【文章內容簡介】 房戶型，這些主要以家庭為主要購買單位。 4. 從經(jīng)濟實用的角度分析，市場客戶對于地皮面積的要求主要集中在 100— 150 ㎡ 之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在： 200— 800㎡ /戶。 客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調查（ 125人） 自建 % 現(xiàn)房 % 現(xiàn)鋪 % 兩者可以 % 自建地皮面積大小調查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對建筑高度調查（ 125人） 1層 % 2層 % 3層 % 4層 16% 5層 15% 6層 % 物業(yè)用途調查（ 125人） 自住 % 投資增值 % 出租 % 自己經(jīng)營 % 自住與投資相結合 48% 付款方式調查（ 125人） 一次行付款 % 銀行按揭 % 二者都可以 % 商鋪 5年返租吸引力調查（ 125人） 有 % 沒有 12% 一般 % 建筑朝向調查（ 125人） 南北朝向 40% 東西朝向 % 無所謂，房屋實用就好 % 分析小結： 1. 客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價值預期不高，利潤空間有限，所以純粹投資吸引力不足。 2. 從付款方式調查表中分析可以得出，客戶購買力相對強勁，市場可開發(fā)程度高。 3. 從商鋪返租置業(yè)計劃調查表分析可知，實現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項目成功的關鍵，因此做配套，聯(lián)動政府做城市運營，將區(qū)域價值做熟拉高。 4. 鎮(zhèn)級地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習俗，因此，在市場挖掘過程中，客戶轉介紹是營銷的一個重點。 是否攜帶親戚朋友同時置業(yè)調查（ 125人） 會 % 不會 % 到時再看 % 臨街屋檐飄出寬度調查（ 125人） % % % 24% 2m以上 % 前后地塊間距調查（ 125人） % 1m 16% % 2m % 做成排屋，不需要間距 % 臨街樓房層高調查（ 125人） 一層樓高 % % 4m % % 二層樓高 % % % 4m % 三層樓高 % 44 % % 4m % 臨街門面寬度調查（ 125人） 4m % 5m % 8m % 10m 24% 12m % 15m或以上 % 分析小結： 1. 以上數(shù)據(jù)相應比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項目形象塑造方向為指導。 客戶對商業(yè)地塊可接受價格調查（ 125人） 1000元 / ㎡ % 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ 8% 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ % 現(xiàn)房銷售價格調查（ 125人） 1000元 / ㎡ 44% 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ % 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ % 2200元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ 以上 % 分析小結： 1. 以上調查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價格相對市場價值是偏低，不同區(qū)域地塊價值是不同的，以當前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來價值預期是倍增，因此以上客戶對價格的預期是為偏低。 2. 因此在項目定價時，上表價格只能作為一種參考，另還要結合區(qū)域價值、市場供求關系等來進行定價。 樓房外墻顏色調查（ 125人） 白色 % （米）黃色 % （粉）紅色 % 藍色 % 其它顏色 % 自建樓房的層數(shù)調查（ 125人） 2層 % 3層 % 4層 % 5層 % 6層以上 % 分析小結： 1. 對于對建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應比較大眾化，因此在項目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。 2. 大多客戶在對于自建房的樓層幅度一般在 2— 4層之間，這其中與客戶家庭成員結構有關，而且從實用角度分析，樓層過多 —— 浪費，而且成本也相對要高，所有 2— 4層相對合理，其建安成本也大概在 500元 /㎡ 左右。 ?市場問卷調查數(shù)據(jù)分析小結 小結： 1. 東華停止 6年之久的個體產(chǎn)權地皮交易，市場長時間消費欲望積壓，本項目借此推出市場是個良好的機遇。 2. 成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項目吸引客戶前來置業(yè)的動力，政府的規(guī)劃動態(tài)和實施是社會的關注焦點，因此聯(lián)動政府，做好東華新行政中心第一個啟動性項目，放大項目在社會上的影響力，從而達成成功開發(fā)的目的。 3. 由于鎮(zhèn)級初級地產(chǎn)開發(fā)，且目前東華鎮(zhèn)正處于對房地產(chǎn)大量需求的階段，對使用的物業(yè)在層次上要求不高，在最近幾年經(jīng)濟總體不斷增長，市民收入不斷提高，相應下市民卻對置業(yè)有著強烈的需求，并在在多年的消費欲望積壓下，本項目更容易開發(fā)并推向市場。 4. 在有限的消費能量下，本項目要以項目配套為著力點，提升區(qū)域價值預期，激發(fā)潛在客戶前來置業(yè)。 5. 當?shù)叵M能力不高，對于普通地皮地價和商品房價格較低，因此，在開發(fā)項目時在成本控制這一塊要嚴謹。 6. 當?shù)胤康禺a(chǎn)并不發(fā)達，當?shù)鼐用駥τ诮ㄖ痈叩目山邮艹潭仍谟?1— 6層之間，因此，高層商品房建筑在本地市場風險很大。 結論： 項目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關配套的情況下進行消費引導。 結論 一． 城鎮(zhèn)運營過程中，中心區(qū)域不斷擴大，區(qū)域特點迅速形成，本項目所在的區(qū)域未來趨勢就勢：打造首個東華鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)休閑生活區(qū) —— 中心區(qū)域休閑生活板塊 二． 化解項目不足，打造首個啟動性標桿項目 三． 豎立核心繁華區(qū)高檔標桿，將環(huán)境居住、休閑生活密切融合。 四． 利用政府規(guī)劃的契機和政策導向，充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢。 項目定位 項目 SWOT分析 Strength優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越 —— 新中心城區(qū)；交通方便快捷；地處華僑工業(yè)園，隨著工業(yè)園的招商引資，外來人口必定激增。 Strength劣勢：首個商業(yè)步行街項目，市民心理接受需要過程；鎮(zhèn)區(qū)人口較少；配套還不完善； Opportunity 機會：政府規(guī)劃利導和政策輔導；中心區(qū)域出現(xiàn)商住樓空檔；東華鎮(zhèn)未有商業(yè)步行街，即使大鎮(zhèn)鎮(zhèn)亦沒有商業(yè)步行街。 Threat 威脅：項目所在地，屬城中村地塊，有亂、臟等因素存在。周邊成規(guī)模的用地較多，容易形成競爭。華僑工業(yè)園的招商引資是一個長期的過程，要形成打造商業(yè)步行街的人口條件、經(jīng)濟條件還需一個過程，而這個過程所需時間的長短還難以預測。 ?交通區(qū)位 ：對外，有京珠高速等線路，對內鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃道路環(huán)線已經(jīng)形成，部分路橋已經(jīng)建成，本項目剛好地產(chǎn)新城中心； ?配套完善 ：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套還未完善，鎮(zhèn)區(qū)人口相對較少，到目前位置，商業(yè)環(huán)境還較差； ?規(guī)模優(yōu)勢 ：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設計； ?區(qū)域規(guī)劃 ：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實施； ?商業(yè)條件 ：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導。 ?借助條件 ：華僑工業(yè)園的建成落地，多家企業(yè)進駐，外來人口不斷增多； ?發(fā)展機遇 :政府 6年內沒有推出住宅地塊（宅基地），對于本項目是個機遇。 項目地塊核心價值梳理 項目市場定位戰(zhàn)略模型 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術 — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 挑戰(zhàn)者 領導者 追隨者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調新的評估標準 — 強調產(chǎn)品的特色和價值 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 項目鎮(zhèn)區(qū)為行業(yè)老大，主宰市場價格定位，在政府的引導和配合下，產(chǎn)品的的性質具備鎮(zhèn)區(qū)的唯一性。 項目總體定位 東華新城 ● 首席小康聚落 東華新城： 表明項目所處位置； 首席： 新行政中心第一個大規(guī)模商住中心； 小康： 體現(xiàn)居住群體皆為有一定事業(yè)基礎的“有產(chǎn)”階層； 聚落： 體現(xiàn)居住