【正文】 林藝術(shù)點綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個較完善的外部環(huán)境。共同構(gòu)成設(shè)計高雅、寧靜、安詳?shù)木幼》諊??？傉嫉孛娣e6270m2，居住戶數(shù)153戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡潔淡雅。而它的戶型設(shè)計也較為理想，通風(fēng)和采光均沒有遮擋，劣勢在于作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤時間較早，而同區(qū)域的大盤都是在近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機，銷售較為理想。③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層；④ 外地來此區(qū)域的個體經(jīng)營者。（2） 目標(biāo)客戶群① 追捧在鬧市中生活的白領(lǐng)人士。③物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至。該小區(qū)談不上綠化率，但仍然吸引買家進駐，戶型和價格為其最大的優(yōu)勢。距市中心5分鐘的車程，此地段今后的商業(yè)價值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。貴新苑貴新苑位于大營坡立交橋旁，與筑新路交距50米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%3） 戶型配比五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房4） 目前銷售情況萬東花園首期推出旭日閣，起價2010元/M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。c、 物業(yè)管理引進了環(huán)境監(jiān)控，消防報警、晝夜巡邏，確保業(yè)主安枕無憂，還有，小區(qū)為住戶提供了周到的家政服務(wù)，只需一個電話，一切都方便。B．配套設(shè)施a、 生活配套筑新路地區(qū)原本就是一個居住居，周邊的生活基本設(shè)施都比較健全，貴烏農(nóng)貿(mào)市場，思君超市都在周邊，多趟公交車從門口路過，相鄰的貴開路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車到市中心只要5分鐘，充分體現(xiàn)城市感。A．建筑設(shè)計a． 建筑風(fēng)格以簡潔明快的后現(xiàn)代風(fēng)格為建筑旋律，融入現(xiàn)代設(shè)計理念，采用全圍合中庭花園式規(guī)劃，盡量營造出一種時尚現(xiàn)代感，使整個小區(qū)都洋溢著濃郁的城市風(fēng)情。1） 市場形象萬東花園是去年房交會上亮相筑城，當(dāng)時提出的市場形象是“萬東花園，陽光綠色家園”，這種形象口號在當(dāng)時已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對客戶來說，根本沒有吸引力。另外，萬東花園周邊的環(huán)境比較嘈雜，旁邊就是一個集貿(mào)市場，而且，周邊的房屋也很陳舊，有可能也是下一步要進行舊城改造的地方。萬東小區(qū)該項目地處大營坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。③借助自身樓盤的時尚潮流，塑造該樓盤的獨特之處—— 擁有個人電子商務(wù)和SOHO辦公室。（4）推廣手法① 以電臺，報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。從63M2——220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計。③康體會所小區(qū)的康體會所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語：假日心情——休閑會所康樂年華——運動中心④物業(yè)管理為您的居家提供高速計算機網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、遠程教育醫(yī)療以及監(jiān)護系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。b、生活配套景藤堡處于人流車流繁華的貴開路，購物消費應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場，思君超市近在咫尺，且距貴陽醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足2分鐘車程，17路公交車及9條中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。b、園景規(guī)劃：景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地2700M2，“假日心情”休閑會所，“康樂年華”運動中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動靜分離，營造出一個理想的居家休閑場所，景藤堡還首家營建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運輸平臺，帶給業(yè)主前沿的生活體驗。（1）景藤堡推出市場的形象是e時代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū)為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過幾個方面做了充分的準(zhǔn)備工作?？偨ㄖ娣e為26000M2，占地面積20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。四、 主要競爭對手個案分析景藤堡該項目位于大營坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇假日酒店遙遙相對，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路1000米。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯，這也有一定的道理。 項目周邊樓盤主銷戶型分析物 業(yè)名 稱景藤堡萬 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑主 力戶 型2~3房變維錯層2~3房2~3房3~4房2~3房2~3房主銷面積M263~90130~14670~12060~12094~12060~10094~133銷售率55~60%30%80%80%60%70% 由上表可以看出大營坡區(qū)域競爭對手的主力戶型大多為2~3房，主銷面積為70~120M2 。筑新苑大營坡北郊巷1號建筑面積約1萬平米普通住宅小區(qū)2001年7月底完工1800110—135由于宣傳較少，知道者不多，一期共計80余套房估計售出10套左右兆陽小區(qū)筑新路北段，二十三中對面建筑面積51860M2高檔住宅小區(qū)車身廣告現(xiàn)尚在前期策劃過程中 項目周邊樓盤價格分析物 業(yè)名 稱景藤堡萬 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑（二期）均價（元/ M2 ） 248022501650195020202580 由上表可以看出，在大營坡地區(qū)整體均價在2100元/ M2 左右，價格偏差不會太大，主要視樓盤自身素質(zhì)而定。 綠化分析綠化率無15—20%20—40%40—60%60—70%物業(yè)名稱順興花園苑林花園虹云商住樓相寶公寓文昌苑冠竹苑華中商住樓筑苑新村常青藤花園四季陽光花園康瑞苑景藤堡萬東花園錦繡家園樓盤數(shù)目44241 由上表可以看出，在大營坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬東花園的綠化率都達到40—60%，因此本項目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨特性、創(chuàng)新性和唯一性，競爭對手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。四、 主要競爭對手分析（一） 貴陽市主要競爭對手分析貴陽市現(xiàn)階段均價在2000元/ M2 的樓盤分析表（附表） 價格分析 價位段（元/ M2 ）1400—18001800—23002400—2600物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康瑞苑虹云商住樓華中商住樓相寶公寓苑林花園萬東花園文昌苑景藤堡錦繡家園（多層）冠竹苑數(shù)目363 由以上圖表分析可知，在貴陽市城市副中心地段的樓盤價格主要集中在1800—2300元/ M2 ，在這個區(qū)域內(nèi)價格集中度最大，達50%。4. 從規(guī)劃設(shè)計上分析 大營坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對市場變化的創(chuàng)新。3. 從居住環(huán)境分析在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。而價位在2000元/ M2 ~ 2500元/ M2 的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價位的實用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位。以下就是從幾個不同角度對本項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場做個初步分析。三、 項目市