深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案-閱讀頁(yè)
2025-05-25 12:41本頁(yè)面
【正文】 該區(qū)域在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，還無(wú)法形成一個(gè)可以讓購(gòu)房者感覺舒適的生活場(chǎng)所，而且在市場(chǎng)調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：純粹居家購(gòu)房在坪地鎮(zhèn)內(nèi)目前走得并不是十分理想。綜上所述，可以概括本項(xiàng)目屬性的關(guān)鍵字包括：面積走小、品質(zhì)走高、過渡型、投資性，避開主流競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)差異化、教育附加值，區(qū)域內(nèi)升級(jí)印象、廣場(chǎng)的空間延伸；因此，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)定位為：過渡精品、投資房產(chǎn)目前在坪地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，一方面應(yīng)抓住坪地鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu)以工廠企業(yè)外來(lái)普通打工者居多這一特點(diǎn)，另一方面也應(yīng)抓住中心城及龍崗鎮(zhèn)置業(yè)客戶對(duì)龍崗飛速發(fā)展的信心暴膨這一特點(diǎn)。二、客源定位：主流客戶：以在坪地鎮(zhèn)內(nèi)工廠企業(yè)的中層管理人員、區(qū)域內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶以及公務(wù)員及本地居民為主；惠州、龍崗鎮(zhèn)及中心城也將具備一定的客戶來(lái)源。 主要以在坪地鎮(zhèn)范圍包括大鵬、南澳及惠州等工廠企業(yè)工作的中層管理人員為主；216。 他們對(duì)居住環(huán)境有一定要求，而且喜歡群居生活；216。 主要選擇中小戶型，要求物業(yè)性價(jià)比高。 此類購(gòu)房群體收入水平一般，購(gòu)房需求以二房為主，對(duì)物業(yè)綜合素質(zhì)有相當(dāng)?shù)囊蟆?主要以在坪地鎮(zhèn)經(jīng)商的工商個(gè)體戶為主；216。 他們資金支配不定因素較大； 216。 多為外來(lái)人員，由于受經(jīng)營(yíng)的資金需要，在購(gòu)置物業(yè)上可支配投入不會(huì)太多，在戶型的選擇上也多以二房及小三房為主，作為一種過渡型物業(yè)。 希望居住的地方與自己做生意的地方較近，方便照看生意。 以買房投資者居多；216。 他們可支配收入較多； 216。 由于考慮到今后出租的方便性，他們多會(huì)選擇二房（以下）單位，面積介于60平方米左右。 主要是在坪地鎮(zhèn)片區(qū)內(nèi)政府部門的工作者；216。 他們喜歡生活環(huán)境優(yōu)越，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求較高；216。 他們買房關(guān)鍵是看中一個(gè)上班工作的便利性；216。5）、有成家需求的年輕人客戶特點(diǎn)：216。 主要是以成家為目的的置業(yè)者；216。 對(duì)小區(qū)新概念比較容易接受，而且他們也是走在社會(huì)前沿一群時(shí)尚追隨者；216。消費(fèi)習(xí)慣：本項(xiàng)目所定位的客戶層面相對(duì)來(lái)說尚處在沖動(dòng)型消費(fèi)階段，比較關(guān)注項(xiàng)目對(duì)未來(lái)美好前景的包裝描述；同時(shí)，配合項(xiàng)目的置業(yè)門檻的降低，聚群消費(fèi)的比率大。三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議從目前區(qū)域市場(chǎng)的整體開發(fā)情況來(lái)看，中大面積舒適居家戶型已逐步趨向飽和；而目前逐漸凸顯出來(lái)的對(duì)中小戶型的需求，卻在逐年的增長(zhǎng)，中小或小戶型產(chǎn)品已逐漸成為市場(chǎng)“新寵”，自然在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化及快速回籠資金方面占據(jù)有決定性的優(yōu)勢(shì)。建議本項(xiàng)目戶型配比表戶型面積比例（按套數(shù)）一房40～45㎡10%二房55～60㎡20%60%60～65㎡20%65～70㎡20%三房78～85 ㎡15%30%9095 ㎡15%戶型定位依據(jù)：216。 首次置業(yè)為主，投資客為輔；216。 周邊小環(huán)境仍有不理想之處。住宅的設(shè)計(jì)充分滿足不同置業(yè)者的需求，挖掘市場(chǎng)潛力，以期將主要類別的消費(fèi)者吸引過來(lái)。以增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸引市場(chǎng)的眼球。A、樓盤主題形象浪漫玫瑰生活2B、推廣主題觸手可及的純美生活2財(cái)富2的區(qū)域中心建筑C、主題支撐點(diǎn)a、區(qū)域居住特征支撐項(xiàng)目位于坪地鎮(zhèn)內(nèi)，距龍崗老鎮(zhèn)及龍崗中心城均不遠(yuǎn)，能直接感受都市中心動(dòng)感生活。b、產(chǎn)品特征支撐本樓盤住宅屬小高層，戶型小，功能齊全，且戶型以二房單位為主使得客戶也多以二口居多，所以我們?cè)诟拍钌习讯畏降母拍畋憩F(xiàn)出來(lái)；一方面可在概念上創(chuàng)造一些項(xiàng)目先機(jī)，另一方面也為后面的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)沿展上留有足夠的空間。另外，從對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤形象的研究分析來(lái)考慮，獨(dú)具特色的項(xiàng)目命名也將起到引起市場(chǎng)共鳴的作用！五、建筑風(fēng)格建議1）項(xiàng)目市場(chǎng)背景本項(xiàng)目的主要客戶群是以坪地鎮(zhèn)本地客戶為主，龍崗以東及中心城和龍崗老鎮(zhèn)為輔。同時(shí)，當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，既具有自身特色、善于展示賣點(diǎn)的樓盤會(huì)跳出大市而受到購(gòu)房者的追捧，目前在深圳出現(xiàn)的比較多的包括有：歐陸風(fēng)格、嶺南建筑、法式建筑、日式風(fēng)格以及意大利風(fēng)格等；大多數(shù)成功的建筑外觀都是具有鮮明的特色。那么，走創(chuàng)新的路線又有什么可以符合到本項(xiàng)目的“過度型”產(chǎn)品性質(zhì)定位和“充滿活力、崇尚自由精神”的客戶定位共性呢？在此問題的基礎(chǔ)上，我們聯(lián)想到美國(guó)的國(guó)情特點(diǎn)：美國(guó)是一個(gè)典型的移民國(guó)家，甚至有文字稱“沒有移民就沒有美國(guó)”的這一說法；而從美國(guó)的文化來(lái)看：提倡“自由、平等、開放”的生活方式也正是現(xiàn)代人所向往的。因此，建華地產(chǎn)建議項(xiàng)目的整體風(fēng)格塑造為：◆物業(yè)管理建議——傾美式的物業(yè)管理 美式的物業(yè)管理主要是表現(xiàn)在對(duì)社區(qū)文化的建立、對(duì)鄰里關(guān)系的和諧營(yíng)造，因此，他們的物業(yè)管理方式也多傾向于其國(guó)情特點(diǎn)：以一種相對(duì)“自由、松散”的方式來(lái)進(jìn)行居家管理，但在安全及人性方面卻是做到無(wú)微不至。項(xiàng)目既然要突出服務(wù)式形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理必不可少。為落實(shí)明確對(duì)客戶的承諾，發(fā)展商可聯(lián)合物業(yè)管理公司在客戶落訂認(rèn)購(gòu)簽署契約時(shí)，附簽一份有償貼身服務(wù)合約，列明服務(wù)種類及費(fèi)用上限，以增強(qiáng)客戶的落
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