深圳坪地項目前期策劃方案(編輯修改稿)
2025-06-06 12:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對偏離了坪地鎮(zhèn)繁華區(qū)域；因此，該地塊范圍內(nèi)諸多設(shè)施及配套的發(fā)展均未能及時跟上，從目前地塊現(xiàn)狀來看其特征不是很明顯；因此，謹(jǐn)慎對待、規(guī)避項目的不利因素，充分挖掘項目亮點，對本項目獲得成功具有“至關(guān)重要”的意義。三、項目SWOT分析本項目價值構(gòu)成由多種因素組成，主要考慮因素包括有項目因素、環(huán)境因素和市場因素三個部分，其中，項目因素是影響項目成功與否的關(guān)鍵。本項目因素構(gòu)成分析如下：因素說明項目因素地塊條件本項目地塊為規(guī)則長方形，規(guī)劃設(shè)計容易形成整體感；南北向形狀亦有利于戶型設(shè)計，提升了項目價值。人為因素在項目規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、營銷力等方面，規(guī)劃設(shè)計及營銷目前尚未確定，將具有影響全局成敗的力量。環(huán)境因素周邊配套條件處于坪地鎮(zhèn)中心的邊緣地帶，配套條件相對還比較缺乏，交通、商業(yè)購物、教育、醫(yī)療及其他市政配套設(shè)施方面僅教育條件有一定基礎(chǔ)，其他則較差。景觀資源本項目最大的景觀條件來自地塊的東面廣場，其它朝向除北向的整體形象不錯外，南面及西面均受到一些民房及其它建筑的遮擋。環(huán)境污染環(huán)境污染主要將來自西、南兩側(cè)的民房，其它相比影響會較小一些。市場因素市場供求目前市場上僅西湖苑一個項目在推售當(dāng)中，市場供應(yīng)相對較為缺乏。市場競爭從市場競爭的角度來看，只要做到與片區(qū)內(nèi)直接競爭項目存在產(chǎn)品上的差異便可規(guī)避；但本項目的市場競爭重點還是在于如何做到不流失本地的置業(yè)者才是最為重要，因此，這都對項目規(guī)劃、戶型定位以及主題概念定位等都將提出較高的要求。未來34年內(nèi)，隨著龍崗市場的逐步成熟，市場結(jié)構(gòu)仍較為穩(wěn)定，整體需求仍將以實用型住宅需求為主流；另外，新的戶型產(chǎn)品的不斷推出，對項目自身素質(zhì)的要求也將越來越高。因此，作為本項目而言，在區(qū)域市場才剛剛起步、片區(qū)內(nèi)生活配套及居住條件均不完善的前提下，項目的因素（主要是產(chǎn)品的規(guī)劃）將成為本項目成功的關(guān)鍵?、眱?yōu)勢：⑴、地理位置優(yōu)勢：地處城鎮(zhèn)中心區(qū)，整體規(guī)劃較為合理；⑵、交通優(yōu)勢：項目所在地鄰近坪地汽車站，并與深惠公路相隔不遠(yuǎn)；⑶、景觀優(yōu)勢：項目所在地緊鄰坪地鎮(zhèn)城市中心廣場；⑷、教育配套優(yōu)勢：項目東面配套有坪地中（?。W(xué)，業(yè)主子女就讀便利。2機(jī)會：⑴、坪地鎮(zhèn)樓盤項目少，市場競爭力度不大；⑵、對于經(jīng)濟(jì)和交通的發(fā)展，坪地與外界的交流增多，泛區(qū)域客戶量正逐漸放大；3 、龍崗中心城土地供應(yīng)緊缺，為整個坪地房地產(chǎn)發(fā)展提供契機(jī)；4 、坪地人民生活水平提高，開始著眼于住房品質(zhì)的提升；5 、城市化進(jìn)程的逐步推進(jìn)以及各知名房地產(chǎn)企業(yè)在龍崗的開發(fā)建設(shè)，對提升龍崗居住品質(zhì)也將起到積極的作用；6 、邀請在龍崗有長期成功操盤經(jīng)驗的代理商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，極大的規(guī)避了項目開發(fā)風(fēng)險?？傮w來看，本項目的優(yōu)勢條件相對來說比較明顯，所需要解決的項目開發(fā)難點自然不少；就目前即將開發(fā)推售來看，本項目主要需解決以下幾點：其一：抓住片區(qū)內(nèi)客戶置業(yè)的地緣情節(jié)，避免客戶中心化 長期以來，由于龍崗片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)多集中在龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)、橫崗鎮(zhèn)和布吉鎮(zhèn)這三個區(qū)域，龍崗東部坪山、坪地以及大鵬半島雖占據(jù)了半個龍崗，但一直以來由于地勢原因，加上人口較少；本土開發(fā)項目屈指可數(shù)，且開發(fā)質(zhì)素普遍偏低，造成龍崗東客戶置業(yè)多向往中心城鎮(zhèn)。其二：規(guī)避相對較差的居住環(huán)境因素，與周邊較差的環(huán)境形成強(qiáng)烈的反差 本項目所處位置坪地片區(qū)，目前所開發(fā)商住項目僅“西湖苑”一個，可以說包括坪山、大鵬等東部區(qū)域所開發(fā)的樓盤，都存在周邊環(huán)境因素欠佳的嚴(yán)重不足；加之本項目西、南兩面處于民房的包圍之中，提升項目開發(fā)質(zhì)素、營造怡人小區(qū)環(huán)境將是本項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。其三：避免與區(qū)域內(nèi)項目的正面競爭，以產(chǎn)品差異化贏得市場認(rèn)同目前，坪地區(qū)域內(nèi)稍具規(guī)模項目均以中大戶型產(chǎn)品開發(fā)為主線，居家功能依然占據(jù)主導(dǎo)地位；隨著片區(qū)內(nèi)交通環(huán)境的不斷改善，新的投資產(chǎn)品必將有更大需求，因此，在規(guī)劃定位及產(chǎn)品設(shè)計上的突破將是本片區(qū)新開發(fā)項目取得成功的關(guān)鍵因素。第三章 項目定位分析及建議一、產(chǎn)品性質(zhì)定位：通過以上對片區(qū)內(nèi)市場基本特征的解析，可以看出坪地鎮(zhèn)目前在整個龍崗區(qū)域的生活環(huán)境還是不太理想。鎮(zhèn)內(nèi)人氣不足且相關(guān)配套較為缺乏，尤其是商業(yè)購物場所方面較少。該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：純粹居家購房在坪地鎮(zhèn)內(nèi)目前走得并不是十分理想。1) 走主流居家必將會是項目陷入價格、檔次等的惡性循環(huán)；2) 區(qū)域內(nèi)一段時期的主流居家客戶，也將在項目推售期間出現(xiàn)斷層的局面；3) 區(qū)域間的競爭，雖然分流了本區(qū)域內(nèi)的大部分置業(yè)人群，但地緣情節(jié)在本區(qū)域并沒有很好的產(chǎn)品提供，為后續(xù)的開發(fā)項目提供了一定的市場機(jī)遇；4) 項目本身的規(guī)模及規(guī)劃條件，使得本項目要走大面積戶型的主流居家路線將直接被排除；5) 本項目在檔次方面也不能做得太低、必須要與周邊環(huán)境形成強(qiáng)烈反差，才能營造生活升級、品質(zhì)升級的市場感覺，否則就造成“從一個農(nóng)民房搬進(jìn)另一個農(nóng)民房
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