深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 也是提升項(xiàng)目價(jià)值的有力“武器”！建議本項(xiàng)目：以“中小戶型”為主力戶型⒈市場依據(jù)從目前片區(qū)內(nèi)僅有在推的一個(gè)項(xiàng)目——西湖苑的戶型產(chǎn)品小高層三房在100㎡左右，而四房單位則在130㎡左右；因此，從規(guī)避競爭的角度來考慮，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，中小戶型將是本項(xiàng)目一個(gè)較為理想的開發(fā)方向。62㎡二房戶型 85㎡三房戶型在此戶型定位的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)可充分考慮增加額外實(shí)用面積，主要體現(xiàn)在如：挑高空中花園、大面積凸窗、錯(cuò)落式陽臺(tái)以及入戶花園等（如下圖）。而中心城作為眾心向往的置業(yè)區(qū)域，許多定位高檔的物業(yè)因?yàn)椴捎昧藝H風(fēng)行的建筑手法，大社區(qū)，大綠化，低容積率而得到市場的普遍認(rèn)同。鑒于項(xiàng)目的美式社區(qū)、青年小家定位，建議可聘請(qǐng)?jiān)谏钲诘闹放莆飿I(yè)管理顧問，其管理經(jīng)驗(yàn)可作為宣傳推售賣點(diǎn)。樓盤欲營造高素質(zhì)住宅，卻因物業(yè)管理跟不上而導(dǎo)致四不象的例子屢見不鮮。項(xiàng)目命名建議純美居筑2取此項(xiàng)目命名主要是從情感訴求的角度來考慮：純美本身就是一種現(xiàn)代都市人所向往的，從另一方面也表現(xiàn)出本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品、過度型物業(yè)概念的純粹，從字面上理解也比較容易與目標(biāo)客戶的心理訴求形成一致；“居筑”則是在“居住”諧音的基礎(chǔ)上來表達(dá)二個(gè)含義，一是居家概念，二則是表達(dá)新城市建筑的概念，二者結(jié)合則為他們描繪一種多資多彩的生活環(huán)境、一種夢寐以求的生活方式；同時(shí)也將是本項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的一種概括和提煉。戶型設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目開發(fā)住宅面積為24670多平方米，針對(duì)目前市場上缺乏的中小戶型的空檔，我們大膽的提出，以45～85平方米左右的中小戶型作為進(jìn)入市場的主力戶型；這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。在銷售過程中須充分利用此類客層的消費(fèi)特性，制定合理的銷售策略，刺激聚群消費(fèi)的可能性。 這類客戶群體知識(shí)層次較高，雖然單位分配有微利房或套房，但自身若有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，都會(huì)衷情于選擇一些高尚住宅社區(qū)，特別是環(huán)境和綠化好的。 客家人居多，一般都有自建的樓房，以出租來賺取收益； 216。 家庭結(jié)構(gòu)多以小家庭為主；216。 一旦認(rèn)同物業(yè)，會(huì)介紹自己的親朋好友同事等一同置業(yè)；216。1) 走主流居家必將會(huì)是項(xiàng)目陷入價(jià)格、檔次等的惡性循環(huán)；2) 區(qū)域內(nèi)一段時(shí)期的主流居家客戶，也將在項(xiàng)目推售期間出現(xiàn)斷層的局面；3) 區(qū)域間的競爭，雖然分流了本區(qū)域內(nèi)的大部分置業(yè)人群，但地緣情節(jié)在本區(qū)域并沒有很好的產(chǎn)品提供，為后續(xù)的開發(fā)項(xiàng)目提供了一定的市場機(jī)遇；4) 項(xiàng)目本身的規(guī)模及規(guī)劃條件，使得本項(xiàng)目要走大面積戶型的主流居家路線將直接被排除；5) 本項(xiàng)目在檔次方面也不能做得太低、必須要與周邊環(huán)境形成強(qiáng)烈反差，才能營造生活升級(jí)、品質(zhì)升級(jí)的市場感覺，否則就造成“從一個(gè)農(nóng)民房搬進(jìn)另一個(gè)農(nóng)民房”的感覺；6) 坪地近年來的工業(yè)、商業(yè)都有比較良性的快速發(fā)展，使得本區(qū)域內(nèi)租賃、投資、情感等的住房需求有一定的積累，而這些也正是催生過渡型住宅產(chǎn)品的先天因素；7) 坪地人口較少，要想形成區(qū)域間的競爭力，就必須在產(chǎn)品上有重大突破，結(jié)合項(xiàng)目的教育配套優(yōu)勢，對(duì)坪地的生意人及工廠的高層管理者，包括部分惠州地區(qū)投資者來形成吸引；8) 區(qū)域內(nèi)原居民：A、有收租的認(rèn)識(shí)和嘗到過甜頭，而現(xiàn)已失去這方面的生財(cái)渠道，城市化征地補(bǔ)償款暫時(shí)也沒什么出路，為房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一批新的投資者；B、原住民新生代成家，對(duì)商品房也有很強(qiáng)的一部分需求；9) 該區(qū)域作為房地產(chǎn)的落后區(qū)域，對(duì)于傳統(tǒng)的小戶型概念在面積需求上有一定的差異，由于區(qū)域內(nèi)缺乏白領(lǐng)階層，決定了這種“過渡”的周期一般都在5年以上，所以，在面積安排上相對(duì)寬松一些。因此，作為本項(xiàng)目而言，在區(qū)域市場才剛剛起步、片區(qū)內(nèi)生活配套及居住條件均不完善的前提下，項(xiàng)目的因素（主要是產(chǎn)品的規(guī)劃）將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵！⒈優(yōu)勢：⑴、地理位置優(yōu)勢：地處城鎮(zhèn)中心區(qū)，整體規(guī)劃較為合理；⑵、交通優(yōu)勢：項(xiàng)目所在地鄰近坪地汽車站，并與深惠公路相隔不遠(yuǎn)；⑶、景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目所在地緊鄰坪地鎮(zhèn)城市中心廣場；⑷、教育配套優(yōu)勢：項(xiàng)目東面配套有坪地中（?。W(xué)，業(yè)主子女就讀便利。本項(xiàng)目因素構(gòu)成分析如下：因素說明項(xiàng)目因素地塊條件本項(xiàng)目地塊為規(guī)則長方形，規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成整體感；南北向形狀亦有利于戶型設(shè)計(jì)，提升了項(xiàng)目價(jià)值。另有各類個(gè)體民營經(jīng)濟(jì)5000余家。坪地在深圳市的位置坪地街道辦坪地鎮(zhèn)在深圳市的位置示意圖⒉坪地鎮(zhèn)特征簡析坪地隸屬龍崗區(qū)，下轄坪東、坪西、六聯(lián)、中心、年豐、四方埔6個(gè)村委會(huì)和坪地、怡心2個(gè)居委會(huì)，50個(gè)自然村。近兩年，投資小戶型住宅的開始增多了，來自區(qū)外的投資者也增多了，不僅在老鎮(zhèn)片區(qū)的新推住宅投資比例在增加，個(gè)盤（住宅）甚至投資成分甚至超過自用比例，在中心城也有可能出現(xiàn)投資類型的住宅產(chǎn)品。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是中小戶型產(chǎn)品具有很大的市場空間。概括而言，主流市場仍以居住為主，多元化投資市場也在迅速發(fā)展中，有增速加快的趨勢。住宅方面，龍崗片區(qū)市場仍集中在布吉、橫崗和龍崗三個(gè)地方，其
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