中普文化路項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(改)(編輯修改稿)
2025-03-08 15:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從創(chuàng)新大廈搬過去的，創(chuàng)新租金太貴了，前二年生意差，現(xiàn)在好些，但還 是沒有創(chuàng)新人流大； 項(xiàng)目位置不好； 市場(chǎng)不好作，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且市場(chǎng)需要有個(gè)培育期，百腦匯也是搞了二年多 才好起來的； 進(jìn)駐意向：目前不會(huì)考慮 二、市場(chǎng)解析 — 專業(yè)市場(chǎng) ? 市場(chǎng)集中度高，鄭州市 IT賣場(chǎng)基本集中在此區(qū)域，此區(qū)域也為政府著力打造的河南科技一條街； ? 科技市場(chǎng) 8家電子市場(chǎng)中， 6家為一手電子賣場(chǎng)，占 75%； 2家為二手電子賣場(chǎng)，占 25%； ? 從賣場(chǎng)環(huán)境來看，新開的百腦匯、數(shù)碼港、匯科體現(xiàn)了商場(chǎng)式購物環(huán)境，其它市場(chǎng)的購物環(huán)境則不盡人意； ? 新市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，經(jīng)了解新市場(chǎng)一般需經(jīng)過 二年的培育期 才能達(dá)到較好的賣場(chǎng)人氣； ? 業(yè)態(tài)豐富，品牌電腦、 DIY、配件、耗材、 OA、二手市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)極為豐富； ? 所有賣場(chǎng)基本是 IT硬件銷售，而電腦軟件、電腦書籍等軟件，基本靠路邊的流動(dòng)攤點(diǎn)， 此類市場(chǎng)存在機(jī)會(huì) ； ? 市場(chǎng)硬件升級(jí)進(jìn)行中 ，老市場(chǎng)基本存在著賣場(chǎng)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)較為混亂，由老市場(chǎng)如河南科技市場(chǎng)向商場(chǎng)式賣場(chǎng)提升； ? 品牌 IT賣場(chǎng)，如百腦匯、賽博的進(jìn)入，不僅帶來先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)，更使賣場(chǎng)環(huán)境有大的提高，給市場(chǎng)帶來較大沖擊，是電子市場(chǎng)發(fā)展的方向； ? 隨著城市改造，市場(chǎng)拆遷，給新市場(chǎng)帶來市場(chǎng)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)成功機(jī)會(huì)增大。 專業(yè)市場(chǎng)小結(jié)： 二、市場(chǎng)解析 — 專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目 總建 萬 ㎡ 樓層 租戶 數(shù) 量 商戶 類型 戶型面積 （㎡） 電梯 （部） 停車場(chǎng) （個(gè)） 出租 率 租金 元 / ㎡ 〃 月 管理費(fèi) 元 / ㎡月 中央 空調(diào) 中科信 息大廈 15 120 主要 有二大類： 以網(wǎng)面 制作、網(wǎng)絡(luò) 域名、安 防、網(wǎng)絡(luò)工 程、軟件等 為主的中小 企業(yè)； 以走渠 道客戶為主 的 IT商戶； 這二大類公 司在各個(gè)寫 字樓混合經(jīng) 營(yíng) 50/60/ 110/ 150 2 50 80% 30 無 有 百腦匯 7 12 210 120/130 /190 6 340 95% 40 有 數(shù)碼港 17 150 50/80/ 4 地下 100% 31 2 有 中關(guān) 大廈 9 100 51/84/ 104 3 100 90% 30 無 無 新科電 子大廈 18 150 52/70/90 2 地面少量停車 尚未 入駐 25 無 無 新派 電腦城 5 100 30/40/50 1 70 100％ 30 包在租金內(nèi) 無 建設(shè) 集團(tuán) 7 30 40/50 2 路邊停車 100％ 20 包在租金內(nèi) 無 e時(shí)代 廣場(chǎng) 2 12 180 60/90 /120 /140 2 50 85% 35 無 匯寶 大廈 13 60 118/200/ 225 2 100 100％ 30 有 二、市場(chǎng)解析 — 寫字樓 ? 部分商戶租賃周邊居住小區(qū)住房作為辦公之用，主要調(diào)查如下： 小區(qū)名字 租戶數(shù) 戶型 面積區(qū)間 ㎡ 租金 元 /㎡ 〃 月 商戶特點(diǎn) 萬芳小區(qū) 60 兩房、三房 60－ 130 15 售后 歐洲花園 110 三房 130－ 150 30 渠道 天成苑小區(qū) 20 兩房、三房 60－ 130 12 售后 二、市場(chǎng)解析 — 寫字樓 新科 電子 大廈 匯科 電子 大廈 萬發(fā)小區(qū) 天成苑 E時(shí)代 廣場(chǎng) 二、市場(chǎng)解析 — 寫字樓 ? 科技市場(chǎng)周邊存在數(shù)量不小的寫字樓，但出租情況均較為理想； ? 戶型面積以 30~150平米為主，但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主多會(huì)對(duì)面積進(jìn)行分割，以小面積出租，以 50平米左右為主，市場(chǎng)也較接受； ? 租客以各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶為主，適合中小企業(yè)； ? 部分走渠道客戶甚至不需在市場(chǎng)中租賃商鋪，只通過寫字樓作渠道客戶； ? 除百腦匯、數(shù)碼港外，其它樓宇電梯配備較少； ? 租金集中在 30~40元 /平米 〃 月，管理費(fèi)集中在 1~2元 /平米 〃 月，部分甚至不收管理費(fèi)； ? 部分商戶租賃周邊小區(qū)住宅作為辦公之用。 寫字樓市場(chǎng)小結(jié)： 二、市場(chǎng)解析 — 寫字樓 項(xiàng)目 物業(yè)類型 建筑面積 萬㎡ 均價(jià) 元 / ㎡ 推出房源 銷售情況 裝修標(biāo)準(zhǔn) 思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓 高層 6400 3000多套 40% 精裝修 天明國(guó)際公寓 高層 5000 420套 —— 毛坯 鄭州國(guó)貿(mào)中心 高層 48 6000 3000多套 未開盤 精裝修 非常男女 高層 8 4200 1200多套 33% 毛坯 博客公社 小高層 4300 434套 65％ 精裝修 花半里 高層 5 4300 470套 70％ 精裝修 市場(chǎng)推盤量較大 小戶型銷售受項(xiàng)目位置影響較大 帶精裝修的項(xiàng)目比毛坯房?jī)r(jià)格有較大提升 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 戶型 思達(dá)數(shù)碼 公寓 天明森林 公寓 非常 男女 國(guó)貿(mào) 中心 博客 公社 花半里 米蘭 陽光 單房 ㎡ 39㎡ 21㎡ 28㎡ 一房 一廳 ㎡ 47㎡ 42㎡ 40㎡ 33㎡ 54㎡ ㎡ ㎡ 46㎡ ㎡ 一房 兩廳 ㎡ 61㎡ ㎡ 60㎡ 65㎡ 63㎡ 70㎡ 兩房 ㎡ 80㎡ ㎡ 82㎡ 70㎡ 92㎡ ㎡ ㎡ 以 38~48平米一房一廳及 70~80平米 小二房為主 單房面積基本在 30平米以內(nèi)，一房?jī)? 廳面積多在 60平米左右 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 項(xiàng)目 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 獨(dú)立 衛(wèi)浴 空中 花園 入戶 花園 落地窗 多陽臺(tái) 挑高 陽臺(tái) 思達(dá)數(shù)碼 國(guó)際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 天明森林 國(guó)際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 鄭州國(guó)貿(mào) 中心 ★ ★ ★ ★ 非常男女 ★ ★ 博客公社 ★ ★ ★ 花半里 ★ ★ ★ 金陽光 居易 ★ ★ 創(chuàng)新夾層 受面積限制，戶型創(chuàng)新較少 以凸窗設(shè)計(jì)為主 二、市場(chǎng)解析 — 小戶型 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 外立面 思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓 現(xiàn)代主義 白色，鶴黃色 天明森林國(guó)際公寓 后現(xiàn)代主義 厚重咖啡色 鄭州國(guó)貿(mào)中心 現(xiàn)代主義 鶴黃，淡藍(lán)色 非常男女 現(xiàn)代主義 主力白色 博客公社 現(xiàn)代主義 白色，灰色 項(xiàng)目 形象定位 客戶群體 思數(shù)碼國(guó)際公寓 一個(gè)人的宮殿， 一座城的榮耀 大學(xué)老師，公務(wù)員， 投資
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