【正文】 23 2023 2023 生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊） 軌道交通 版塊定位 , 城市化進(jìn)程 商圈 置入 (城市節(jié)點(diǎn) ) 住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心） 3年周期 46年周期 2023 2023 2023 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn)營(yíng)造周期 城市的重造 中心的創(chuàng)建 搶占 城市節(jié)點(diǎn)，城市副中心 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) ?以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項(xiàng)目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（ 9號(hào)線開(kāi)通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費(fèi)人群）擴(kuò)張影響力。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域地位不斷提高。 ?城市化的進(jìn)程帶來(lái)路網(wǎng)型的發(fā)展。 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 新一輪的城市節(jié)點(diǎn)凸現(xiàn) 佘山 九亭 松江新城 莘莊 下一個(gè)城市重要節(jié)點(diǎn) ?城市化進(jìn)程不斷外延，商圈郊區(qū)化。 ?九亭，親近市中心，享有市源優(yōu)勢(shì) ,逐漸被客戶認(rèn)可 。 商業(yè)模式空白點(diǎn) 步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低 大型集中商業(yè)空白 尤其大賣(mài)場(chǎng)空白 業(yè)態(tài)上空白點(diǎn) 中高檔（餐飲、服飾、娛樂(lè)）空白 休閑文化健身空白 家電、家具、建材、服飾等賣(mài)場(chǎng)空白 市場(chǎng)上空白點(diǎn) 住宅導(dǎo)入的中高等收入人群消費(fèi)存在盲點(diǎn) 別墅居住人群消費(fèi)水平?jīng)]有很好的釋放 背景分析 商業(yè)，文化 三個(gè)機(jī)會(huì) 泗陳公路 嘉松公路 滬松公路 莘磚公路 佘山旅游風(fēng)景區(qū) 佘山森林公園 本案 青青旅游世界 安方塔 史量才故居 馬相伯故居 佘山影視基地 規(guī)劃娛樂(lè)迪斯尼 商圈內(nèi)旅游分布圖 商圈線 背景分析 商業(yè)，文化 泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn) ,具有深厚的歷史文化底蘊(yùn) 佘山風(fēng)景區(qū) ,是上海最亮麗風(fēng)景線 旅游市場(chǎng)興起 與發(fā)展 旅游集散中心形成 旅游市場(chǎng)的消費(fèi)需求 CRD 城市休閑中心 各種娛樂(lè)迪斯尼設(shè)施建設(shè) 背景分析 商業(yè)，文化 背景分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán)名稱 業(yè)態(tài)組合 均價(jià) 產(chǎn)品形式 主題賣(mài)點(diǎn) 9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng) 以 “時(shí)尚消費(fèi) ”為主題，融合時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、餐娛中心、家居、運(yùn)動(dòng)健身中心為一身 17000元 /平方米 總建筑面積近 方米，分地上 4層、地下 1層。 ?租金水平比較低，商業(yè)集中帶沿街租金大約 35元 /天 /平方米，其余在 12元 /天 /平方米。 ?消費(fèi)水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。 ?商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足 ,商業(yè)人流比較散。 ?僅依靠的 9號(hào)軌道交通商業(yè)開(kāi)始興起，其輻射的商圈半徑很小，各站點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯 ?行業(yè)性、市場(chǎng)交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場(chǎng)，上海國(guó)際小禮品城，但并未形成專業(yè)市場(chǎng)群人口導(dǎo)入性 非常明星，但商業(yè)氛圍與人流卻嚴(yán)重不足 泗涇商業(yè)各業(yè)態(tài)比例11%30%34%16%9%生活配套 零售商業(yè) 餐飲娛樂(lè) 電子設(shè)備 其它背景分析 商業(yè)，文化 ?泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一，以臨街為主，處于初級(jí)階段，唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市。 大交通優(yōu)勢(shì)明顯 商圈外延范圍廣 背景分析 商業(yè)，文化 大類項(xiàng) 具體業(yè)態(tài) 檔次 位置 輻射區(qū)域 備注 生活配套 郵局，醫(yī)院，銀行，學(xué)校 一般 街鋪 本地 / 零售商業(yè) 超市，百貨、服裝 中低檔 12層 本地 / 餐飲娛樂(lè) KTV，浴場(chǎng)，飯店，咖啡吧 中低檔 23層，街鋪 本地 消費(fèi)主要針對(duì)流動(dòng)客戶 電子設(shè)備 手機(jī)，電腦，配件 中低檔 12層 本地 主要是一些小專業(yè)店。 ? 本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時(shí)泗陳公路有近 56輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(diǎn) (滬松線等 )。距虹橋機(jī)場(chǎng) 10公里、市外環(huán)線 6公里、市中心環(huán)線 6公里、市中心人民廣場(chǎng) 27公里、距松江（杭州方向）入口 10公里、距南京方向高速公路入口約 12公里?？芍^四通八達(dá)。 區(qū)域別墅市場(chǎng) 上萬(wàn)畝別墅用地推出。 ? 未來(lái) 9號(hào)線開(kāi)通，解決居民出入市區(qū)問(wèn)題，對(duì)工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。成交價(jià)格從年初 5800元 /平方米到 6月達(dá)到 7300元 /平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源易居中國(guó)）并且還有可能在上長(zhǎng)。 ? 泗涇板塊市場(chǎng)起步比較晚，目前公寓的價(jià)格在 60007000元 /平方米，加上交通不是很便利，對(duì)公寓客戶來(lái)說(shuō)市場(chǎng)認(rèn)知度很低。 背景分析 上海商業(yè)房產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化 商業(yè)供需 ,結(jié)構(gòu)失衡 商業(yè)銷售 ,經(jīng)營(yíng)兩重天 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 別墅公寓居住區(qū) 佘山高級(jí) 頂級(jí)別墅群 松江新城大學(xué)教育配套區(qū) 松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū) 松江出口工業(yè)區(qū) 九亭七寶 公寓主導(dǎo)區(qū) 泗涇區(qū)域 衛(wèi)星城 嘉松路 滬松路 泗陳路 滬杭路 莘轉(zhuǎn)路 相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認(rèn)知度不高 對(duì)比周邊板塊價(jià)格，泗涇區(qū)域價(jià)格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大 松江各大板塊定義圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) ? 從 2023年別墅興起，圍繞佘山等旅游環(huán)境資源，以及豐富的山水資源，形成一個(gè)特色的高檔，別墅區(qū)。其供求比分別為 1:、 1:、 1:、 1:半年新盤(pán)商業(yè)物業(yè)的供求比為 1:，閔行為 1:。現(xiàn)在，商鋪長(zhǎng)年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。 從套數(shù)和面積變化的幅度可以看出，小面積商鋪倍受青睞，主要集中在 2030平方米。民族南街商業(yè)項(xiàng)目 前期策劃提案 序 Part1 項(xiàng)目背景分析 Part2 項(xiàng)目屬性分析 Part3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 Part4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比 Part5 項(xiàng)目產(chǎn)品研判 Part6 項(xiàng)目案名與進(jìn)度計(jì)劃 Part1 項(xiàng)目背景分析 銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 興慶區(qū)房產(chǎn)與樓盤(pán)背景 項(xiàng)目區(qū)域交通背景 興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化 背景分析 銀川商業(yè)房產(chǎn) 飛速發(fā)展后的緩沖時(shí)期 04年上海商業(yè)發(fā)展開(kāi)始發(fā)展， 06年為高速發(fā)展期， 07年開(kāi)始銷售面積與總銷金額 已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個(gè)緩沖階段 . 成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū) 。 總體供應(yīng)泛濫，加上開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)有進(jìn)行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營(yíng)管理，賣(mài)完賺錢(qián)走人后，造成多數(shù)商鋪長(zhǎng)期空置的現(xiàn)象不斷加重。 今年上半年，部分遠(yuǎn)郊地區(qū)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，青浦、南匯、奉賢、崇明這 4個(gè)區(qū)縣的新盤(pán)商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減 %而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?1:不應(yīng)求 。 ? 西北區(qū)近 10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動(dòng)，將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。 ? 2023年上半年，泗涇板塊市場(chǎng)供求不平衡，有四個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)，成交量基本在每月 30萬(wàn)平方米，供求比例達(dá)到 1： 16。 ? 從客戶構(gòu)成來(lái)說(shuō)，本區(qū)域?qū)λ山瓉?lái)說(shuō)是相對(duì)比較晚區(qū)域，交通條件落后，出入市區(qū)困難，基本是當(dāng)?shù)乜蛻艉蛣?dòng)遷戶，對(duì)價(jià)格比較敏感。 價(jià)格洼地，潛力待爆 本案 山水四季 麗茵別墅 泗海 怡家 寬景 99 規(guī) 劃 商 業(yè)99 泗涇站 祥和 潤(rùn)和苑 金港花園 華意貴都 圣塔路斯 佘山寶石別墅 佘山東郡 天安別墅 月湖山莊 高爾夫別墅 中凱佘山別墅 英郡雷丁 保利十二橡樹(shù)莊園 上海國(guó)際禮品城 磚材建材市場(chǎng) 別墅區(qū) 索菲特大酒店 大型住宅區(qū) 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃 區(qū) 大型住宅區(qū) 頤景園 東紫園 本商業(yè)項(xiàng)目 3公里 一輻射圈 青擰 9號(hào)線 山水四季 軌道交通 9號(hào)線 舍山莊園 大型住宅區(qū) 西南名苑 莘 潮 家 具城 新凱家園 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域 3公里樓盤(pán)分布圖 項(xiàng)目 總建筑面積 項(xiàng)目 總建筑面積 寬景 99 16萬(wàn)平方米 英郡雷丁 20萬(wàn)平方米 青檸 9號(hào)線 8萬(wàn)平方米 月湖山莊 5萬(wàn)平方米 金港花園 高爾夫別墅 8萬(wàn)平方米 山水四季 83萬(wàn)平方米 東紫園 15萬(wàn)平方米 頤景園 佘山莊園 24萬(wàn)平方米 泗海怡家 15萬(wàn)平方米 佘山東郡 2萬(wàn)平方米 祥和公寓 16萬(wàn)平方米 天安別墅 11萬(wàn)平方米 新凱家園 70萬(wàn)平方米（ 1期 30萬(wàn)平方米，近 3500戶） 圣塔路斯 25萬(wàn)平方米 1期 15萬(wàn)平方米 西南名苑 16萬(wàn)平方米 華意貴都 15萬(wàn)平方米 保利十二橡樹(shù)莊園 18萬(wàn)平方米 麗茵別墅 21萬(wàn)平方米 潤(rùn)和園 20萬(wàn)平方米 銀湖別墅 10萬(wàn)平方米 云頂別墅 合計(jì) 合計(jì) 總建筑面積 479． 7萬(wàn)平方米 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃用地 占地面積為 ，總建筑面積大約在上千萬(wàn)平方米以上。 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng) 樓盤(pán)體量統(tǒng)計(jì)表 是一個(gè)被居住圍合商業(yè)盆地 是一個(gè)交通匯聚的商業(yè)中樞 定義 最具潛力成長(zhǎng)復(fù)合 CLD中心（