【正文】 墻） 售樓處 項(xiàng)目入市營(yíng)銷執(zhí)行方案 階段廣告方案 蓄水 開盤 強(qiáng)銷 繼銷期 尾盤 交房 END THANK YOU ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 戶內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行一般裝修 (樓梯 ,隔層等 ).成本控制在 1000元 /平方米以下 . ? 引入一家高標(biāo)準(zhǔn)酒店服務(wù)公司進(jìn)行管理 . ? 采用直接出售方式。城市距離度（對(duì)公共交通要求）：高，中，低。 地下為家樂福及停車場(chǎng)， 12層為餐飲及零售，休閑娛樂在 2層以上 地下為休閑購(gòu)物街，一層為餐飲、零售，大賣場(chǎng)在 24層，休閑娛樂在 2層以上 同類項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比圖 項(xiàng)目名稱 大寧國(guó)際 景瑞生活廣場(chǎng) 綠洲中環(huán)中心 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 整體租售情況 寫字樓 整體出售 酒店及商業(yè) 只租不售 可售部分為： 1萬(wàn)平方米寫字樓， 2萬(wàn)平方米商鋪，占總量 20％左右 住宅、 LOFT寫字樓及酒店式公寓出售，占 30％，酒店及甲級(jí)寫字樓只租不售 酒店不售，商業(yè)部分 80％出售 商業(yè)只租不售，寫字樓整體出售 商業(yè)租售情況 單位面積 501000 50200 10000元 30000元/平方米 301000 租售價(jià)格 1215元 /平方米 售價(jià) 17000元 /平方米 1樓 815元 /平方米，售價(jià) 5000060000元 /平方米 底層 20元 /平方米左右 同類項(xiàng)目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大，大賣場(chǎng)作為主力 ,聚集人流 ,消化面積 ,盤活商業(yè) . 購(gòu)物 ,聚集娛樂是必備聚集人氣拉動(dòng)消費(fèi)重要設(shè)施 ,一般在 2層以上。 目標(biāo)市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 有企業(yè)，住高級(jí)別墅億萬(wàn)富翁 自己做點(diǎn)生意的千萬(wàn)富翁 靠收房租過日子的百萬(wàn)富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當(dāng)?shù)乇镜厝? 底層打工的外來(lái)人員 中間層的擴(kuò)大 目標(biāo)客戶趨勢(shì)特征 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 城市富人 他們有錢 他們有需求，但非常強(qiáng)調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識(shí)強(qiáng) 工人 這里是一個(gè)驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場(chǎng)所 做點(diǎn)小生意和買賣 性價(jià)比是首選 目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 外來(lái)高層白領(lǐng) 文化高 /素質(zhì)高 /品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費(fèi)環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn) 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點(diǎn)積蓄很想投資 中間階層大量導(dǎo)入，消費(fèi)需求增加與提升 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 周邊 3公里 半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號(hào)線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近 1220萬(wàn)人群，主要是滿足“一站式購(gòu)物，一站式娛樂休閑”生活配套需求。 市場(chǎng)定位詮釋 標(biāo)桿之作 具有品牌集合式 以大潤(rùn)發(fā)等大賣場(chǎng)，或者主力店為龍頭知名品牌 綜合配套 一流，方便 一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街。 軌道交通 9號(hào)線 —— 城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸 周邊別墅群 —— 消費(fèi)巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤 35年開發(fā) 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 城市的發(fā)展主要節(jié)點(diǎn) 復(fù)合人群聚集地 旅游休閑集散購(gòu)物中心 S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號(hào)線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來(lái)新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動(dòng)，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費(fèi)中間層缺乏 ? 區(qū)域的認(rèn)知度比較差 項(xiàng)目屬性 SWOT 項(xiàng)目屬性 SWOT O項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 軌道交通引入，板塊開始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點(diǎn) ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級(jí)帶來(lái)商機(jī) ? 區(qū)域首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，價(jià)格空間大 ? 區(qū)域人口開始大量導(dǎo)入 T項(xiàng)目威脅 ? 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項(xiàng)目推出，區(qū)域消費(fèi)稀釋 ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項(xiàng)目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級(jí) ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購(gòu)物環(huán)境 ,打造一站式休閑購(gòu)物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強(qiáng)力填補(bǔ)并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導(dǎo)入 ,消費(fèi)力提升 ,進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí) ,定位升級(jí) 利有優(yōu)勢(shì) ,抓住機(jī)會(huì) 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進(jìn)行泗涇升級(jí) ,商圈升級(jí) 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶 搶占城市次中心位置 ,建立項(xiàng)目核心 項(xiàng)目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢(shì)集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 先招商 ,后銷售 ,營(yíng)商為王 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢(shì) ,化解威脅 項(xiàng)目屬性 盈利模式 ,主要進(jìn)行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購(gòu)物中心等 . ,部分出售 .目前市場(chǎng)常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場(chǎng) , 景瑞生活廣場(chǎng)等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng) ,更 .看重未來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值 ,越來(lái)越少 .代表上海國(guó)際鞋城 ,五金機(jī)電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項(xiàng)目屬性 定位方向 區(qū)域升級(jí) 泗涇板塊屬性 價(jià)格洼地，商業(yè)空白點(diǎn) 城市節(jié)點(diǎn) ,城市次中心 成長(zhǎng)復(fù)合 CLD 概念升級(jí) 項(xiàng)目屬性 交通樞紐 旅游文化 商業(yè)地產(chǎn) CLD中心 CRD概念 定位方向 Part3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 項(xiàng)目品牌塑造 項(xiàng)目定位 功能定位 集 生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂、文化旅游于一體 現(xiàn)代大型商業(yè)中心 滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求， 滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂需求。 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域地位不斷提高。 項(xiàng)目屬性 城市節(jié)點(diǎn) 新一輪的城市節(jié)點(diǎn)凸現(xiàn) 佘山 九亭 松江新城 莘莊 下一個(gè)城市重要節(jié)點(diǎn) ?城市化進(jìn)程不斷外延，商圈郊區(qū)化。 商業(yè)模式空白點(diǎn) 步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低 大型集中商業(yè)空白 尤其大賣場(chǎng)空白 業(yè)態(tài)上空白點(diǎn) 中高檔（餐飲、服飾、娛樂）空白 休閑文化健身空白 家電、家具、建材、服飾等賣場(chǎng)空白 市場(chǎng)上空白點(diǎn) 住宅導(dǎo)入的中高等收入人群消費(fèi)存在盲點(diǎn) 別墅居住人群消費(fèi)水平?jīng)]有很好的釋放 背景分析 商業(yè)，文化 三個(gè)機(jī)會(huì) 泗陳公路 嘉松公路 滬松公路 莘磚公路 佘山旅游風(fēng)景區(qū) 佘山森林公園 本案 青青旅游世界 安方塔 史量才故居 馬相伯故居 佘山影視基地 規(guī)劃娛樂迪斯尼 商圈內(nèi)旅游分布圖 商圈線 背景分析 商業(yè)，文化 泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn) ,具有深厚的歷史文化底蘊(yùn) 佘山風(fēng)景區(qū) ,是上海最亮麗風(fēng)景線 旅游市場(chǎng)興起 與發(fā)展 旅游集散中心形成 旅游市場(chǎng)的消費(fèi)需求 CRD 城市休閑中心 各種娛樂迪斯尼設(shè)施建設(shè) 背景分析 商業(yè)，文化 背景分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 樓盤名稱 業(yè)態(tài)組合 均價(jià) 產(chǎn)品形式 主題