【正文】 結(jié)規(guī)劃 15萬(wàn)人的洪塘新區(qū)開始啟動(dòng)，洪塘商業(yè)發(fā)展即將面臨重大的歷史機(jī)遇期 商 業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)格局將直接影響到本 項(xiàng) 目的商 業(yè) 體量案例借鑒住宅大發(fā)展地理交通優(yōu)勢(shì) 商業(yè)啟動(dòng) 商務(wù)發(fā)展副中心發(fā)展歷程洪塘擬建住宅建筑面積190萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)居住人口 15萬(wàn)，其中經(jīng)濟(jì)適用房 110萬(wàn) ,35年內(nèi)開發(fā)完成 .住宅大發(fā)展住宅大發(fā)展帶來大量的人口聚集，商業(yè)啟動(dòng)一般會(huì)滯后住宅 5～ 8年時(shí)間，而且會(huì)有兩到三年甚至更長(zhǎng)的培育期；但對(duì)于洪塘這樣的舊商業(yè)中心而言，更多的傳承＆升級(jí)，是一個(gè)逐步更替＆取代的過程，會(huì)減少對(duì)新區(qū)人口的依賴，同期建設(shè)，分期開業(yè)是比較理想的策略隨著副中心的逐漸成熟，商務(wù)需求逐漸興起，最終辦公面積往往會(huì)占到總面積的 13％以上。 重大基礎(chǔ)設(shè)施或活動(dòng)的舉行帶動(dòng)人氣或商業(yè)的發(fā)展，對(duì)確立區(qū)域副中心地位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐216。 區(qū)域發(fā)展歷程往往遵循 “住宅 —— 商業(yè) —— 商務(wù)辦公 ”的內(nèi)在規(guī)律216。交通便利，周邊聚集大量產(chǎn)業(yè)＆居 住人口發(fā)展歷程案例 發(fā)展方向案例216。目標(biāo)建成世界級(jí)城市副中心，包括 影城、體育城、新興商貿(mào)城、生物 醫(yī)學(xué)城、建材城、科教城以及歷史 風(fēng)貌觀光區(qū)的七大主題概念216?？瞻讜r(shí)期 成熟期交通便利 住宅快速發(fā)展 人口聚集 商業(yè)迅猛發(fā)展南山區(qū)主要物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)深圳市南山區(qū) 在濱海大通道開通后住宅迅猛發(fā)展，人口大量集中之后，商業(yè)物業(yè)開始井噴式的發(fā)展發(fā)展歷程案例 發(fā)展方向案例八十年代底上海學(xué)者徐光啟長(zhǎng)埋于此，自此誕生了 “ 徐家匯 ” ，產(chǎn)生的文化淵源1992年期出現(xiàn)了東方商廈、太平洋百貨、中興百貨等 10大商家，特色商業(yè)發(fā)展迅速；寫字樓開始發(fā)展1995年輕軌、高架、內(nèi)環(huán)、立交、地面、地鐵的建設(shè)，形成交通樞紐，加速了商業(yè)和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2023年政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)；建立上海徐家匯商城集團(tuán) ，市場(chǎng)化操作，提高區(qū)域形象初始期 啟動(dòng)期 發(fā)展期 成熟期時(shí)間重大事件商業(yè)發(fā)展階段2023年商業(yè)進(jìn)一步開發(fā)；商務(wù)樓發(fā)展迅速；高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好300年以前改造區(qū)域環(huán)境，開發(fā) “僑匯房 ” —高檔住宅 ，帶來了高收入人群，為商業(yè)發(fā)展作了鋪墊。未來幾年將增加近 40萬(wàn) 平米的商業(yè)面積。 2023年花園城中心開業(yè)，標(biāo)志著南山區(qū)商業(yè)全面走向成熟。順電、國(guó)美、蘇寧相繼在蛇口沃爾瑪附近開業(yè)，蛇口商圈迅速成熟。21世紀(jì)初沃爾瑪入駐蛇口，蛇口商圈開始形成。90年代末99年，濱海大道通車，南山區(qū)房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié)：城市副中心核心區(qū)域城市副中心核心區(qū)域u 城市未來的居住中心u 未來城市的交通樞紐u 城市副中心核心商圈案例借鑒?案例研究對(duì)象：研究目的 ——確定城市副中心未來的發(fā)展歷程及發(fā)展方向案例選取原則城市副中心周邊以居住為主要功能q上海徐家匯q上海五角場(chǎng)副中心發(fā)展方向 ——q深圳南山q上海徐家匯副中心發(fā)展歷程 ——90年代初期人口稀少，幾乎沒有商業(yè)90年代中后期96年底，家樂福南頭店開業(yè)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的人氣，南頭商圈開始形成。u　　六、規(guī)劃布局 　　 規(guī)劃以道路為界，形成 4個(gè)居住片區(qū)：謝家居住片區(qū)，規(guī)劃人口 ，以二類居住用地為主；洪塘 u 居住片區(qū)，規(guī)劃人口 ，以二類居住用地為主；裘市居住片區(qū)，規(guī)劃人口 ，以二類居住u 用地為主；邵家渡居住片區(qū)，規(guī)劃人口 ，以二類居住用地為主。u 四、人口規(guī)模：規(guī)劃總?cè)丝?20萬(wàn)人。其u 中規(guī)劃城市建設(shè)用地 ，水域面u 積 。u綜 上所述，考 慮 商 業(yè) 開 發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 所需的 時(shí)間 上的提前量，我 們認(rèn)為 洪塘 u 街道開 發(fā) 大 規(guī) 模商 業(yè) 中心的 時(shí) 機(jī)已 經(jīng) 形成，初步具 備 開 發(fā) 價(jià) 值 。 洪塘成為寧波北部重要交通集散區(qū)小結(jié)： 從 “ 區(qū)位 — 人口 — 交通 ” 三個(gè)角度看， 本地塊初步具備了商業(yè)開發(fā)價(jià)值！u區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 明 顯 ， 規(guī) 劃中的江北西區(qū)是未來寧波城市北 門戶 ，出入滬上 u 的交通要道，而且功能上也被定 為為 寧波北部重要的商 業(yè) 、居住中心；u洪塘街道未來三至五年內(nèi)交付房屋建筑面 積約 190萬(wàn)平米，入住后，街道 u 總 人 口將達(dá)到 10～ 15萬(wàn)，且各收入 階層 均有，意味著各 類 消 費(fèi) 需求都u 有，反 應(yīng) 出未來洪塘商 業(yè) /消 費(fèi) 市 場(chǎng) 的 強(qiáng) 烈需求。u 未來機(jī)場(chǎng)路延伸段和北環(huán)西路的全線開通也將大大縮短洪塘與市中心的距離u 規(guī)劃中的輕軌 4號(hào)帶來更加便捷的交通體驗(yàn)。u 江北大道橫貫轄區(qū) ,寧慈公路穿城而過，交通大動(dòng)脈 —— 杭州灣大通道建成 后，洪塘將成為 “ 上海 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 融入寧波中心城區(qū)的落腳點(diǎn)。 洪塘交通體系狀態(tài)區(qū)位 人口 交通u洪塘與周邊地區(qū)聯(lián)系的交通路線 余姚方向：甬余公路、余北快速路 慈溪方向：杭州灣大橋南連接線 海曙方向：江北大道 鄞州方向：繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)路、 西外環(huán)路 江東方向：世紀(jì)大道、中興北路延 伸段 鎮(zhèn)海方向：北外環(huán)路和原北外環(huán)路u其他交通路線 規(guī)劃中的軌道四號(hào)線經(jīng)過本區(qū)； 杭甬運(yùn)河航道位于本區(qū)南部；區(qū)位人口交通u 洪塘街道是寧波城市重要的北部交通集散區(qū)，同時(shí)承擔(dān)著寧波中心城區(qū)重 要的交通緩沖區(qū)功能。洪塘之于江北交通人口區(qū)位三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口達(dá)到 15萬(wàn)，足夠支撐 10萬(wàn)平米左右大型商業(yè)購(gòu)物中心u江北區(qū)洪塘版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了 07年的熱炒之后，價(jià)格普遍上漲 2023元 /平方米，均價(jià)達(dá)到 7500元 /平米，盡管如此，這個(gè)價(jià)格相比較于寧波市、郊區(qū)其他地段仍然具有吸引力，因此吸納了眾多購(gòu)房者，目前版塊內(nèi)商品房總建面積達(dá)到 50～ 60萬(wàn)平米，另有新建經(jīng)濟(jì)適用房 8個(gè)小區(qū)，加上之前 3個(gè)，總共 11個(gè)，總建面積達(dá) 110萬(wàn)平米；三至五年內(nèi)交付入住，按此計(jì)算，三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口將達(dá)到 15萬(wàn)。u洪塘街道商品房加上經(jīng)濟(jì)適用房將近有 人入住，人口估算為 萬(wàn)，估算一年內(nèi)入住 3100戶，二年內(nèi)入住 4200戶，三年內(nèi)入住 6750戶，五年內(nèi)入住 12400戶，十年內(nèi)入住 17954戶。下轄甬江、莊橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔浦七個(gè)街道和慈城鎮(zhèn)。 u洪塘中心區(qū)將成為江北區(qū)連接杭州灣跨海大橋的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)重要的城市功能。洪塘豐富的土地資源，正日益由潛在優(yōu)勢(shì)向現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化，一、二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)的條件已經(jīng)具備。全鎮(zhèn)有耕地 31000畝，山地 4200畝，為合理利用存量土地，發(fā)揮集聚效應(yīng)，在江北大道旁及裘市村內(nèi)設(shè)立了洪塘工業(yè) A區(qū)、工業(yè) B區(qū)和洪塘工業(yè)城，目前，水、電、通訊等設(shè)施已配套到位。是浙江省寧波市江北區(qū)的一個(gè)建制鎮(zhèn)（現(xiàn)改為洪塘街道），鎮(zhèn)建成區(qū)距寧波市中心 6公里，距滬杭甬高速公路寧波入口處 10公里，通往寧波市中心和周邊城鎮(zhèn)的 3 33 805公交線從洪塘始發(fā)，與周邊地區(qū)的交通十分便捷。 2023年 7月 1日撤鎮(zhèn)建街道。合適的租售比例滿足建設(shè)期的資金回收要求與價(jià)值最大化 核心問題：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，獲取最大利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？ 體量布局？ 符合需求？ 體量實(shí)現(xiàn)？ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素KPI體系區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景接近購(gòu)買力，位于消費(fèi)中心處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地有較強(qiáng)地消費(fèi)能力大規(guī)模人口聚集，且有一定增長(zhǎng)空間便利的停車系統(tǒng)強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系地塊條件有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力地塊大小能滿足開發(fā)需求 我 們 將從以上六個(gè)角度來考量本 項(xiàng) 目商 業(yè) 價(jià) 值洪塘商圈核心商業(yè)區(qū) “ 絕版 ” 地塊，總占地 ，建面 。 以最優(yōu)的產(chǎn)品組合來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 216。項(xiàng)目概況目標(biāo)分解總體目標(biāo)：216。二號(hào)二號(hào) A地塊：地塊： 占地占地，容積率公頃，容積率為為 ，建筑密度，建筑密度為為 35%,建筑面積建筑面積 .該用地該用地為商業(yè)用地。二號(hào)二號(hào) B地塊：地塊： 占地占地 ，容積率為公頃，容積率為 ，建筑密度，建筑密度 20%,建筑面建筑面積積 .該用地為居住用地。一號(hào)地塊：一號(hào)地塊： 占地占地 ，容積率為公頃，容積率為 ，建筑密度，建筑密度 28％，建筑面積％，建筑面積 ,該用地為酒店。寧波江北洪塘商業(yè)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目概況：總用地面積 ，建面。u 規(guī)劃江北洪塘商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心，選址于洪塘街道新區(qū)內(nèi)，東靠機(jī)場(chǎng)路，總用地控制在 6公頃內(nèi)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在 8萬(wàn)平方。該用地為酒店。該用地為居住用地。為商業(yè)用地。在市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)的情況下，商業(yè)盡量做大，能賣則賣，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)分解：216。多大的商業(yè)體量最符合市場(chǎng)需求，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控216。利客來地塊條件項(xiàng)目初步界定：我 們 將從 “ 區(qū)位 — 人口 — 交通 ” 三個(gè)角度來剖析，最大限度的挖掘本地 塊 的商 業(yè) /商 務(wù) 價(jià) 值洪塘第一商圈核心區(qū)洪塘第一商圈核心區(qū) “絕版絕版 ”地塊地塊u 本項(xiàng)目地塊價(jià)值在于商業(yè)或商務(wù)，而不在住宅u 商業(yè)以經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，與城市未來人口、交通等因素變化息息相關(guān)，所以必須站在城市發(fā)展的高度來看待初步界定洪塘區(qū)位概況u洪塘，位于寧波市區(qū)西北部，南臨姚江，北靠馬鞍山。街道轄區(qū)面積 ，常住人口 ，共有 28個(gè)村。u土地優(yōu)勢(shì)明顯，開發(fā)條件成熟。占地 1590畝的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。 區(qū)位人口交通借力寧波大都市框架的拉開和杭州灣跨海大橋的竣工，寧波核心城區(qū)北大門的地位逐步凸現(xiàn)，洪塘也迎來了千載難逢、歷史性的發(fā)展機(jī)遇 u圍繞 “打造都市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，構(gòu)建生態(tài)文化大區(qū) ”這一 “十一五 ”宏偉目標(biāo)，加快 “理念、經(jīng)濟(jì)、城市 ”三大轉(zhuǎn)型和推進(jìn) “經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)建設(shè)、 ‘田園 ’城市建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)和解決民生問題 ”四大突破，江北區(qū) —— 寧波核心城區(qū)北大門的地位逐步凸現(xiàn)。洪塘用地現(xiàn)狀圖 洪塘 2023～ 2023用地規(guī)劃圖區(qū)位人口交通江北之于寧波u * 行政區(qū)劃 　　全區(qū)面積 208平方公里 ,戶籍人口 23萬(wàn)，是寧波市最大的中心城區(qū)?！? 區(qū)位交通人口u洪塘街道總面積 方公里，截至 2023年總?cè)丝?24286，隨著板塊內(nèi)多個(gè)商品房項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的交付入住，預(yù)計(jì)未來三至五年內(nèi)常住人口將達(dá)到 15W。已交付的商品房入住率低，使用情況不容樂觀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度超過人口遷移速度，將導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購(gòu)買力不協(xié)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須慎重。區(qū)位人口交通江北區(qū)交通建設(shè)狀況 ——杭州灣大橋、繞城高速西段建成通車區(qū)位人口交通　　 07年度，投資 66400萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)與杭州灣大橋南連接線、繞城高速西段同步建成通車；實(shí)施公路大中修工程 3個(gè)，全線里程約 ，其中壓觀線大中修工程已完成總工程量的 80%，寺慈線大修工程已完成總工程量的 95%；完成鞍前線鄉(xiāng)道砂化路面改造主體工程；完成了區(qū)主干線公路育才路延伸段和保國(guó)寺旅游公路亮燈工程，總投資 1000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)本區(qū)二級(jí)及以上公路全線亮燈；完成農(nóng)村聯(lián)網(wǎng)公路建設(shè)項(xiàng)目 24個(gè)，總長(zhǎng) ；新建完畢 70個(gè)港灣式汽車?？空?；建設(shè)市安保工程共 欄，其中縣道 ，鄉(xiāng)村道 ，部分主干線公路交叉路口新增 11套紅綠燈。具有 “ 北部門戶、交通樞紐、多式立體、集疏通達(dá) ” 的特征。u 隨著江北西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，以西外環(huán)機(jī)場(chǎng)路、北外環(huán)連接線、繞城高速公路、 北旅游線、江北大道拓寬工程等為主體的大交通格局正在快速形成。u 隨著區(qū)內(nèi)樓盤的交付也將帶動(dòng)日常公交路線班次的增加。