【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日售罄。 2023年 7月 14日，業(yè)主聯(lián)誼之“首府莊園蜜荔之夜”在挪亞游輪舉行 業(yè)主、客戶歡聚一堂 ,體驗(yàn)“莊園生活”的尊貴優(yōu)雅。 2023年 8月，南山 蘇迪亞諾別墅級(jí)洋房推出。 把握時(shí)機(jī)入市，以高端產(chǎn)品完美亮相 首期現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造，體驗(yàn)式營(yíng)銷 大氣舒適充滿異國(guó)情調(diào)的售樓部，自然優(yōu)美的中心水景打動(dòng)消費(fèi)者。 蘇迪亞諾對(duì)本案的啟示 1. 在地理位置過偏的情況下， 首推聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品，提升項(xiàng)目形象，搶占市場(chǎng)； 2. 先做示范區(qū)， 首期現(xiàn)場(chǎng)園林景觀、樣板房、售樓部的成功打造留住客戶； 區(qū)域突破策略二：類別墅高端產(chǎn)品亮相，立尚東板塊人居新標(biāo)桿 1. 尚東板塊目前類別墅產(chǎn)品較為缺乏，項(xiàng)目必須利用這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 2. 相對(duì)而言，消費(fèi)者在選擇別墅類物業(yè)時(shí)，地段位置不是首要考慮的因素。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 不突破 ，項(xiàng)目多種開發(fā)方案 方案 A 容積率 物業(yè)類型 雙拼、聯(lián)排別墅、多層洋房、小高層 方案 D 容積率 物業(yè)類型 雙拼、聯(lián)排別墅、多層洋房 方案 C 容積率 物業(yè)類型 雙拼、聯(lián)排別墅、 方案 B 容積率 物業(yè)類型 雙拼、聯(lián)排別墅、高層 方案 E 容積率 物業(yè)類型 9層電梯洋房、多層洋房 純別墅方案 C與別墅 +洋房的方案 D由于難以應(yīng)對(duì) 90/60政策，可操作性較低，同時(shí)降低了容積率，可以排除。 開發(fā)方案 A與開發(fā)方案 B經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案 A 物業(yè)類型 占地（ m2） 建筑面積（ m2） 建安成本單價(jià)（元 /m2） 建安成本（萬元） 單位售價(jià)（元 /m2） 總售價(jià)（萬元） 別墅 144534 86720 1200 8000 69376 高層 36137 130080 2023 26016 3800 合計(jì) 180670 216800 \ \ 總銷售 總建安 ： ＝ 82384萬元 容積率 ： 方案 B 物業(yè)類型 占地（ m2） 建筑面積（ m2） 建安成本單價(jià)（元 /m2） 建安成本（萬元） 單位售價(jià)（元 /m2） 總售價(jià)（萬元） 別墅 72270 51450 1200 6174 8000 41160 多層洋房 63200 63200 1000 6320 5000 31600 小高層 45200 102150 1500 3800 38817 合計(jì) 180670 216800 \ \ 111577 總銷售 總建安 ： = 容積率 ： 開發(fā)方案 E經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案 E 物業(yè)類型 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 建安成本單價(jià)（元 /m2） 建安成本（萬元） 單位售價(jià)（元 /m2） 總售價(jià)（萬元） 多層洋房 約 117430 117430 1000 11743 5000 58715 9層電梯洋房 約 63240 99370 1400 4000 39748 合計(jì) 約 180670 216800 \ \ 98463 總銷售 總建安 ： = 容積率 ： 說明：以上方案用于經(jīng)濟(jì)測(cè)算的物業(yè)銷售價(jià)格，僅是采用長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前的總體均價(jià)水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，并非對(duì)項(xiàng)目未來銷售價(jià)格的定位。 僅從經(jīng)濟(jì)效益角度來評(píng)判，開發(fā)方案 B最優(yōu)，方案 A次之，純洋房方案經(jīng)濟(jì)效益不及方案 A和 B。下面將對(duì)上述三個(gè)開發(fā)方案從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度進(jìn)行綜合評(píng)估。 專題研究：長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng) 別墅競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 目前可統(tǒng)計(jì)到的別墅樓盤（售完已久的除外）達(dá) 37個(gè)之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板塊； 本案所在片區(qū)別墅量極為稀少； ? 純別墅項(xiàng)目不多，占總量的 19%，其中純獨(dú)立別墅項(xiàng)目有 2個(gè)。 ? 大部分為綜合性項(xiàng)目， 其中高達(dá)38%的項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為藥引，以提升樓盤形象。 ? 目前在售的項(xiàng)目約為 22個(gè) 純獨(dú)別項(xiàng)目 純別墅項(xiàng)目 別墅為主 +其它 綠城青竹園 其它為主 +別墅 湘江壹號(hào) 水云間 藏瓏 威尼斯城 橘郡米哈斯 美洲故事 保利閬峰云墅 比華利山 格蘭小鎮(zhèn) 龍灣國(guó)際社區(qū) 中信新城 早安星城 鵬基諾亞山林 托斯卡納 蔚藍(lán)海岸 米蘭春天 麓山別墅 岳麓山公館 白鶴天池 汀湘十里 陽光 100 長(zhǎng)沙玫瑰園 天景名園 南山蘇迪亞諾 和記黃埔 山水英倫 北緯 28度 西山匯景 水印山城 御邦 恒基凱旋門 郡原美村 右圖統(tǒng)計(jì)樓盤為在售、將售、籌備樓盤的示意 麓山戀迪溪谷 緹亞納灣 東方明珠 長(zhǎng)沙別墅在售與潛在貨量巨大 西街庭院 江山帝景 振業(yè)浪琴灣 聯(lián)排是市場(chǎng)的主流供需產(chǎn)品 ? 從 07年各類型供應(yīng)情況及銷售來看，聯(lián)排是市場(chǎng)的主流供、需產(chǎn)品； ? 由于容積率限制以及產(chǎn)品創(chuàng)新的考慮， 07年開始出現(xiàn)合院別墅產(chǎn)品，但由于舒適度原因，市場(chǎng)接受度最低。 ０７年別墅新供應(yīng)套數(shù)（套）58040011003901702640050010001500202325003000獨(dú)立別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 合院別墅 合計(jì)套數(shù)數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)庫 ０７年別墅銷售率85%96% %89%%0%20%40%60%80%100%120%獨(dú)立別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 合院別墅銷售率? 獨(dú)棟產(chǎn)品銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)； ? 從獨(dú)棟的銷售來看，控制面積從而控制總價(jià)是實(shí)現(xiàn)較快銷售的主要原因； ? 獨(dú)棟價(jià)格拉差非常大，主要集中在 1000012023元 /平米，超豪別墅則達(dá)到20230元 /平米左右。 獨(dú)棟別墅銷售特征 雙拼別墅銷售特征 ? 雙拼產(chǎn)品整體銷售速度一般。 ? 藏瓏成為雙拼產(chǎn)品銷售最快的項(xiàng)目，除與其稀缺資源有關(guān)外，面積與總價(jià)的控制是重要原因。 ? 雙拼價(jià)格基本在 900010000元 /平米。 聯(lián)排別墅銷售特征 ? 聯(lián)排產(chǎn)品整體銷售都較好。 ? 這與聯(lián)排總體主力面積與主力總價(jià)偏低，而舒適度也較好有關(guān)。 ? 聯(lián)排價(jià)格大多在 54005600元 /平米，總價(jià)一般在 100130萬。 （精裝修） 合院別墅銷售特征 ? 合院產(chǎn)品整體銷售一般。 ? 合院是在開發(fā)商節(jié)約土地思路下的創(chuàng)新產(chǎn)品，產(chǎn)品舒適度相對(duì)差。 ? 合院產(chǎn)品價(jià)格在 40005600、 12023元 /平米不等。 疊加別墅銷售特征 ? 疊加產(chǎn)品在售的量不大，銷售速度與定位有很大關(guān)系。御邦與鵬基的產(chǎn)品價(jià)格幾乎接近普通住宅，雖然銷售較好，但產(chǎn)品舒適度與市場(chǎng)形象不佳，不利于項(xiàng)目形象的樹立。而定位相對(duì)高的湘江壹號(hào)則銷售不佳。 ? 疊加價(jià)格在 3500、 4500、 5600、 8800元 /平米不等。 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)特征小結(jié) ? 市場(chǎng)在售與潛在貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 大部分為綜合性項(xiàng)目，約四成的項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為藥引，以提升樓盤形象； ? 聯(lián)排是市場(chǎng)主流供、求產(chǎn)品 。獨(dú)立產(chǎn)品最為稀缺且銷售周期長(zhǎng)， 疊加與合院的市場(chǎng)接受度較差，雙拼是提升項(xiàng)目檔次的最佳產(chǎn)品選擇； ? 從銷售的角度看， 合理的控制面積從而控制總價(jià)（即經(jīng)濟(jì)型別墅）是目前別墅市場(chǎng)開發(fā)熱銷的重要方向。 項(xiàng)目 方案 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)入市場(chǎng)難度 經(jīng)濟(jì)效益 方案 A（容積率 ） 電梯房體量較大，在目前區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)市場(chǎng)壓力非常大 易啟動(dòng) 高 方案 B（容積率 ） 減少市場(chǎng)壓力大的電梯房體量，各物業(yè)體量較為平衡 易啟動(dòng) 高 方案 E（容積率 ） 屬于市場(chǎng)少見的產(chǎn)品，過于單一的物業(yè)類型，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低 較難啟動(dòng)，同時(shí)面臨融科 檀香山的競(jìng)爭(zhēng)壓力 中 開發(fā)方案綜合評(píng)估 ? 方案 A電梯房區(qū)容積率 ，影響了社區(qū)的品質(zhì)，加上電梯房的體量較 B方案多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)大一些； ? 方案 B是一種多物業(yè)組合的彈性方案，各物業(yè)體量較為均衡，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可自由把控； ? 純洋房方案 E則由于經(jīng)濟(jì)效益低于 A、 B方案，與利潤(rùn)最大化的開發(fā)目標(biāo)不符。 √ 項(xiàng)目最終開發(fā)方案 方案 B（容積率： ） 物業(yè)類型 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 別墅 115630 51450 多層洋房 63200 63200 電梯小高層 45200 102150 合計(jì) 180670 216800 1. 方案 B可操作性較好，別墅 +洋房 +電梯小高層的多物業(yè)組合，產(chǎn)品類型豐富，形成價(jià)值階梯，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及利潤(rùn)回報(bào)較好，風(fēng)險(xiǎn)可以自由把控。 2. 與方案 A相比，減少電梯房的體量，降低電梯房區(qū)容積率，變高層為小高層，提高了社區(qū)的舒適度，減小電梯房對(duì)別墅物業(yè)品質(zhì)的影響。 別墅 +洋房 +小高層的物業(yè)組合方案是項(xiàng)目確定的開發(fā)方向，但是基地自身資質(zhì)平平，無任何景觀資源可以利用，面對(duì)“高手如云”的長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)，項(xiàng)目該如何應(yīng)對(duì)？ 項(xiàng)目市場(chǎng)突破策略 直面造景典型：藏瓏湖上國(guó)際社區(qū) 地址 :開福區(qū)月湖公園 開發(fā)商 :長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積 : 1500 畝 總建筑面積 : 46萬平方米 各物業(yè)建筑面積 :住宅 42萬 平方米 總開發(fā)期數(shù) : 三期 ,目前開發(fā)第一期 物業(yè)類型 :別墅、洋房、高層 容積率 : 綠化率 :46% 總戶數(shù) : 2800戶 車位數(shù) : 2800多個(gè) 車位比 :1： 1住宅分?jǐn)偮?:18% 交樓標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 藏瓏總體規(guī)劃：充分利用月湖提升物業(yè)品質(zhì) 藏瓏首期產(chǎn)品：臨湖而建 花園洋房 板式高層 雙景樓王 獨(dú)棟別墅 蝶式高層 雙拼別墅 先造月湖，后做樓盤的開發(fā)策略非常成功，將地段優(yōu)勢(shì)并不明顯的項(xiàng)目一下拔高，成為長(zhǎng)沙樓市奇跡 藏瓏用區(qū)別于長(zhǎng)沙其他水景樓盤借用自然資源的做法，“ 46萬 ㎡湖上國(guó)際社區(qū)”的定位深入人心 1000畝的月湖公園無疑是藏瓏最為核心的賣點(diǎn)資源優(yōu)勢(shì) 藏瓏的成功之道： 6億鍛造稱王“玉璽” —— 月湖 市場(chǎng)突破策略：借水造景 與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，租借基地北側(cè)的水庫，利用水庫百余畝的水面資源，人工打造景觀，為項(xiàng)目所享用。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力打造：沿水庫南岸，打造一個(gè)“休閑風(fēng)光帶” 在 B地塊引入水庫之水，與地塊內(nèi)原有水池聯(lián)通，打造中央水景，提升 B地塊價(jià)值 水庫南岸休閑風(fēng)光帶示意圖 項(xiàng)目形象定位及案名建議 項(xiàng)目形象定位 人民東路 法式 水岸別墅休閑社區(qū) 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)位，屬于人民東路，尚東板塊 在尚東板塊內(nèi)， 項(xiàng)目鮮明的風(fēng)格，頗具個(gè)性 亮出項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，屬于城市稀缺性資源，“休閑”是愜意生活的展現(xiàn)。 恒德 象牙海岸 案名建議 強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的品牌，是實(shí)力的積淀，代表著與客戶風(fēng)雨同舟的開發(fā)理念，更是愿意承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的企業(yè)。 象牙， 自古以來就是一種貴重的裝飾材料，象牙海岸，比喻項(xiàng)目帶給消費(fèi)者有如如珍寶一樣的水岸生活。 項(xiàng)目客戶定位 本案客戶區(qū)域界定 本案 高橋?qū)I(yè)市場(chǎng) 萬家麗建材專業(yè)市場(chǎng) 次輻射區(qū) 東城企事業(yè)單位職工與原居民 市中心區(qū)域解決居住及改善居