深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 從目前片區(qū)內(nèi)僅有在推的一個項(xiàng)目——西湖苑的戶型產(chǎn)品小高層三房在100㎡左右，而四房單位則在130㎡左右；因此，從規(guī)避競爭的角度來考慮，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，中小戶型將是本項(xiàng)目一個較為理想的開發(fā)方向。 首期承受能力低，對低門檻置業(yè)非常感興趣。 他們可能出現(xiàn)在各個行業(yè)和工作領(lǐng)域；216。 他們對三房兩廳的需求較多，其次為二房；216。4）、片區(qū)內(nèi)普通公務(wù)員客戶特點(diǎn)：216。 長期居住在本片區(qū)，對片區(qū)有一定的眷戀情節(jié)；216。216。 以客家為主、福建為輔，少量潮州人士；216。216。 家庭平均年收入約為4～6萬元；216。我們可以在過渡型投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計方案及銷售策略。鎮(zhèn)內(nèi)人氣不足且相關(guān)配套較為缺乏，尤其是商業(yè)購物場所方面較少。總體來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢條件相對來說比較明顯，所需要解決的項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)自然不少；就目前即將開發(fā)推售來看，本項(xiàng)目主要需解決以下幾點(diǎn)：其一：抓住片區(qū)內(nèi)客戶置業(yè)的地緣情節(jié)，避免客戶中心化 長期以來，由于龍崗片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)多集中在龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)、橫崗鎮(zhèn)和布吉鎮(zhèn)這三個區(qū)域，龍崗東部坪山、坪地以及大鵬半島雖占據(jù)了半個龍崗，但一直以來由于地勢原因，加上人口較少；本土開發(fā)項(xiàng)目屈指可數(shù)，且開發(fā)質(zhì)素普遍偏低，造成龍崗東客戶置業(yè)多向往中心城鎮(zhèn)。市場競爭從市場競爭的角度來看，只要做到與片區(qū)內(nèi)直接競爭項(xiàng)目存在產(chǎn)品上的差異便可規(guī)避；但本項(xiàng)目的市場競爭重點(diǎn)還是在于如何做到不流失本地的置業(yè)者才是最為重要，因此，這都對項(xiàng)目規(guī)劃、戶型定位以及主題概念定位等都將提出較高的要求。環(huán)境因素周邊配套條件處于坪地鎮(zhèn)中心的邊緣地帶，配套條件相對還比較缺乏，交通、商業(yè)購物、教育、醫(yī)療及其他市政配套設(shè)施方面僅教育條件有一定基礎(chǔ)，其他則較差。地塊東面現(xiàn)狀 地塊南面民房 富民路現(xiàn)狀 地塊西面現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析：總體來看，本項(xiàng)目雖然雖具有一定的優(yōu)勢條件，但由于其地理位置相對偏離了坪地鎮(zhèn)繁華區(qū)域；因此，該地塊范圍內(nèi)諸多設(shè)施及配套的發(fā)展均未能及時跟上，從目前地塊現(xiàn)狀來看其特征不是很明顯；因此，謹(jǐn)慎對待、規(guī)避項(xiàng)目的不利因素，充分挖掘項(xiàng)目亮點(diǎn)，對本項(xiàng)目獲得成功具有“至關(guān)重要”的意義。中航TFT（大屏幕液晶平板顯示器）落戶坪地投產(chǎn)的計劃也在緊鑼密鼓的籌備當(dāng)中，本項(xiàng)目規(guī)劃投資85億元，建成投產(chǎn)后，工業(yè)總產(chǎn)值等于再造2個坪地，稅收再造3個坪地。，確保城鎮(zhèn)規(guī)劃上檔次、環(huán)境管理上水平。城市化的發(fā)展，坪地面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇 。 坪地因其位于“三角中心地帶”，隨著三個繁華市區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息的幅射，未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有不可估量的潛在的地理優(yōu)勢。目前在中心城區(qū)域，房地產(chǎn)投資選擇的渠道和產(chǎn)品還很少，渠道方面主要有購鋪返租（短期）、出租或進(jìn)行轉(zhuǎn)賣幾種，投資品類型主要有商鋪、二次購房置業(yè)、小戶型住宅投資幾種，可選性很少。特征投資市場增長迅速，但市場缺乏新的投資品種中心城區(qū)域投資市場的增長很明顯，不僅有傳統(tǒng)的習(xí)慣，也有大環(huán)境大趨勢的推動。二是商業(yè)產(chǎn)品，包括商業(yè)項(xiàng)目和居住區(qū)商業(yè)兩類。中心城在樓市中的主導(dǎo)作用非常大，具有定位的作用，在整個區(qū)域的產(chǎn)品水平、價格及其他方面均有制定標(biāo)準(zhǔn)的條件，其它各鎮(zhèn)因此受益，跟著水漲船高。目前來看，唯一較具影響的主要是深惠路改造和地3號線建設(shè)，有明確的時間表。特征居住市場仍是主流，多元投資市場發(fā)展迅速龍崗（主要是橫崗以東）是一個比較典型的居住型區(qū)域市場，居住氣氛較濃，住宅遠(yuǎn)比辦公樓和商業(yè)項(xiàng)目好消化得多，打個不恰當(dāng)?shù)谋扔?，還處于“社會主義初級階段”，主要解決的問題是“安居樂業(yè)”。商業(yè)方面及住宅投資部分，市場不太受限，客戶來源相對較寬泛?！裼捎诔鞘谢l(fā)展，未來土地供應(yīng)情況尚不明確，供應(yīng)市場的變化也有可能化解相當(dāng)?shù)男枨笤隽?。深圳坪地?xiàng)目前期策劃方案一、龍崗住宅市場基本概要⒈20052008年市場供求關(guān)系●在區(qū)域市場尚未被完全開發(fā)之前，片區(qū)市場供求總體仍會保持平衡。●在城市化發(fā)展迅猛及交通大幅改善的情況下，可能會促成市場格局發(fā)生突變，即區(qū)域市場被打破，中高檔住宅及住宅投資需求市場大量增加，需求呈現(xiàn)多元化發(fā)展。在龍崗中心城與龍崗老鎮(zhèn)之間，中心城居住條件明顯優(yōu)于老鎮(zhèn)，兩者之間的市場是分流與被分流的關(guān)系，在產(chǎn)品上有一定互補(bǔ)。以下關(guān)于該區(qū)域環(huán)境及市場的概要描述將包含有城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、消費(fèi)及未來區(qū)域發(fā)展趨勢等諸多內(nèi)容。特征政府引導(dǎo)作用降低，自發(fā)式引導(dǎo)蘊(yùn)藏市場風(fēng)險龍崗區(qū)政府推出的具有影響力和帶動作用的事情，就是進(jìn)行中心城的開發(fā)建設(shè)，這已經(jīng)成為過去時，對于深惠路沿線及龍崗老鎮(zhèn)的建設(shè)改造，還沒有有明顯的成效，包括以商貿(mào)帶動發(fā)展等設(shè)想，也無法在短期內(nèi)產(chǎn)生作用。特征龍崗以東各老鎮(zhèn)均受益于中心城的發(fā)展中心城與龍崗以東各老鎮(zhèn)的關(guān)系是水乳交融的，許多利益可以共享，但又有各自的特征，具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，兩者有某種分工協(xié)作的默契。由于中心城的住宅產(chǎn)品大多為偏大戶型，中小戶型產(chǎn)品非常
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