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某商業(yè)項(xiàng)目前期策劃方案-閱讀頁(yè)

2025-02-15 15:35本頁(yè)面
  

【正文】 現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個(gè)比較典型商業(yè)項(xiàng)目 —— 洪塘購(gòu)物中心商業(yè)現(xiàn)狀洪塘商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析:u現(xiàn)階段洪塘街道商業(yè)以中低檔服飾店、中低檔餐飲門店為主力業(yè)態(tài)。結(jié)論:現(xiàn)階段商戶主要滿足中低端消費(fèi)水平客戶的需求,區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)處于真空狀態(tài)。商業(yè)小結(jié) :通過對(duì)整個(gè)洪塘鎮(zhèn)的商業(yè)調(diào)查,洪塘區(qū)域低收入人群較多,城市形象、基礎(chǔ)設(shè)施落后。江北大道把洪塘人群集中地分為塊狀,致使洪塘鎮(zhèn)商業(yè)點(diǎn)分散,沒有集中效應(yīng)。租金比洪塘街道高出很多。遠(yuǎn)洲大酒店是洪塘唯一的集娛樂休閑、商務(wù)、餐飲、住宿為一體的大型酒店,生意火爆。洪塘街道商業(yè)業(yè)種以滿足居民基本生活為主,在業(yè)態(tài)分布上,以傳統(tǒng)餐飲、超市、建材、汽修居多, 且以中低檔消費(fèi)為主,缺乏時(shí)尚、潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)場(chǎng)所。缺乏品牌服飾專賣店:無品牌服飾專賣店,現(xiàn)有的服裝店多是小型低檔店面,無法滿足該片區(qū)內(nèi)中高收入人群對(duì)品牌服飾的需求,因此這部分消費(fèi)者會(huì)選擇到天一廣場(chǎng)或者其他商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。娛樂設(shè)施不健全:娛樂設(shè)施不全面,缺少大型歌城和健身房,因而無法滿足中高收入人群的娛樂需求。小結(jié):理想的發(fā)展方向業(yè) 態(tài) 現(xiàn) 狀 發(fā)展空間百貨 分布零散 ,檔次比較低 .種類單一 .無論從現(xiàn)狀還是從未來的人口增長(zhǎng)來看,百貨業(yè)大有所為超市洪塘購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 4千平米,平均客單價(jià)為 41元從未來人口發(fā)展的角度來看,本項(xiàng)目有很大發(fā)展空間專業(yè)店家電洪塘未來平均每年將有新增 (保守估計(jì))的家電市場(chǎng)空間,目前家電賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積少 ,無品牌家店 ,檔次低 ,以組裝家電為主。專業(yè)店的出現(xiàn)是商業(yè)發(fā)展進(jìn)程的必然趨勢(shì),洪塘有很好的機(jī)遇家具裝飾從選址來看,往往不會(huì)選擇核心商圈,有兩種形式:以專業(yè)街的形式存在,城市快速干道或城市重要交通節(jié)點(diǎn) 地塊位置不符合選址要求休閑娛樂餐飲 洪塘餐飲、休閑&娛樂屬于結(jié)構(gòu)性缺失,餐飲缺乏高檔、特色消費(fèi) 休閑娛樂缺乏家庭&兒童消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)小結(jié)及項(xiàng)目機(jī)會(huì)洪塘商 業(yè)發(fā) 展空 間 很大, 對(duì) 本 項(xiàng) 目而言,百 貨 、超市、家 電 主 題 商城、 電動(dòng)車 行以及家庭&兒童休 閑娛樂場(chǎng) 所、服裝批 發(fā) 市 場(chǎng) 是比 較 合適的 發(fā) 展方向 .思維導(dǎo)圖商業(yè)體量? 體量布局? 符合需求? 體量實(shí)現(xiàn)? 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避?分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài) :商業(yè)、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、停車場(chǎng)、酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài) :大型超市、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃三層業(yè)態(tài) :大型超市、社區(qū)服務(wù)中心、休閑、娛樂、酒殿業(yè)態(tài)規(guī)劃四層業(yè)態(tài) :大型超市、娛樂、酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃四層以上業(yè)態(tài) :休閑、酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃世界零售巨頭對(duì)物業(yè)的基本要求u 按交通工具來劃分商圈:徒步圈忍受的商圈半徑單程 15分鐘;自行車不超過 10公里;機(jī)動(dòng)車商圈單程在 30分鐘左右u 一般大賣場(chǎng)與后場(chǎng)辦公&庫(kù)房為 4: 1比較合適,大賣場(chǎng)面積與停車面積之比為 4: 1比較合適u 大賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積一般在 5000~ 12023平米,超過 12023平米,顧客會(huì)有累的感覺世界零售巨頭對(duì)物業(yè)的基本要求樓層層高 賣場(chǎng)凈高不小于 ,后倉(cāng)凈高不小于 9米柱距要求 柱網(wǎng)開間 10*10米樓板荷載 賣場(chǎng) 800公斤 /平米,后倉(cāng) 1200公斤 /平米卸貨區(qū) 考慮 2到 3輛 35噸集卡和 3輛小卡車滿載重量及回車空間停車位 500~ 700個(gè)汽車位, 800~ 1000個(gè)自行車位貨梯 2部 5噸貨梯發(fā)電機(jī)容量 2400~ 3200KVA建筑物長(zhǎng)寬比 10: 7或 10: 6建筑占地面積 15000平米其他要求 供水、供電、通訊設(shè)施、空調(diào)到位招商對(duì)象- 主力店 超市百貨選址需求u 位置:商業(yè)中心u 面積: 2萬(wàn) 平方米左右u 樓層: 1~ 2樓或 1~ 3樓u 單層面積不小于 5000平方米u(yù) 層高:首層不小于 5米, 2~ 3層不小于 4米u(yù) 樓板荷載:不小于 550kg/平方米u(yù) 柱距:不小于 8米 8 米u(yù) 配套設(shè)施 : 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等u 停車位 :200個(gè)以上招商對(duì)象- 主力店 百貨家電主體商城選址需求市場(chǎng)類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級(jí)以上城市 直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市 核心商圈 5000平米以上區(qū)域商圈 4000平米以上大型社區(qū) 3000平米以上地級(jí)城市 市區(qū)人口 50萬(wàn)以上,具有一定的購(gòu)買能力 商業(yè)中心 3000平米以上縣級(jí)市場(chǎng) 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市核心商圈核心位置 5000平米以上目前,家電連鎖店瘋狂在中國(guó)版圖上開店,特別是世界第一 “ 百思買 ” 2023年進(jìn)入中國(guó)與五星聯(lián)盟,更引起本土的家電連鎖商的恐慌;對(duì)于具有戰(zhàn)略地位的店址更是志在必得。 天招商對(duì)象 娛樂休閑桑拿選址要求類別 選址要求地點(diǎn) 位于餐飲、娛樂集中區(qū)域,最好處于高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或城郊結(jié)合處,高消費(fèi)群體集中建筑要求 店面框架一定要適應(yīng)洗浴流程設(shè)計(jì)需求,要 有前廳接待區(qū)域,單純洗浴以三層為宜 ,客房除外 周邊環(huán)境 衛(wèi)生、安靜、優(yōu)美, 遠(yuǎn)離居民區(qū) 配套 電力充足,給、排水便利,煤、油、天然氣資源滿足經(jīng)營(yíng)需要交通 交通便利,同時(shí)消費(fèi)人口和流量很大停車 店面前要具備寬敞的停車場(chǎng)所,門前停車數(shù)量大,顯示人氣旺水療選址類似桑拿,層高一般 ,由于用水量大,因此要考慮政府對(duì)水資源利用有無強(qiáng)制性政策規(guī)定。 天租期 2年以上立店障礙 與餐廳相同招商對(duì)象 餐飲功能業(yè)態(tài)比:建議 適當(dāng)提高休閑娛樂和餐飲業(yè)態(tài)的比例,降低購(gòu)物業(yè)態(tài)的比例。u適當(dāng)提高休閑娛樂和餐飲的比例,降低購(gòu)物比例。分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)周期劃分u 項(xiàng)目分三期開發(fā)u第一期開發(fā)社區(qū)服務(wù)、超市、小型商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂、酒店一方面可以盡早地實(shí)現(xiàn)沿街商鋪和街區(qū)的銷售,回籠資金;另一方面幾大主力店的建設(shè)可以刺激街區(qū)的銷售,大大減輕項(xiàng)目的銷售壓力。u 第一、二期開發(fā)完成之后,項(xiàng)目的資金壓力已經(jīng)很小,因此,開發(fā)百貨、精品、 OUTLET提高產(chǎn)品檔次,為項(xiàng)目爭(zhēng)取凈利潤(rùn)。以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動(dòng)小商鋪的招租,更能提高小商鋪的銷售價(jià)格招商順序初步方案設(shè)計(jì)完前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向方案設(shè)計(jì)主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計(jì)主力店意向主力店簽約方案調(diào)整招商與設(shè)計(jì)的關(guān)系招商合作方式 —— 合作分成&純租金綜合使用類別 定義 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用性 加盟店經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi),獲得該品牌的使用權(quán),貨源由品牌商戶以較高價(jià)格折扣提供 .經(jīng)銷商享有品牌優(yōu)勢(shì)經(jīng)銷商資金壓力大,承擔(dān)是否適銷對(duì)路的風(fēng)險(xiǎn)適用于高知名度的品牌,如:麥當(dāng)勞商品代銷經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜,將商家的商品上浮,售出后再與商家結(jié)帳經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)也小供貨的商家在資金上承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)為了減少流通成本,提高商品競(jìng)爭(zhēng)力,商品生產(chǎn)的商家可以使用保底分成發(fā)展商制定一個(gè)分成比例,確定最低的營(yíng)業(yè)額作為保底底線,營(yíng)業(yè)額高出保底線按制定的比例分成,將商鋪?zhàn)饨o商戶使用能減輕商戶的資金壓力 對(duì)市場(chǎng)環(huán)境不了解的商家不太愿意入駐對(duì)該市場(chǎng)充分了解的商戶可以采用合作分成從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào),發(fā)展商和商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),共享利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存,使商家消除對(duì)市場(chǎng)的顧慮 雙方對(duì)市場(chǎng)未來價(jià)值達(dá)成共識(shí),有一定難度招商過程中使用效果很好純租金發(fā)展商將商鋪?zhàn)饨o商戶,收取固定租金,商戶自己經(jīng)營(yíng),自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展商無任何風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理的形象對(duì)面積較大的獨(dú)立鋪可以使用招商合作方式招商對(duì)象租金與承租面積間關(guān)系最高最高最低最低其次其次最小最小零售商鋪:零售商鋪: 化妝品、服化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信鐘表、眼鏡、通信最大最大特色品牌店:特色品牌店: 電器、音像、美容中心、電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積大型主力店:大型主力店: 百貨公百貨公司、超市司、超市 、電影院、電影院次主力店:次主力店: 美食美食廣場(chǎng)、大型中式廣場(chǎng)、大型中式酒樓、娛樂中心酒樓、娛樂中心目標(biāo)商家承租狀況主力店的承租狀況各有不同,百貨無論是承租面積還是承租能力均為最強(qiáng)大型超市大型超市百貨公司百貨公司娛樂、美娛樂、美食、電影院食、電影院承租面積大型中式酒樓大型中式酒樓大型超市大型超市 百貨公司百貨公司租金水平娛樂、美娛樂、美食、電影院食、電影院216。 超市 —— 承租面積大,承租水平低,放至地下既可滿足面積需求,又可聚集人流,向上輻射;216。 大型中式酒樓 —— 承租水平低,要求面積大,但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所,是購(gòu)物中心必要因素,一般放至最高樓層。u次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店,但是租金水平要明顯高于主力店。u普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者,其自身吸引人流的能力較差。 在做好從分的展示&包裝的前提下入市,保持良好的形象。 一般每年有兩個(gè)黃金銷售時(shí)段: 10~ 12月以及 3~ 5月。 根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期入市,控制銷售節(jié)奏。   所謂 “品牌審核管理 ”是指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。   “完善的租約管理 ”。運(yùn)營(yíng)管理模式 1u“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理 ”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。如果購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。u購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。u “統(tǒng)一的物業(yè)管理 ”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 運(yùn)營(yíng)管理模式 —— 統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理模式 2商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容(一) 安全保衛(wèi)管理 : 巡查,并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng),保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。(三)車輛管理: 負(fù)責(zé)指揮維持交通,安排車輛停放,同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管;設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。(五)房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理: 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。(七)承租客商的選配 : 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。建立強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍招商風(fēng)險(xiǎn) 先招商再規(guī)劃,充分考慮商家的要求;建立專業(yè)的招商隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 在規(guī)劃上充分考慮競(jìng)爭(zhēng),與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),外聘經(jīng)營(yíng)管理公司。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023u 雨中黃葉樹,燈下白頭人。 四月 2103:34:5503:34Apr2105Apr21u 1故人江海別,幾度隔山川。 四月 21四月 2103:34:5503:34:55April 05, 2023u 1他鄉(xiāng)生白發(fā),舊國(guó)見青山。 。 2023/4/5 3:34:5503:34:5505 April 2023u 1做前,能夠環(huán)視四周;做時(shí),你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023u 很多事情努力了未必有結(jié)果,但是不努力卻什么改變也沒有。 四月 2103:34:5503:34Apr2105Apr21u 1世間成事,不求其絕對(duì)圓滿,留一份不足,可得無限完美。 四月 21四月 2103:34:5503:34:55April 05, 2023u 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023/4/5 3:34:5503:34:5505 April 2023u 1空山新雨后,天氣晚來秋。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023u 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 四月 2103:34:5503:34Apr2105Apr21u 1越是無能的人,越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力,自勝者強(qiáng)。 05 四月 20233:34:55 上午 03:34:55四月 21u 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/4/5 3:34:5503:34:5505 April 2023u 1一個(gè)人即使已登上頂峰,也仍要自強(qiáng)不
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