duì)來說地多人少，地價(jià)相應(yīng)便宜，地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)結(jié)合消費(fèi)習(xí)慣。 小結(jié)： 1. 三線城市下的鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)，價(jià)值明顯特征主要集中在市集呈塊狀布局或者在干道兩邊呈帶狀布局， 經(jīng)常兼顧于住于商，以家庭為單位，這些明顯表現(xiàn)為“路通財(cái)通”的初級(jí)居住物業(yè)。 ? 東華鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)比例 ：目前已有 1萬多外來人口，其中，落戶的月亮賀卡公司已有3000多工人。 ? 外來個(gè)體經(jīng)營者人員，居住方面主要在自己的商鋪里面。 ? 普通的住宅出租， 2房一間： 200元 / ㎡ 左右。 ? 當(dāng)前鄉(xiāng)下農(nóng)民年收入在 2023— 5000元 /年，收入較低。同時(shí)也說明目前市場中的真實(shí)性需求比重較大。 3. 因此封閉小區(qū)且有物業(yè)管理的花園小區(qū)，在人民生活質(zhì)量還沒提升到一定程度下，市場要打開有難度，因此如要發(fā)展花園式小區(qū)，必需要高性價(jià)比的產(chǎn)業(yè)才能撬動(dòng)市場需求。 小結(jié)： 1. 07年東華鎮(zhèn)人均 GDP約為 ，房地產(chǎn)市場剛好步入啟動(dòng)發(fā)展的起步時(shí)期。配套較不完善。 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項(xiàng)目的