【文章內(nèi)容簡介】 27000㎡ 將酒店的 客房總面積 控制在 ㎡ ， 則酒店 客房總數(shù) 約為 220間 ， 客房面積 11650㎡ ， 酒店配套 設(shè)施的面積約 為 15350㎡ ，得出酒店的總建筑面積約為 27000㎡ 鋪位面積定位 4 面積 ? 街鋪 根據(jù)我司租售經(jīng)驗， 商鋪進深在 810米，面寬在 46米時比較受商家青睞，也就是面積為 3050平方米左右為佳。 ? 商場內(nèi)部獨立店鋪 考慮到商業(yè)定位于高品味街區(qū)，商戶對鋪位空間要求較高，同時便于出租，內(nèi)鋪面積以 1530平方米為佳 。 層高 ? 街鋪 為更有利于商家的自主性，充分提高商鋪的價值， 建議街鋪層高設(shè)為 68m，可讓商戶裝修出 2層。 ? 商場 為提升商場舒適度并符合商家需求，層高 建議設(shè)為 。 價 格 定 位 四 住宅價格定位 2 公寓價格定位 3 價格定位思路 1 區(qū)域內(nèi)典型項目 區(qū)域房價發(fā)展趨勢 項目價值 本案價格 其它區(qū)域參考項目 價格定位思考 1 住宅價格定位 / 市場比較測算 2 類型 本案 梅隴鎮(zhèn) 七里香 紅樹灣 御景東方 金域藍灣 香蜜湖 1號 星河丹堤 均價 —— 10000 8800 24000 16000 24000 26000 20230 位置 13 11 11 17 16 17 17 15 配套 12 9 9 10 11 10 13 10 交通 11 9 9 10 10 11 10 11 設(shè)計 17 19 15 18 17 19 19 18 戶型 16 14 15 18 18 19 19 19 景觀 18 13 13 21 21 23 22 22 物管 13 12 11 13 12 13 13 12 合計 100 87 83 107 105 112 113 107 修正 —— 8700 7304 25680 16800 26880 29380 2140 權(quán)重 —— 15 14 12 13 14 14 18 加權(quán)均價 19322 1305 1023 3082 2184 3763 4113 3852 注：金地 梅隴鎮(zhèn)和星河丹堤價格為根據(jù)市場預(yù)測價 住宅價格定位 1 元 /㎡ ? 前表參考項目主要為 關(guān)內(nèi)的高層豪宅，價格有一定偏高，但未來 2年里， 龍華房價有較大漲幅，因此可抵消項目開盤前的價格漲幅。 ?考慮到本案為 “全生活綜合體” ，各物業(yè)間存在 “價值相互提升” ，比一般項 目售價高出 1020%，預(yù)計本案住宅 2023年初的開盤價為： 公寓價格定位 / 市場比較測算 2 類型 本案 金中環(huán) 金地 名津 鼎誠 國際 華強 廣場 新亞洲 萬軒 國際 華爾登 府邸 均價 —— 21000 18000 19000 18500 17500 16000 15000 位置 17 21 19 18 20 19 18 17 配套 13 15 10 15 15 15 12 11 交通 15 18 13 14 17 16 15 14 設(shè)計 12 14 11 13 12 11 12 12 戶型 18 17 16 19 17 17 19 17 景觀 5 7 7 4 4 3 6 6 物管 20 21 18 18 17 17 18 20 合計 100 113 94 101 102 98 100 97 修正 —— 23730 16920 19190 18870 17150 16000 14550 權(quán)重 —— 14 15 15 10 13 15 18 加權(quán)均價 17875 3322 2538 2879 1887 2230 2400 2619 元 /㎡ ? 前表參考項目主要為 關(guān)內(nèi)的高檔酒點公寓和商務(wù)公寓 ，價格有一定偏高， 但未來近 2年里，龍華房價有較大漲幅，因此可抵消項目開盤前的價格漲幅。 ?考慮到本案為 “全生活綜合體” ，各物業(yè)間存在 “價值相互提升” ，比一般項 目 售價高出 1020% ，預(yù)計本案公寓 2023年初售價為： 公寓價格定位 2 形 象 定 位 五 各物業(yè)形象定位 2 案名建議 3 整體形象定位 1 項目主題定位 與競品差異化 本案形象 目標客群定位 在市場中鶴立雞群 整體形象定位 / 基本思考 1 中國首座 Living綜合體 整體形象定位 1 傳達項目新穎主題，突出項目在全國的領(lǐng)先地位，簡練大氣。 各物業(yè)形象定位 / 住宅 2 各物業(yè)形象定位 / 酒店 2 “大家”與星河丹堤的“官邸”呼應(yīng) 各物業(yè)形象定位 / 酒店公寓 2 各物業(yè)形象定位 / 商務(wù)公寓 2 各物業(yè)形象定位 / 商業(yè) 2 案 名 建 議 3 星河龍盤 傳承星河品牌，緊扣地情，適合 Living綜合體，新穎、高貴、大氣 物業(yè)發(fā)展建議 叁 規(guī)劃設(shè)計建議 一 物業(yè)重點建議 二 規(guī)劃設(shè)計建議 一 整體規(guī)劃 1 交通規(guī)劃 2 景觀規(guī)劃 3 規(guī)劃設(shè)計思考 ?關(guān)口要塞，交通便捷 ,昭示性強； ?立交及 四面 臨路 ，噪音問題明 顯 ,不利于居住 ； ?容積率高 ； ?單面靠街，大面積商業(yè)難于分布； ?地塊狹長，商業(yè)氣氛較分散。 住宅缺乏高 端住宅所需的純粹性； 商業(yè)缺乏氛圍及集中性 規(guī)劃難點 ?地塊一分為二，分住宅區(qū) /商業(yè)區(qū)，保證 商業(yè)集中 及 住宅純粹 ； ?商業(yè)集中， 昭示性強 ； ?商業(yè)集中布置 降低了住宅的容積率 ，為高端住宅的打造創(chuàng)造前提條件； ?板樓設(shè)計 保證朝向需求，采光通風(fēng)更好 。 ?創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計 提升檔次及產(chǎn)品附加值。 難點轉(zhuǎn)化 商業(yè)價值提升 住宅價值提升 整體規(guī)劃 1 整體規(guī)劃設(shè)計原則 : —— 打造項目 現(xiàn)代化、國際化 的氣質(zhì)內(nèi)涵 —— 以人為本原則 —— 創(chuàng)新及成本效益原則 —— 地塊價值最大化原則 —— 市場導(dǎo)向原則 —— 以公共交通為導(dǎo)向 （ TOD） —— 功能布局合理性原則 —— 規(guī)避項目開發(fā)負面因素影響原則 —— 生態(tài)節(jié)能原則 設(shè) 計 目 標： 創(chuàng)造一個集超前的、科學(xué)的、功能完備的、節(jié)能、環(huán)保的、品味 的、富有人性化于一體的高效復(fù)合型“ 全生活綜合體” 。 ?建筑布局保證景觀視線的通透性 ； ?風(fēng)向考慮、林蔭利用、高層布置情況； ?項目整體空間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)整體感； ?在建筑空間布局上居住建筑主要朝向為南北朝向為主，應(yīng)盡量做到南北通透，視野開闊，同時沿風(fēng)向的層高是逐步上升 ； ? 建筑空間的布局應(yīng)與園林景觀相結(jié)合，二者相互呼應(yīng)，相得益彰； ? 建筑空間的布局應(yīng)表現(xiàn)出社區(qū)聚居形態(tài)及文化內(nèi)涵，為社區(qū)居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場所。 建筑布局原則： 不同產(chǎn)品的空間布局的獨立性與項目整體空間布局的包容性，使每一類產(chǎn)品針對不同客戶的需求其空間布局方式而有所不同： 商業(yè)、商務(wù)建筑： 商業(yè)及商務(wù)建筑都屬于形象展示非常好的建筑，建議布置于與城市空間銜接處，做好項目的形象面。 小高層住宅： 形成良好街區(qū)生活氛圍為重點，將街道、出入口與建筑結(jié)合起來；重點考慮室外景觀與室內(nèi)空間的融合與滲透；體現(xiàn)小區(qū)的空間布局上的層次感，作為小區(qū)的主要產(chǎn)品之一在空間起過度作用， 同時阻擋噪音及外圍的環(huán)境干擾。 高層住宅： 突出項目的標志性，高層點面結(jié)合結(jié)構(gòu)設(shè)計，面對景觀但不遮擋景觀，提升小區(qū)產(chǎn)品的檔次及形象。 本項目建筑布局思路： 綜合文化服務(wù)中心 幼兒園 商業(yè) 商業(yè) 整體規(guī)劃平面圖 靜區(qū)： 住宅集中區(qū) 25－ 28層高層單位，品味四房 為主 22層高層 樓王 單位， 闊綽四房 +空中大院 12層（ 11＋ 1）小高層單位， 三房 為主 動區(qū)： 公建集中區(qū) 五星級酒店 公寓 商務(wù)公寓 酒店式公寓 規(guī)劃設(shè)計說明： ?地塊三面臨路，噪音等問題較為明顯，為提升地塊價值，保證地塊的純粹性，整體規(guī)劃設(shè)計 動靜分區(qū) 。將大部分商業(yè)全部集中在地塊南側(cè)，保證北側(cè)居住環(huán)境的純粹性。 ?動區(qū) —— 商業(yè)集中區(qū) —— 龍華新城的龍頭 。以 五星級酒店 做為昭示性建筑，提升 酒店式公寓 及 商務(wù)公寓 的價值。規(guī)劃合理的 集中商業(yè) 既可做為酒店配套之一，又可以成為輻射項目乃至周邊區(qū)域的 龍頭商業(yè) ；同時，商業(yè)的集中布置降低了住宅部分的容積率，有利于住區(qū)環(huán)境的營造，保證居住環(huán)境的舒適性。 ?靜區(qū) —— 住宅集中區(qū) 。 住宅整體以三房、四房為主，強調(diào)居住的純粹與舒適 ，三房至四房由馬路沿線向小區(qū)內(nèi)鋪開，可規(guī)避部分噪音影響。 住宅相對較低的容積率可使規(guī)劃更加舒適（如超寬樓間距、大面采光、南北通透等）。 ?設(shè)計樓王產(chǎn)品，樹立產(chǎn)品價值標竿 。通過中心景觀的規(guī)劃、特色外立面的打造、創(chuàng)新戶型的設(shè)計、屋頂?shù)冉ㄖ毑康臓I造，突顯樓王價值。 方案一： 集中商業(yè)＋街鋪＋酒店＋公寓（商務(wù)、酒店式）＋住宅 針對不同的商業(yè)價值思考，設(shè)計兩種基本布局參考方案： ?以酒店為商業(yè)價值標竿 ，提升產(chǎn)品價值，拉升產(chǎn)品品質(zhì)；以集中商業(yè)做為配套，滿足項目及區(qū)域消費需求。 ?創(chuàng)新小高層、樓王、板式高層由低到高形成圍合式布局 ,規(guī)避噪音，天際線優(yōu)美 。 集中商業(yè) 12600㎡ 酒店 27000㎡ 公寓， 38400㎡， 825套 商業(yè)街 5400㎡ 住宅， 172500㎡， 1442套 總建筑面積： 261000㎡ 住宅面積： 210900㎡ 商業(yè)面積： 45000㎡ 其他（幼兒園等）： 2500㎡ 普通住宅： 172500㎡ 公寓（酒店式、商務(wù)公寓）： 38400㎡ 酒 店： 27000㎡ 集中商業(yè)： 12600㎡ 商 業(yè) 街： 5400㎡ 方案一基本數(shù)據(jù)指標： 鳥瞰動畫 商業(yè)交通路線，內(nèi)街可設(shè)置成曲線形 最大限度利用室外交通引導(dǎo)人流至商業(yè)內(nèi)部，并且室外交通與周邊 商業(yè)、社區(qū)有極好的互動。 集中商業(yè)與主題商業(yè)街形成一個 入口廣場 ，便于聚集人氣。集中商業(yè)面積約為 12600㎡，設(shè)計成兩層裙樓。 酒店設(shè)置在面向關(guān)口，昭示性最強的位置，面積約為 27000㎡。 人流量通達性較佳的西側(cè)及商業(yè)內(nèi)街全部布置街鋪，面積約為 5400㎡。 方案二： 集中商業(yè)＋街鋪＋公寓（商務(wù)、酒店式）＋住宅 ?取消酒店設(shè)計， 規(guī)劃大型集中商業(yè) ，利用其關(guān)口“要塞”的地理位置優(yōu)勢，規(guī)劃成 區(qū)域龍頭商業(yè) ，提升項目品質(zhì)及價值； ?以商業(yè)價值帶動公寓及住宅價值的提升。 大型集中商業(yè) 特色公寓產(chǎn)品 總建筑面積： 261000㎡ 住宅面積： 210900㎡ 商業(yè)面積： 45000㎡ 其他（幼兒園等）： 2500㎡ 普通住宅： 172500㎡ 公寓（酒店式、商務(wù)公寓）： 38400㎡ 集中商業(yè)： 41000㎡ 商 業(yè) 街： 4000㎡ 方案二基本數(shù)據(jù)指標： 交通規(guī)劃 2 交通組織規(guī)劃原則 ?以車行道為主交通骨架，步行系統(tǒng)為交通骨架的延續(xù)，組成人車分流的交通系統(tǒng) 。 ?車行道主要表現(xiàn)形式為主入口的景觀道路和小區(qū)內(nèi)部的林蔭車道，組成 景觀效果非常好的交通系統(tǒng) 。 ?停車位以地下及半地下停車為主 ，配以局部的露天停車，地下停車開口要求盡量靠近小區(qū)入口，保證小車進入小區(qū)第一時間進入地下停車，地下室通道要保證小型貨車通行通行，并且有小型卸貨區(qū)。 ?露天停車位主要表現(xiàn)為臨時停車位的形式，主要分布于沿街商鋪、集中商業(yè)和酒店們前分布一行停車位，這樣既不會影響交通又可以匯集人氣（車氣就是人氣，但是不能成停車場，成了就會影響交通）。 景觀道路 主要出入口 主要車行道 次要出入口 次要出入口 次要出入口 酒店出入口 露天停車位 交通規(guī)劃示意圖 景觀規(guī)劃設(shè)計目標： 一個擁有經(jīng)典浪漫情懷的都市園林空間 景 觀 選 材 原 則： ?用最適用的材料設(shè)計出最富情趣、生動、浪漫的景觀空間； ?灌木應(yīng)選擇生長力強，且具理良好的觀花或者觀葉效果； ?喬木應(yīng)選擇生長力強，且具有觀花、觀葉或者濃厚花香效果。 景觀標識設(shè)計原則： 可以星河國際企業(yè)文化為基本內(nèi)涵，并且可借星河國際企業(yè)標志為設(shè)計元素，設(shè)計出獨特的景觀標識系統(tǒng)和情境空間。 景觀規(guī)劃 3 ?喬木為主； ?景觀時間 3月。