【文章內(nèi)容簡介】 建筑面積 68萬平米： 68萬平米首席大盤：名士生活城：東臨 3700畝生態(tài)公園：小高層 高層：已經(jīng)奠基（項目未動工）相對優(yōu)勢、本身配套完備，價格相對偏低，便于客戶選擇相對劣勢，周邊配套不完備38京成 御峰名苑基本狀況：安陽市文明大道與朝陽路交叉口西北角： 2棟高層 6棟小高層：盛世美宅 榮耀城市：已建成三棟小高層相對優(yōu)勢，有助于客戶選擇相對劣勢39書香園基本狀況：安陽市人民大道 121號六中對面： 5097777 5069999：安陽廣廈：武漢華中科大：新古典主義：中國精神 上層生活：城市頂級生活樣板： 7萬平方：商鋪 +高層： 800戶： 28層：贊無：打地基： 66163平米： 78平米 101平米 159平米： 231000元 —586800 元： 3500元 /平米：有上漲空間：毛墻毛地相對優(yōu)勢、與試驗中學一路之隔 、是傳統(tǒng)的城市中心相對劣勢，戶型不合理，受地塊影響，內(nèi)部配套不占絕對優(yōu)勢。，整體關(guān)景效果不開闊40第四部分 項目尺度分析41項目總體尺度分析135米336米C1地塊C2地塊C3地塊4218層日照分析情況4333層日照分析情況44針對 C1地塊45針對 C3地塊46SWOT分析優(yōu)勢 劣勢威脅自然、規(guī)劃條件對于物業(yè)發(fā)展受限地產(chǎn)政策對于項目發(fā)展不利產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，跟風速度快東區(qū)項目競爭將會日益加劇項目狹長，規(guī)劃布局較難西側(cè)城中村小環(huán)境較差，不利高端形象地塊拿地時間不一，滾動發(fā)展易受制約原制藥廠對本項目不利位于安陽成熟城區(qū)之內(nèi)距離易園咫尺之遙周邊配套成熟完善地理位置相對稀缺機會房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范，可塑點多本區(qū)域?qū)俪鞘邪l(fā)展方向東區(qū)為高檔居住區(qū)已經(jīng)形成本項目小滾動開發(fā)風險易控制47項目特性梳理自身配套 戶型 周邊景觀 精品品質(zhì) 成本小而精 功能明確 易園 檔次高 相對低硬件設(shè)施高檔彌補外部配套不全 獨特優(yōu)勢 共享優(yōu)勢 提升品質(zhì) 價格空間大 提升品質(zhì)具備塑造中高檔項目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢明顯，劣勢存在，風險與機會共存48第五部分 物業(yè)發(fā)展思路49現(xiàn)代的地產(chǎn)開發(fā)理念已經(jīng)不再是閉門造車，已經(jīng)不再是建筑設(shè)計師簡單的在圖紙上勾畫藍圖。知名的開發(fā)企業(yè)都知道：開發(fā)符合市場的產(chǎn)品，才能名利雙收！設(shè)計得再宏偉、大氣的建筑也需要市場的認可！地產(chǎn)開發(fā)的時代背景50項目的戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇不啟動項目啟動項目現(xiàn)在雖然項目較生，但生值潛力明顯， 3年后我們從土地獲取的利潤也相當可觀，同時可以尋求其他機會點快做慢做緊跟市場，加快前期工作，瞄準競爭對手做好前期準備工作，觀望競爭對手，做得好，我們跟進；做不好，趕快調(diào)整51價格和價值o 價值決定價格，價格決定回款速度，優(yōu)異的商品 性價比性價比 是決定市場成敗的重要手段 推廣水平 回款速度 利潤 成本 決定項目價值的關(guān)鍵是公司取得項目的成本及運作模式不同開發(fā)商心中的價值客戶心中的價值產(chǎn)品價格對手產(chǎn)品價格52項目成功的關(guān)鍵因素 分析市場 知己知彼 百戰(zhàn)百勝實現(xiàn)項目最大利潤掌控市場 出奇制勝 獨領(lǐng)風騷再好的策劃或定位最終也是靠產(chǎn)品來實現(xiàn)的 53地產(chǎn)開發(fā)必須堅持地產(chǎn)開發(fā)必須堅持以市場為導向是開發(fā)成功的唯一法寶！開發(fā)核心思路：以市場為導向，以市場需求為依據(jù)，營造最具銷售力的地產(chǎn)商品。 54地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 6步曲步曲o 準確的市場定位（誰會買）o 合理的建筑規(guī)劃（買了如何使用）o 超前的產(chǎn)品設(shè)計（如何建設(shè)才能使用）o 鮮明的形象定位（怎么告知用途）o 強勢的促銷宣傳（如何市場更感興趣）o 科學的經(jīng)營管理（如何才能順利的使用）55地塊適宜開發(fā)什么樣的物業(yè)形態(tài)呢？項目初步定位宜開發(fā)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)具備哪些屬性呢？地塊研究競爭研究消費研究產(chǎn)品定位初步定位可行嗎？研究思路56技術(shù)路線項目概況 選擇發(fā)展方向？ 實現(xiàn)價值最大化實現(xiàn)價值最大化確定發(fā)展方向核心業(yè)態(tài)組合競爭力模型從國際慣例及案例出發(fā)確定發(fā)展戰(zhàn)略面對困惑和機會我們?nèi)绾螀⑴c競爭選擇發(fā)展方向產(chǎn)品定位、形象定位發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機會從市場現(xiàn)狀出發(fā)最終實現(xiàn)57項目地塊高層 小高層 多層商住樓 寫字樓 住宅樓 別墅項目物業(yè)形態(tài)判斷√58地產(chǎn)開發(fā)專題o 無論是高層、多層還是別墅，作為住宅地產(chǎn)有其共同特性，比如環(huán)境、配套、物業(yè)等等，根據(jù)這一特性做出了一個住宅評價模型，根據(jù)模型對本項目作了簡單評價，以便更好的對項目住宅方面的發(fā)展做出理性判斷。小高層及高層多層疊拼及別墅評價模型 理性判斷 結(jié)論59模型的關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標及評價樓型 容積率 均價 成本11層小高層 3200元 120018層高層 3200元 135027層高層 3200元 145033層高層 3200元 1550說明：土地按照 75萬 /畝測算考慮了 15%的土地貸款利息稅按照 10%考慮行政事業(yè)收費按照減半征收物業(yè)啟動金沒有考慮計取考慮了商業(yè)、地下室成本沒有考慮商業(yè)和車庫收入小區(qū)配套部分按高標準考慮；評價指標：稅后利潤和投資利潤率60項目利潤指標評價6162一個問題 —— 容積率抬升出讓金如何補交？ 既定容積率 土地單價 7518層分析出讓金 0 10 20 30 40 50每畝單價 樓面價 3稅后利潤10548.84 10342.67 10136.51 4 7 9518.0027層分析出讓金 0 10 20 30 40 50每畝單價 0樓面價 9稅后利潤15735.86 14409.66 13083.47 11757.27 10431.08 9104.8833層分析出讓金 0 10 20 30 40 50每畝單價 3樓面價 7稅后利潤17576.58 15503.70 13430.82 11357.94 6 7212.1863樓面價變化情況64稅后利潤變化情況65產(chǎn)品選擇建議多層別墅18層高層33層高層27層高層五種產(chǎn)品組合模式本項目主流模式66確定產(chǎn)品比例（示例）戶型面積 產(chǎn)品比例競爭市場需求市場67目標市場分析模型圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標市場模型） 收入水平低中高文化層次低 中 高CBAD68物業(yè)類型 所占比例普通六層 40%六層帶電梯 12%小高層 30%高層 8%聯(lián)排別墅 5%別墅 5%合計 100%戶型面積 所占比例80平方米以下 2%80100平方米 5%100130平方米 40%130150平方米 30%150170平方米 10%170200平方米 5%200250平方米 4%250300平方米 2%300平方米以上 2%合計 100%戶型結(jié)構(gòu) 所占比例二房一廳一衛(wèi) 4%二房二廳一衛(wèi) 3%三房一廳一衛(wèi) 10%三房二廳一衛(wèi) 10%三房二廳二衛(wèi) 48%四房二廳一衛(wèi) 8%四房二廳二衛(wèi) 13%五房以上 8%合計 100%需通需通 過市場調(diào)查調(diào)整后期產(chǎn)品過市場調(diào)查調(diào)整后期產(chǎn)品69開發(fā)定位六原則v以規(guī)避風險為前提 —— 原則一：多樣化產(chǎn)品啟動v建立強勢的核心利益驅(qū)動因素 —— 原則二：凸顯投資價值v建立社區(qū)整體形象和氣勢 —— 原則三：一舉奠定大盤的形象價值v克服陌生區(qū)帶來的感知價值與信心的缺失 —— 原則四：展示先行v滾動式開發(fā)，低成本運作 —— 原則五： “ 小步快跑 ” 的開發(fā)節(jié)奏v在社區(qū)設(shè)計中植入營銷宣傳點 —— 原則六：產(chǎn)品要有突破性70產(chǎn)品定位規(guī)劃建議 景觀建議 立面建議 戶型建議產(chǎn)品方面71規(guī)劃建議216。與城市規(guī)劃體系合理銜接；216。規(guī)劃應(yīng)結(jié)合項目定位整體考慮；216。規(guī)劃應(yīng)結(jié)合產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)籌安排，在不影響規(guī)劃條件的前提下，盡可能提高利潤率；216。在保證較低成本的情況下將規(guī)劃做到最好；216。分期分組團開發(fā)策略；216。合理、充分利用地塊周邊固有的景觀及文化元素；216。合理組織景觀視線；216。注重小區(qū)多種物業(yè)類型的層次感與梯度感設(shè)計，達成和諧統(tǒng)一；