【正文】 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析每個(gè)地區(qū)都存在著自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定要準(zhǔn)確地把握這些優(yōu)劣勢(shì)，準(zhǔn)確地分析它們，在此基礎(chǔ)上，將優(yōu)勢(shì)充分地利用起來(lái)，使之成為本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，而對(duì)于劣勢(shì)，盡可能地將其弱化或通過(guò)自我努力，彌補(bǔ)這些劣勢(shì)，使其對(duì)將來(lái)的推廣不會(huì)造成阻礙。 開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 這些優(yōu)劣勢(shì)都是客觀存在的現(xiàn)實(shí)狀況，要充分地利用好這些優(yōu)勢(shì)，使之成為一個(gè)有力的賣(mài)點(diǎn)，但同時(shí)，也要避開(kāi)這些劣勢(shì)或是使之弱化，避免成為以后推廣的阻礙，要達(dá)到這個(gè)目的，就必須要從開(kāi)始就對(duì)整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一做規(guī)劃和設(shè)計(jì)，還要有連貫性地做推廣和促銷(xiāo)，最大化地將小區(qū)推向市場(chǎng)，并被市場(chǎng)接受，成為大營(yíng)坡地區(qū)第一個(gè)明星樓盤(pán)。再則，周邊市場(chǎng)本身就比較繁華，保障了人們的基本生活，解除了這些人的后顧之憂(yōu)。整體規(guī)劃——整個(gè)小區(qū)以多層為主，占全部的70%，小高層為輔，占30%，小高層的層數(shù)以12~15層為佳。同時(shí)，也能讓小區(qū)更加充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意，c、 配套設(shè)施根據(jù)小區(qū)自身的定位，和其特定的目標(biāo)客戶(hù)群，在配套設(shè)施上不但要考慮到成本，同時(shí)還要考慮一下客戶(hù)的消費(fèi)心理，因?yàn)橛行┰O(shè)施做得過(guò)于高檔，會(huì)出現(xiàn)脫離消費(fèi)群的現(xiàn)象，根據(jù)本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有設(shè)施和客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣，可以在小區(qū)中建造游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室、酒吧、閱覽室、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。也就是說(shuō)，單位價(jià)格在2000~2500元之間，現(xiàn)在大營(yíng)坡地區(qū)的均價(jià)在2100元/ M2左右，因此價(jià)格的漲幅空間控制在400元以?xún)?nèi)，但在大營(yíng)坡地區(qū)已屬高檔樓盤(pán)。 但又不會(huì)選擇市中心的高層，因?yàn)槭冀K要考慮到價(jià)格因素。而郊區(qū)則是首選目標(biāo)，但如果城市副中心地帶有著和郊區(qū)同等的樓盤(pán)，就算價(jià)格高點(diǎn)，也會(huì)列入選擇范圍以?xún)?nèi)。根據(jù)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)小河的客戶(hù)得知，許多人對(duì)一樓不感興趣，但如果帶花園就不一樣，因此建議本項(xiàng)目也采用這種方式，將一樓定在120 M2左右的三房二廳，并送花園，以此來(lái)吸引一些收入頗高的人士購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，將一樓推銷(xiāo)出去。但同時(shí)，又有一個(gè)中心廣場(chǎng)，綠化以這個(gè)廣場(chǎng)為中心向四周輻射。a、 小區(qū)自身規(guī)劃項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作是項(xiàng)目各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨(dú)特性和唯一性。 從周邊的大環(huán)境分析a． 配套設(shè)施齊全： 大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的住宅區(qū)，周邊設(shè)施通過(guò)這幾年的發(fā)展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開(kāi)商，房開(kāi)商的加入又為更多的商家提供了市場(chǎng)。 小區(qū)以外的自然環(huán)境差整個(gè)大營(yíng)坡地區(qū)的周邊都沒(méi)有什么自然景觀,無(wú)論是山也好，水也罷，再本項(xiàng)目周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場(chǎng)，這多少也會(huì)給周邊的環(huán)境帶來(lái)一定的負(fù)面影響。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少到目前為止，在整個(gè)大營(yíng)坡還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模能與本項(xiàng)目抗衡，雖然萬(wàn)東小區(qū)、景藤堡這些項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)比較完善，但畢竟規(guī)模較小，而且景藤堡的價(jià)格也比較高，面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)不屬于本項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)客戶(hù)，而萬(wàn)東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)讓許多大營(yíng)坡本地區(qū)的人為之動(dòng)心。當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目也有一定的缺點(diǎn)，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學(xué)、二十三中的教學(xué)質(zhì)量不好，這會(huì)在項(xiàng)目推廣上帶來(lái)一定影響。③推廣手法a、 突出精致園林的居家優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶(hù)的注意，并到現(xiàn)場(chǎng)參觀；b、 在廣告媒體的發(fā)布上，強(qiáng)調(diào)訴求全為“給你一個(gè)買(mǎi)得起的家”和“寫(xiě)意生活盡在它”，標(biāo)出購(gòu)買(mǎi)階層為普通大眾；c、 通過(guò)參展房交會(huì)，造成平易樸實(shí)的“尋常人家的逸靜雅居”，以求達(dá)到短期促銷(xiāo)效果，并藉此打響知名度。b、 環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園林藝術(shù)點(diǎn)綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層；④ 外地來(lái)此區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。距市中心5分鐘的車(chē)程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。B．配套設(shè)施a、 生活配套筑新路地區(qū)原本就是一個(gè)居住居，周邊的生活基本設(shè)施都比較健全，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市都在周邊，多趟公交車(chē)從門(mén)口路過(guò)，相鄰的貴開(kāi)路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車(chē)到市中心只要5分鐘，充分體現(xiàn)城市感。萬(wàn)東小區(qū)該項(xiàng)目地處大營(yíng)坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開(kāi)立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。③康體會(huì)所小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語(yǔ)：假日心情——休閑會(huì)所康樂(lè)年華——運(yùn)動(dòng)中心④物業(yè)管理為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施?？偨ㄖ娣e為26000M2，占地面積20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。筑新苑大營(yíng)坡北郊巷1號(hào)建筑面積約1萬(wàn)平米普通住宅小區(qū)2001年7月底完工1800110—135由于宣傳較少，知道者不多，一期共計(jì)80余套房估計(jì)售出10套左右兆陽(yáng)小區(qū)筑新路北段，二十三中對(duì)面建筑面積51860M2高檔住宅小區(qū)車(chē)身廣告現(xiàn)尚在前期策劃過(guò)程中 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格分析物 業(yè)名 稱(chēng)景藤堡萬(wàn) 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑（二期）均價(jià)（元/ M2 ） 248022501650195020202580 由上表可以看出，在大營(yíng)坡地區(qū)整體均價(jià)在2100元/ M2 左右，價(jià)格偏差不會(huì)太大，主要視樓盤(pán)自身素質(zhì)而定。3. 從居住環(huán)境分析在樓盤(pán)外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。（二） 未來(lái)狀況預(yù)測(cè) 從現(xiàn)狀來(lái)看，貴開(kāi)路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以后就是分別連接烏當(dāng)區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)的主干線，而這兩條線所交匯處正是大營(yíng)坡，也就是說(shuō)大營(yíng)坡將來(lái)必定成為通往兩個(gè)區(qū)域的交通要塞。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點(diǎn)變化，特別是去年市場(chǎng)需求量增加到185萬(wàn)平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤(pán)一度出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，但整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系仍在5:1左右。另外，以往未被市場(chǎng)消化的，加上去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280萬(wàn)方左右，這樣，去年整個(gè)市場(chǎng)供給量超過(guò)800萬(wàn)方，今年年初到現(xiàn)在，又有50多萬(wàn)方的項(xiàng)目被審批通過(guò)，而據(jù)比方比方信息，貴陽(yáng)市年商品房消耗量也不過(guò)100萬(wàn)方左右，市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)的需求量。（二） 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢(shì) 隨著貴陽(yáng)兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張，與此同時(shí)，國(guó)家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)，極大地提高了群眾的購(gòu)房積極性，住房開(kāi)始成為人們最大的消費(fèi)，面對(duì)這一市場(chǎng)局面，許多外地開(kāi)發(fā)商“搶灘貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)人士的智慧，為項(xiàng)目作出最為合理、有效的策劃方案。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。 住房公積金貸款167。本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從貴陽(yáng)及其他城市調(diào)查來(lái)看，積壓空置的商品房也就是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看均屬無(wú)效供給。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析（一） 現(xiàn)階段狀況分析大營(yíng)坡地處貴陽(yáng)市邊緣，北靠金陽(yáng)新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個(gè)典型的城郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多商家已定位其中，使周邊的配套設(shè)施逐步完善起來(lái)。這些都是購(gòu)房者最注重的條件，且區(qū)域房產(chǎn)均勻在1900~2000元/M2，它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。從上面分析中我