【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房戶型，這些主要以家庭為主要購(gòu)買單位。 4. 從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度分析，市場(chǎng)客戶對(duì)于地皮面積的要求主要集中在 100— 150 ㎡ 之間，而建筑面積可以通過(guò)加多樓層來(lái)增加，推算其總建面幅度約在： 200— 800㎡ /戶。 客戶對(duì)產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（ 125人） 自建 % 現(xiàn)房 % 現(xiàn)鋪 % 兩者可以 % 自建地皮面積大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對(duì)現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對(duì)建筑高度調(diào)查（ 125人） 1層 % 2層 % 3層 % 4層 16% 5層 15% 6層 % 物業(yè)用途調(diào)查（ 125人） 自住 % 投資增值 % 出租 % 自己經(jīng)營(yíng) % 自住與投資相結(jié)合 48% 付款方式調(diào)查（ 125人） 一次行付款 % 銀行按揭 % 二者都可以 % 商鋪 5年返租吸引力調(diào)查（ 125人） 有 % 沒有 12% 一般 % 建筑朝向調(diào)查（ 125人） 南北朝向 40% 東西朝向 % 無(wú)所謂，房屋實(shí)用就好 % 分析小結(jié)： 1. 客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價(jià)值預(yù)期不高，利潤(rùn)空間有限，所以純粹投資吸引力不足。 2. 從付款方式調(diào)查表中分析可以得出，客戶購(gòu)買力相對(duì)強(qiáng)勁，市場(chǎng)可開發(fā)程度高。 3. 從商鋪返租置業(yè)計(jì)劃調(diào)查表分析可知，實(shí)現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因此做配套，聯(lián)動(dòng)政府做城市運(yùn)營(yíng)，將區(qū)域價(jià)值做熟拉高。 4. 鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習(xí)俗，因此，在市場(chǎng)挖掘過(guò)程中，客戶轉(zhuǎn)介紹是營(yíng)銷的一個(gè)重點(diǎn)。 是否攜帶親戚朋友同時(shí)置業(yè)調(diào)查（ 125人） 會(huì) % 不會(huì) % 到時(shí)再看 % 臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（ 125人） % % % 24% 2m以上 % 前后地塊間距調(diào)查（ 125人） % 1m 16% % 2m % 做成排屋，不需要間距 % 臨街樓房層高調(diào)查（ 125人） 一層樓高 % % 4m % % 二層樓高 % % % 4m % 三層樓高 % 44 % % 4m % 臨街門面寬度調(diào)查（ 125人） 4m % 5m % 8m % 10m 24% 12m % 15m或以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上數(shù)據(jù)相應(yīng)比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項(xiàng)目形象塑造方向?yàn)橹笇?dǎo)。 客戶對(duì)商業(yè)地塊可接受價(jià)格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ % 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ 8% 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ % 現(xiàn)房銷售價(jià)格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ 44% 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ % 1800元 / ㎡ % 2023元 / ㎡ % 2200元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ 以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上調(diào)查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值是偏低，不同區(qū)域地塊價(jià)值是不同的，以當(dāng)前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進(jìn)駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動(dòng)下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來(lái)價(jià)值預(yù)期是倍增，因此以上客戶對(duì)價(jià)格的預(yù)期是為偏低。 2. 因此在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，上表價(jià)格只能作為一種參考，另還要結(jié)合區(qū)域價(jià)值、市場(chǎng)供求關(guān)系等來(lái)進(jìn)行定價(jià)。 樓房外墻顏色調(diào)查（ 125人） 白色 % （米）黃色 % （粉）紅色 % 藍(lán)色 % 其它顏色 % 自建樓房的層數(shù)調(diào)查（ 125人） 2層 % 3層 % 4層 % 5層 % 6層以上 % 分析小結(jié)： 1. 對(duì)于對(duì)建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應(yīng)比較大眾化，因此在項(xiàng)目形象塑造過(guò)程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬(wàn)國(guó)建筑群”的雜亂形象。 2. 大多客戶在對(duì)于自建房的樓層幅度一般在 2— 4層之間，這其中與客戶家庭成員結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且從實(shí)用角度分析，樓層過(guò)多 —— 浪費(fèi)，而且成本也相對(duì)要高，所有 2— 4層相對(duì)合理，其建安成本也大概在 500元 /㎡ 左右。 ?市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié) 小結(jié)： 1. 東華停止 6年之久的個(gè)體產(chǎn)權(quán)地皮交易，市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間消費(fèi)欲望積壓，本項(xiàng)目借此推出市場(chǎng)是個(gè)良好的機(jī)遇。 2. 成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項(xiàng)目吸引客戶前來(lái)置業(yè)的動(dòng)力，政府的規(guī)劃動(dòng)態(tài)和實(shí)施是社會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)，因此聯(lián)動(dòng)政府，做好東華新行政中心第一個(gè)啟動(dòng)性項(xiàng)目，放大項(xiàng)目在社會(huì)上的影響力，從而達(dá)成成功開發(fā)的目的。 3. 由于鎮(zhèn)級(jí)初級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，且目前東華鎮(zhèn)正處于對(duì)房地產(chǎn)大量需求的階段，對(duì)使用的物業(yè)在層次上要求不高，在最近幾年經(jīng)濟(jì)總體不斷增長(zhǎng)，市民收入不斷提高，相應(yīng)下市民卻對(duì)置業(yè)有著強(qiáng)烈的需求，并在在多年的消費(fèi)欲望積壓下，本項(xiàng)目更容易開發(fā)并推向市場(chǎng)。 4. 在有限的消費(fèi)能量下，本項(xiàng)目要以項(xiàng)目配套為著力點(diǎn)，提升區(qū)域價(jià)值預(yù)期，激發(fā)潛在客戶前來(lái)置業(yè)。 5. 當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力不高，對(duì)于普通地皮地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格較低，因此，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)在成本控制這一塊要嚴(yán)謹(jǐn)。 6. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)并不發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于建筑層高的可接受程度在于 1— 6層之間，因此，高層商品房建筑在本地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。 結(jié)論： 項(xiàng)目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關(guān)配套的情況下進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)。 結(jié)論 一． 城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，中心區(qū)域不斷擴(kuò)大，區(qū)域特點(diǎn)迅速形成，本項(xiàng)目所在的區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)就勢(shì)：打造首個(gè)東華鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)休閑生活區(qū) —— 中心區(qū)域休閑生活板塊 二． 化解項(xiàng)目不足，打造首個(gè)啟動(dòng)性標(biāo)桿項(xiàng)目 三． 豎立核心繁華區(qū)高檔標(biāo)桿，將環(huán)境居住、休閑生活密切融合。 四． 利用政府規(guī)劃的契機(jī)和政策導(dǎo)向，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目 SWOT分析 Strength優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越 —— 新中心城區(qū)；交通方便快捷；地處華僑工業(yè)園，隨著工業(yè)園的招商引資，外來(lái)人口必定激增。 Strength劣勢(shì)：首個(gè)商業(yè)步行街項(xiàng)目，市民心理接受需要過(guò)程；鎮(zhèn)區(qū)人口較少；配套還不完善； Opportunity 機(jī)會(huì)：政府規(guī)劃利導(dǎo)和政策輔導(dǎo)；中心區(qū)域出現(xiàn)商住樓空檔；東華鎮(zhèn)未有商業(yè)步行街，即使大鎮(zhèn)鎮(zhèn)亦沒有商業(yè)步行街。 Threat 威脅：項(xiàng)目所在地，屬城中村地塊，有亂、臟等因素存在。周邊成規(guī)模的用地較多，容易形成競(jìng)爭(zhēng)。華僑工業(yè)園的招商引資是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，要形成打造商業(yè)步行街的人口條件、經(jīng)濟(jì)條件還需一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程所需時(shí)間的長(zhǎng)短還難以預(yù)測(cè)。 ?交通區(qū)位 ：對(duì)外，有京珠高速等線路，對(duì)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃道路環(huán)線已經(jīng)形成，部分路橋已經(jīng)建成，本項(xiàng)目剛好地產(chǎn)新城中心； ?配套完善 ：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套還未完善，鎮(zhèn)區(qū)人口相對(duì)較少，到目前位置，商業(yè)環(huán)境還較差； ?規(guī)模優(yōu)勢(shì) ：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設(shè)計(jì)； ?區(qū)域規(guī)劃 ：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實(shí)施； ?商業(yè)條件 ：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導(dǎo)。 ?借助條件 ：華僑工業(yè)園的建成落地，多家企業(yè)進(jìn)駐，外來(lái)人口不斷增多； ?發(fā)展機(jī)遇 :政府 6年內(nèi)沒有推出住宅地塊（宅基地），對(duì)于本項(xiàng)目是個(gè)機(jī)遇。 項(xiàng)目地塊核心價(jià)值梳理 項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略模型 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng) 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)導(dǎo)者 追隨者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 項(xiàng)目鎮(zhèn)區(qū)為行業(yè)老大，主宰市場(chǎng)價(jià)格定位，在政府的引導(dǎo)和配合下，產(chǎn)品的的性質(zhì)具備鎮(zhèn)區(qū)的唯一性。 項(xiàng)目總體定位 東華新城 ● 首席小康聚落 東華新城： 表明項(xiàng)目所處位置； 首席： 新行政中心第一個(gè)大規(guī)模商住中心； 小康： 體現(xiàn)居住群體皆為有一定事業(yè)基礎(chǔ)的“有產(chǎn)”階層； 聚落： 體現(xiàn)居住