【正文】 益高 5，前期時(shí)間較長(zhǎng) 產(chǎn)品研判 體量配比建議 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 最低 低 中 中高 高 最高 類項(xiàng) 無(wú)大賣(mài)場(chǎng) 中型大賣(mài)場(chǎng) (地下 8000平方米賣(mài)場(chǎng) , 地上 1層 2023平方米入口 ) 大賣(mài)場(chǎng) (地下 20230平方米賣(mài)場(chǎng) , 地上 1層 4000平方米入口 ) 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 現(xiàn)時(shí)利潤(rùn)高低 （高低） (不含賣(mài)場(chǎng)租金 ) 中 高 低 長(zhǎng)期租金收益 低 中 高 成本高低（高低） 低 中 高 銷售速度（快慢） 低 低 中 快 中快 最快 招商難度（高低） 低 最低 中 中高 最高 高 最低 低 中 中快 快 最快 結(jié)論： 若不考慮招商難度，方案 6為首選，其次是方案 4。 ? 戶內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行一般裝修 (樓梯 ,隔層等 ).成本控制在 1000元 /平方米以下 . ? 引入一家高標(biāo)準(zhǔn)酒店服務(wù)公司進(jìn)行管理 . ? 采用直接出售方式。但是，這是由盈利模式?jīng)Q定的。城市距離度（對(duì)公共交通要求）：高，中，低。只租不售，或者先經(jīng)營(yíng)后銷售 ,局部寫(xiě)字樓對(duì)外銷售。 地下為家樂(lè)福及停車場(chǎng)， 12層為餐飲及零售，休閑娛樂(lè)在 2層以上 地下為休閑購(gòu)物街，一層為餐飲、零售，大賣(mài)場(chǎng)在 24層，休閑娛樂(lè)在 2層以上 同類項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比圖 項(xiàng)目名稱 大寧國(guó)際 景瑞生活廣場(chǎng) 綠洲中環(huán)中心 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 整體租售情況 寫(xiě)字樓 整體出售 酒店及商業(yè) 只租不售 可售部分為： 1萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓， 2萬(wàn)平方米商鋪，占總量 20％左右 住宅、 LOFT寫(xiě)字樓及酒店式公寓出售，占 30％，酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓只租不售 酒店不售，商業(yè)部分 80％出售 商業(yè)只租不售，寫(xiě)字樓整體出售 商業(yè)租售情況 單位面積 501000 50200 10000元 30000元/平方米 301000 租售價(jià)格 1215元 /平方米 售價(jià) 17000元 /平方米 1樓 815元 /平方米，售價(jià) 5000060000元 /平方米 底層 20元 /平方米左右 同類項(xiàng)目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大，大賣(mài)場(chǎng)作為主力 ,聚集人流 ,消化面積 ,盤(pán)活商業(yè) . 購(gòu)物 ,聚集娛樂(lè)是必備聚集人氣拉動(dòng)消費(fèi)重要設(shè)施 ,一般在 2層以上。 目標(biāo)客戶區(qū)域定位 項(xiàng)目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點(diǎn) ,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標(biāo)桿 打造成為上海最具有潛力 CLD中心的 CRD 集購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲，文化時(shí)尚特色項(xiàng)目，又是旅游休閑中樞站 產(chǎn)品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消費(fèi)群體特性 品牌特性 以大賣(mài)場(chǎng) ,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對(duì)象 采用 STREET MALL設(shè)計(jì)規(guī)劃 是基于街區(qū)， MALL為一體復(fù)合體，匯集 MALL的聚集功能，同時(shí)又街區(qū)的導(dǎo)入功能。 目標(biāo)市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 有企業(yè)，住高級(jí)別墅億萬(wàn)富翁 自己做點(diǎn)生意的千萬(wàn)富翁 靠收房租過(guò)日子的百萬(wàn)富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當(dāng)?shù)乇镜厝? 底層打工的外來(lái)人員 中間層的擴(kuò)大 目標(biāo)客戶趨勢(shì)特征 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 城市富人 他們有錢(qián) 他們有需求，但非常強(qiáng)調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識(shí)強(qiáng) 工人 這里是一個(gè)驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場(chǎng)所 做點(diǎn)小生意和買(mǎi)賣(mài) 性價(jià)比是首選 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 外來(lái)高層白領(lǐng) 文化高 /素質(zhì)高 /品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費(fèi)環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn) 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點(diǎn)積蓄很想投資 中間階層大量導(dǎo)入，消費(fèi)需求增加與提升 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 周邊 3公里 半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號(hào)線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近 1220萬(wàn)人群，主要是滿足“一站式購(gòu)物，一站式娛樂(lè)休閑”生活配套需求。 近 15萬(wàn)以上常住人口， 3萬(wàn)以上流動(dòng)人口。 市場(chǎng)定位詮釋 標(biāo)桿之作 具有品牌集合式 以大潤(rùn)發(fā)等大賣(mài)場(chǎng)，或者主力店為龍頭知名品牌 綜合配套 一流，方便 一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街。 是來(lái)旅游泗涇，佘山旅游集散中心人群 設(shè)有大型超市、或者主力店、主題性商場(chǎng)及社區(qū)生活購(gòu)物設(shè)施 三大特色休閑主題 : 中高檔餐飲 , 美容健身會(huì)所 ,酒吧茶座 KTV娛樂(lè)等 通過(guò) 9號(hào)線快速到達(dá)市區(qū) ,地鐵上蓋物業(yè) ,小戶型酒店式公寓 廣場(chǎng)藝術(shù)化 ,舉辦各種文化節(jié) ,節(jié)慶活動(dòng) 功能定位釋義 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 上海大型居住中心 CLD綜合配套 全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟(jì)核心，上海城市次中心 軌道 9號(hào)線標(biāo)桿之作 本項(xiàng)目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風(fēng)景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域， 9號(hào)線中心位置。 軌道交通 9號(hào)線 —— 城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群 —— 消費(fèi)巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤(pán) 35年開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市的發(fā)展主要節(jié)點(diǎn) 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購(gòu)物中心 S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號(hào)線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來(lái)新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動(dòng)，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費(fèi)中間層缺乏 ? 區(qū)域的認(rèn)知度比較差 項(xiàng)目屬性 SWOT 項(xiàng)目屬性 SWOT O項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 軌道交通引入，板塊開(kāi)始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點(diǎn) ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級(jí)帶來(lái)商機(jī) ? 區(qū)域首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，價(jià)格空間大 ? 區(qū)域人口開(kāi)始大量導(dǎo)入 T項(xiàng)目威脅 ? 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項(xiàng)目推出，區(qū)域消費(fèi)稀釋 ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項(xiàng)目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級(jí) ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購(gòu)物環(huán)境 ,打造一站式休閑購(gòu)物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強(qiáng)力填補(bǔ)并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入 ,消費(fèi)力提升 ,進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí) ,定位升級(jí) 利有優(yōu)勢(shì) ,抓住機(jī)會(huì) 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進(jìn)行泗涇升級(jí) ,商圈升級(jí) 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶 搶占城市次中心位置 ,建立項(xiàng)目核心 項(xiàng)目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢(shì)集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 先招商 ,后銷售 ,營(yíng)商為王 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢(shì) ,化解威脅 項(xiàng)目屬性 盈利模式 ,主要進(jìn)行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購(gòu)物中心等 . ,部分出售 .目前市場(chǎng)常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場(chǎng) , 景瑞生活廣場(chǎng)等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開(kāi)發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng) ,更 .看重未來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值 ,越來(lái)越少 .代表上海國(guó)際鞋城 ,五金機(jī)電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項(xiàng)目屬性 定位方向 區(qū)域升級(jí) 泗涇板塊屬性 價(jià)格洼地，商業(yè)空白點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn) ,城市次中心 成長(zhǎng)復(fù)合 CLD 概念升級(jí) 項(xiàng)目屬性 交通樞紐 旅游文化 商業(yè)地產(chǎn) CLD中心 CRD概念 定位方向 Part3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 項(xiàng)目品牌塑造 項(xiàng)目定位 功能定位 集 生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)、文化旅游于一體 現(xiàn)代大型商業(yè)中心 滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求， 滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂(lè)需求。 上海最具成長(zhǎng)型復(fù)合 CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號(hào)線 2023 2023 2023 2023 20