【正文】 ，和 諧 ，交流鄰 里、社區(qū)氛 圍 、 歸 屬感，一生居住建筑形式 單 一 單 一 多 樣 化容 積 率 較 高。 極低。小于 適中配套情況城市公眾 專 屬快餐式配套服 務(wù) 于流 動 人口極度缺乏缺少醫(yī) 療 、 購 物、教育、文化 藝術(shù) 配套多功能配套規(guī) 劃理念 利益至上 低成本蔓延無序 把尊重公共 權(quán) 益作 為規(guī)劃的首要目 標以人 為 本n 新城型都市社區(qū)具有清晰的城市機理以高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)發(fā)展定義了其基本特征。其構(gòu)成元素容易被廣為認可的一種社區(qū)形式。 新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。216。 與主城中心的距離適中，保持在 40分鐘車程以內(nèi)；216。 有較好的交通通達性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接；216。 區(qū)域周邊有較好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口；216。 地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在 1小時內(nèi)距離內(nèi)有機場、港口等城市主要交通、信息樞紐；216。 區(qū)域與主城中心及產(chǎn)業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界（山、海、河、湖等），區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良；216。 規(guī)劃有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市規(guī)劃預(yù)留有足夠的發(fā)展空間。238。社區(qū)案例研究n 新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟南大都市圈多中心化發(fā)展的重要一極，其長遠規(guī)劃價值更大本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城 “ 成為 歷城區(qū)和濟南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟文化中心 ” 的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項目 ”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟南多中心大都市圈的重要分支組成部分。238。城市案例研究n 結(jié)論238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地 荔湖城 —— 廣州 東 部新市 鎮(zhèn) 大型住宅社區(qū) 254萬平方米 華 南人文大 盤 形象：自然生 長 的 現(xiàn) 代城 主題： 新城市主義（在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤）238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 p城市背景： 06年廣州進入 住宅郊區(qū)化 階段，并時遇 亞運會 ，促進東部組團化發(fā)展，使城市加快向東發(fā)展步伐；p區(qū)域背景： 本區(qū)域作為 東部新城區(qū) ，毗鄰羅崗、增城的多個新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當時配套不足。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調(diào)整，項目發(fā)展存在較大的機會；p開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠期規(guī)劃價值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭激烈；p客戶層面： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并未組團化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對 區(qū)域認知度低。項目發(fā)展背景與本地塊有相似之處位置 廣州新塘新新公路占地 254萬 m2總建 254萬 m2容積率 1物業(yè)類型 小高層、獨立、聯(lián)排、疊加別墅外立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格分期開發(fā) 共分三期戶型區(qū)間 一期主力戶型： 90－ 240 m2三房－四房開盤時間 2023年 3月238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 項目基本情況238。大盤案例研究整體開 發(fā) 思路：p借助群山 +千 畝 水 庫 優(yōu)勢 自然景 觀資 源 ，以住宅開 發(fā)為 主，兼 顧 教育、餐 飲 、商 業(yè) 、休 閑 、 娛樂的復(fù)合型 現(xiàn) 代居住之城；p挖掘 長遠規(guī) 劃價 值 ： 短期吸引周 邊產(chǎn)業(yè) 客 戶 及市區(qū)投 資 及休 閑 居住 類 客 戶 ， 長遠 形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價 值 ；p注重城市功能： 賦 予社區(qū)與城市 發(fā) 展機理相契合的城市特 質(zhì) ，注重生 態(tài) 及可持 續(xù)發(fā) 展性，尊重自然，打造有機的活力社區(qū)。n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 建筑風(fēng)格：城市感的現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)溫暖、高端的質(zhì)感園林景觀風(fēng)格：有序、潔凈、純粹的現(xiàn)代、自然的山水，建筑與自然有機結(jié)合，有 山、水、林的真自然p注重城市體驗： 賦予社區(qū) 城市功能 ，社區(qū)結(jié)構(gòu)體現(xiàn) 城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民 產(chǎn)生歸屬感 ，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得項目整體價值提升；p環(huán)境價值： 基于自然之上的設(shè)計，打造 可持續(xù) +生態(tài)社區(qū) ；p產(chǎn)品價值： 三疊院、 15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產(chǎn)品提升產(chǎn)品競爭力；p配套價值： 體現(xiàn)城市感， 5分鐘進入商業(yè)，對內(nèi)滿足民生消費需要，對外形成區(qū)域配套中心；p形象價值： 通過基于自然的現(xiàn)代風(fēng)格建筑體現(xiàn) 溫暖的現(xiàn)代主義，提升私密性及美學(xué)意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。p文化價值： 用體現(xiàn)城市格調(diào)的元素增加城市感的生活氛圍，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、 代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動提供場所的泛會所。238。大盤案例研究n 規(guī)劃理念 廣州 金地荔湖城 238。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶需求市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端區(qū)域中高端為主區(qū)域內(nèi)中端及市區(qū)中端區(qū)域中端及市區(qū)中端區(qū)域中端為主238。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶演變初期：市區(qū)占 5成中后期：區(qū)域占比 快速提升未來整體客戶來源廣州： 40%；開發(fā)區(qū)： 2025%；新塘： 2530%；其他： 1015%產(chǎn)品策略：一期主流需求以 經(jīng)濟類別墅及類別墅 產(chǎn)品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強度，以較豐富的產(chǎn)品線，吸納廣泛層次的客源。216。 一期： 160260平經(jīng)濟型別墅 產(chǎn)品套數(shù)占比超過三成，依托資源優(yōu)勢，樹立項目的別墅社區(qū)形象；同 時設(shè)置 洋房和高層復(fù)式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶；216。 二期： 隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高， 二期推出高層洋房產(chǎn)品；216。 戶型： 洋房產(chǎn)品戶型設(shè)置較廣，在環(huán)境資源較佳的位置設(shè)置 180㎡ 戶型，吸納范圍較廣的多次置業(yè) 客戶； 同時設(shè)置 80120平中小戶型高層洋房試驗市場， 吸納周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住型客戶；216。 后期： 后續(xù)隨著 市場的逐漸成熟和客層外溢 推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市發(fā)展的脈搏。238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 產(chǎn) 品策略：216。 首期開盤時已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套， 結(jié)合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點，形成社區(qū)中心， 較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢，提升了項目的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度；216。 具特色的 商業(yè)街和中心節(jié)點 設(shè)計，增加了項目特色，營造獨特的生活氛圍商業(yè)＋景觀中心節(jié)點238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 價格策略：首期采取 總 價控制、價格 讓 渡策略，同 時 提升 產(chǎn) 品的附加 值 ，以高性價比淡化區(qū)位劣 勢物業(yè)類型 面積（㎡） 總價疊拼 160－ 260 低總價洋房 小高層洋房 88－ 120公寓 47－ 90小高層洋房238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州金地荔湖城 n 典型郊區(qū)大盤的成功關(guān)鍵因素與啟示216。 開發(fā)策略： 強調(diào) 展示、配套先行的開發(fā)理念 ，以可持續(xù)發(fā)展的良性運作獲得土地升值和 產(chǎn)品溢價的長期收益 。216。 客戶策略：注重客戶的歷史演變， 根據(jù)區(qū)域人口時間及空間分布控制產(chǎn)品策略 ；216。 產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品 ， 大盤開發(fā)歷時彌久，開發(fā)戰(zhàn)略注重區(qū)域發(fā)展及客群的歷史演變，產(chǎn)品序列具有前瞻性；對應(yīng)客戶策略，豐富產(chǎn)品類型，迎合各層次客戶的不同需求；216。 配套策略：兼顧開發(fā)成本及配套運營效率 的前提下，配套設(shè)施建設(shè)與住宅分期開發(fā)緊密結(jié)合，為住宅提供價值點；216。 價格策略 : 通過規(guī)劃長遠價值及產(chǎn)品適度創(chuàng)新， 提升產(chǎn)品高性價及投資屬性，隨項目的認同度和成熟度的變化，調(diào)整價格策略。238。類似案例研究廣州金地荔湖城 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項目整體定位v 項目規(guī)劃建議238。發(fā)展模式研究n 開發(fā)模式 ——由單純住宅向主題化邁進開發(fā)模式 模式概述 成功因素 典型項目單純住宅模式由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項目，贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，通過開發(fā)的效率與土地升值贏利；作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步轉(zhuǎn)向復(fù)合型、主題化發(fā)展u功能配比多元化、合理化u發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進u合理的開發(fā)周期與分區(qū)u土地政策寬松u雖處城市外圍但交通方便金地荔湖城、碧桂園鳳凰城主題驅(qū)動模式隨著競爭的日益激烈，經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤之后，大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，增強對客戶的吸引力u適應(yīng)市場需求及社會發(fā)展方向u體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行u營銷主題社區(qū)文化u宣傳推廣緊密圍繞主題展開奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社區(qū)、成都世紀城（會展）旅游地產(chǎn)模式利用、改造項目自身較強的自然景觀優(yōu)勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點，通過熱點的形成帶動區(qū)域 土地升值，進而開發(fā)住宅等物業(yè)，其核心是旅游或主題娛樂，住宅是配套u旅游、主題樂園助推拿地u旅游、主題樂園提升土地價值u地產(chǎn)開發(fā)快速實現(xiàn)價值華僑城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式 以某一種工業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心依托 u工業(yè)發(fā)展帶來人流的聚集北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務(wù)花園）模式 以花園式辦公環(huán)境促進地產(chǎn)的開發(fā) u工業(yè)用地，辦公環(huán)境的郊區(qū)化 北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)u總體規(guī)劃，分步實施，先定產(chǎn)業(yè)，再定開發(fā)思路；u分散開發(fā)降低風(fēng)險，提高盈利u規(guī)劃合理銜接長春汽車新城、綠地盤龍谷文化城根據(jù)不同地塊先天資源，以分主題驅(qū)動模式，提升分期地塊的號召力及分地塊附加值238。發(fā)展模式研究n 開發(fā)模式 ——盈利模式選擇盈利模式 條件 特征 對企業(yè)要求 與本項目契合度n純高端豪宅n—— 資源追求高額溢價l強勢的資源（自然、人文、人造等）l容積率一般 1l銷售速度一般比較慢l需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入l私密社區(qū)l客戶沒有區(qū)域限制l高額的資金投入l企業(yè)財務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢 n多元產(chǎn)品線 ——高端產(chǎn)品獲取溢價，中端產(chǎn)品獲取現(xiàn)金流l有較佳的資源（自然、人文、人造）可以依托l(wèi)要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套l容積率一般 l性價比高銷售速度較快l兼顧回款速度和溢價l需要投入部分生活配套l對城區(qū)客戶依賴較重l較高的資金投入 √n中低端物業(yè) ——追求現(xiàn)金流速度l沒有可依托的強勢資源l中等容積率l靠低價獲得銷售速度l需要投入部分生活配套l對城區(qū)客戶依賴較重l品牌要求低 多元產(chǎn)品線不是簡單的物業(yè)組合，價值層級細分指導(dǎo)下的開發(fā)次序更重要238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)產(chǎn)品特征： 根據(jù)客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產(chǎn)品并將成為承載多元價值的復(fù)合型社區(qū)238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計特征 (一 )社區(qū)內(nèi)部多樣性： 多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。p功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動的開展，在與城市相對較遠的距離滿足日常生活的基本需要。p產(chǎn)品的多樣性 :通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。易交流性：p 社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質(zhì)居住者的交流。p 采用組團式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多的交流機會。p 社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃社區(qū)會所，體現(xiàn)新的生活方式，同時提供更豐富品質(zhì)及公共交流空間人文性p 公共中心、步行道路為人提供充分的交流機會及安全歸屬感；p 別具匠心的鄰里特征和個性，明細的社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)為居民提供舒適體驗238。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計特征 (二 )社區(qū)個性p 通過社區(qū)的標志性建筑，以及圍墻，道路等是的松散型社區(qū)具備明確的邊界感與領(lǐng)域感。p 強化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。p 通過整體建筑的特色風(fēng)格，特別是啟動社區(qū)的建筑風(fēng)格，確立新城型社區(qū)在所在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖性地位，與標志性，樹立自身地位。居住舒適性p 由客戶核心價值點出發(fā) ,社區(qū)必須具有舒適的居住密度。p 社區(qū)內(nèi)部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢的景觀，即對外部要有一定的視覺撞擊。同時景觀的規(guī)劃 也遵循項目增加公共活動空間的原則，適度的增加社區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點性的規(guī)劃。發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項目整體定位v 項目規(guī)劃建議238。 項目整體定位 — 回顧城市大都市圈重要一極新城型都市社區(qū)