深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-10 12:41:56 本頁(yè)面
【正文】 ”的感覺；6) 坪地近年來(lái)的工業(yè)、商業(yè)都有比較良性的快速發(fā)展，使得本區(qū)域內(nèi)租賃、投資、情感等的住房需求有一定的積累，而這些也正是催生過(guò)渡型住宅產(chǎn)品的先天因素；7) 坪地人口較少，要想形成區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須在產(chǎn)品上有重大突破，結(jié)合項(xiàng)目的教育配套優(yōu)勢(shì)，對(duì)坪地的生意人及工廠的高層管理者，包括部分惠州地區(qū)投資者來(lái)形成吸引；8) 區(qū)域內(nèi)原居民：A、有收租的認(rèn)識(shí)和嘗到過(guò)甜頭，而現(xiàn)已失去這方面的生財(cái)渠道，城市化征地補(bǔ)償款暫時(shí)也沒什么出路，為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一批新的投資者；B、原住民新生代成家，對(duì)商品房也有很強(qiáng)的一部分需求；9) 該區(qū)域作為房地產(chǎn)的落后區(qū)域，對(duì)于傳統(tǒng)的小戶型概念在面積需求上有一定的差異，由于區(qū)域內(nèi)缺乏白領(lǐng)階層，決定了這種“過(guò)渡”的周期一般都在5年以上，所以，在面積安排上相對(duì)寬松一些。綜上所述，可以概括本項(xiàng)目屬性的關(guān)鍵字包括：面積走小、品質(zhì)走高、過(guò)渡型、投資性，避開主流競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)差異化、教育附加值，區(qū)域內(nèi)升級(jí)印象、廣場(chǎng)的空間延伸；因此，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)定位為：過(guò)渡精品、投資房產(chǎn)目前在坪地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，一方面應(yīng)抓住坪地鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu)以工廠企業(yè)外來(lái)普通打工者居多這一特點(diǎn)，另一方面也應(yīng)抓住中心城及龍崗鎮(zhèn)置業(yè)客戶對(duì)龍崗飛速發(fā)展的信心暴膨這一特點(diǎn)。我們可以在過(guò)渡型投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案及銷售策略。二、客源定位：主流客戶：以在坪地鎮(zhèn)內(nèi)工廠企業(yè)的中層管理人員、區(qū)域內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶以及公務(wù)員及本地居民為主；惠州、龍崗鎮(zhèn)及中心城也將具備一定的客戶來(lái)源。客戶細(xì)分包括：1）、周邊工業(yè)區(qū)內(nèi)中高層管理人員、高級(jí)技工客戶特點(diǎn)：216。 主要以在坪地鎮(zhèn)范圍包括大鵬、南澳及惠州等工廠企業(yè)工作的中層管理人員為主；216。 家庭平均年收入約為4～6萬(wàn)元；216。 他們對(duì)居住環(huán)境有一定要求，而且喜歡群居生活；216。 一旦認(rèn)同物業(yè)，會(huì)介紹自己的親朋好友同事等一同置業(yè)；216。 主要選擇中小戶型，要求物業(yè)性價(jià)比高。216。 此類購(gòu)房群體收入水平一般，購(gòu)房需求以二房為主，對(duì)物業(yè)綜合素質(zhì)有相當(dāng)?shù)囊蟆?）、坪地內(nèi)經(jīng)商生意人客戶特點(diǎn)：216。 主要以在坪地鎮(zhèn)經(jīng)商的工商個(gè)體戶為主；216。 以客家為主、福建為輔，少量潮州人士；216。 他們資金支配不定因素較大； 216。 家庭結(jié)構(gòu)多以小家庭為主；216。 多為外來(lái)人員，由于受經(jīng)營(yíng)的資金需要，在購(gòu)置物業(yè)上可支配投入不會(huì)太多，在戶型的選擇上也多以二房及小三房為主，作為一種過(guò)渡型物業(yè)。216。 希望居住的地方與自己做生意的地方較近，方便照看生意。3）、坪地鎮(zhèn)本土居民客戶特點(diǎn)：216。 以買房投資者居多；216。 長(zhǎng)期居住在本片區(qū)，對(duì)片區(qū)有一定的眷戀情節(jié)；216。 他們可支配收入較多； 216。 客家人居多，一般都有自建的樓房，以出租來(lái)賺取收益； 216。 由于考慮到今后出租的方便性，他們多會(huì)選擇二房（以下）單位，面積介于60平方米左右。4）、片區(qū)內(nèi)普通公務(wù)員客戶特點(diǎn)：216。 主要是在坪地鎮(zhèn)片區(qū)內(nèi)政府部門的工作者；216。 他們都屬于中高收入階層，而且收入相對(duì)穩(wěn)定；216。 他們喜歡生活環(huán)境優(yōu)越，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求較高；216。 他們對(duì)三房?jī)蓮d的需求較多，其次為二房；216。 他們買房關(guān)鍵是看中一個(gè)上班工作的便利性；216。 這類客戶群體知識(shí)層次較高，雖然單位分配有微利房或套房，但自身若有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，都會(huì)衷情于選擇一些高尚住宅社區(qū)，特別是環(huán)境和綠化好的。5）、有成家需求的年輕人客戶特點(diǎn)：216。 他們可能出現(xiàn)在各個(gè)行業(yè)和工作領(lǐng)域；216。 主要是以成家為目的的置業(yè)者；216。 由于多為兩口之家，購(gòu)買的戶型多以一房一廳或小兩房為主，但對(duì)戶型的創(chuàng)新性較為感興趣；216。 對(duì)小區(qū)新概念比較容易接受，而且他們也是走在社會(huì)前沿一群時(shí)尚追隨者；216。 首期承受能力低，對(duì)低門檻置業(yè)非常感興趣。消費(fèi)習(xí)慣：本項(xiàng)目所定位的客戶層面相對(duì)來(lái)說(shuō)尚處在沖動(dòng)型消費(fèi)階段，比較關(guān)注項(xiàng)目對(duì)未來(lái)美好前景的包裝描述；同時(shí)，配合項(xiàng)目的置業(yè)門檻的降低，聚群消費(fèi)的比率大。在銷售過(guò)程中須充分利用此類客層的消費(fèi)特性，制定合理的銷售策略，刺激聚群消費(fèi)的可能性。三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議從目前區(qū)域市場(chǎng)的整體開發(fā)情況來(lái)看，中大面積舒適居家戶型已逐步趨向飽和；而目前逐漸凸顯出來(lái)的對(duì)中小戶型的需求，卻在逐年的增長(zhǎng)，中小或小戶型產(chǎn)品已逐漸成為市場(chǎng)“新寵”，自然在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化及快速回籠資金方面占據(jù)有決定性的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，戶型產(chǎn)品的“小”只是一個(gè)方面，通過(guò)附加值增加也是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有力“武器”！建議本項(xiàng)目：以“中小戶型”為主力戶型⒈市場(chǎng)依據(jù)從目前片區(qū)內(nèi)僅有在推的一個(gè)項(xiàng)目——西湖苑的戶型產(chǎn)品小高層三房在100㎡左右，而四房單位則在130㎡左右；因此，從規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)考慮，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，中小戶型將是本項(xiàng)目一個(gè)較為理想的開發(fā)方向。建議本項(xiàng)目戶型配比表戶型面積比例（按套數(shù)）一房40～45㎡10%
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