深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案-wenkub
2023-05-25 12:41:56 本頁(yè)面
【正文】 特征商業(yè)環(huán)境短期內(nèi)不成熟大商業(yè)進(jìn)駐本區(qū)是著眼于未來(lái)幾年后的市場(chǎng)，目前主要是搶占地盤，需要依靠實(shí)力支撐前幾年的苦日子；社區(qū)商業(yè)（臨街獨(dú)立式商鋪）也看中這些，投資客是買未來(lái)的收益，所以中心城的商業(yè)發(fā)展具有一定的畸形，即商業(yè)投資者不少，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，與人口總量及消費(fèi)能力均不匹配。其次，部分先富者的投資意識(shí)也在積累和發(fā)展中，由初期的“商業(yè)投資”到現(xiàn)在的“住宅投資”，再到外區(qū)的投資客開始進(jìn)入，投資市場(chǎng)的增長(zhǎng)不容忽視。雖然有道路及地鐵等因素影響，但在未來(lái)兩三年內(nèi)，市場(chǎng)格局基本穩(wěn)定，難有大的改觀，除了布吉、橫崗持續(xù)有一定量新盤推出外，龍崗位置遙遠(yuǎn)的感覺也不易消失。⒉龍崗片區(qū)住宅市場(chǎng)概況龍崗住宅市場(chǎng)近幾年呈現(xiàn)波浪式發(fā)展的特點(diǎn)，即整體市場(chǎng)由布吉向橫崗，再到龍崗過(guò)渡，中心城短期內(nèi)仍屬于典型的區(qū)域市場(chǎng)。●由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)總體不會(huì)有太大的變化，置業(yè)結(jié)構(gòu)仍維持啞鈴狀結(jié)構(gòu)，中檔需求進(jìn)一步增加?！襁M(jìn)入到新的市場(chǎng)時(shí)期，產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)均有大的提升，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的市場(chǎng)變化，呈現(xiàn)螺旋上升的特點(diǎn)。住宅方面，龍崗片區(qū)市場(chǎng)仍集中在布吉、橫崗和龍崗三個(gè)地方，其中，布吉鎮(zhèn)的市場(chǎng)范圍主要包括布吉、羅湖兩地，橫崗鎮(zhèn)由于中海及未來(lái)振業(yè)項(xiàng)目的吸引，降低了市場(chǎng)被分流的局面，主要以當(dāng)?shù)丶伴_發(fā)商吸引的部分關(guān)內(nèi)客戶為主；龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)仍保持對(duì)于周邊區(qū)域，如周邊鎮(zhèn)、大鵬半島及惠州、東莞部分地區(qū)的影響，但橫崗鎮(zhèn)不包括在內(nèi)。二、龍崗片區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)特征本項(xiàng)目在篩選合適的發(fā)展方向時(shí)，不能回避整個(gè)區(qū)域具體的市場(chǎng)環(huán)境。概括而言，主流市場(chǎng)仍以居住為主，多元化投資市場(chǎng)也在迅速發(fā)展中，有增速加快的趨勢(shì)。現(xiàn)階段為何開發(fā)商具有較大風(fēng)險(xiǎn)？我們認(rèn)為主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)龐大的商業(yè)存量，新推商業(yè)項(xiàng)目無(wú)疑將面臨消化速度慢和商業(yè)售價(jià)不高的問(wèn)題，具有很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是中小戶型產(chǎn)品具有很大的市場(chǎng)空間。三是投資類產(chǎn)品具有較大的生存條件。近兩年，投資小戶型住宅的開始增多了，來(lái)自區(qū)外的投資者也增多了，不僅在老鎮(zhèn)片區(qū)的新推住宅投資比例在增加，個(gè)盤（住宅）甚至投資成分甚至超過(guò)自用比例，在中心城也有可能出現(xiàn)投資類型的住宅產(chǎn)品。特征未來(lái)23年是市場(chǎng)想象空間最大的時(shí)期，也是項(xiàng)目推出及炒作的最佳時(shí)期2008年前可能有幾個(gè)重大的現(xiàn)象需要關(guān)注，一是城市化發(fā)展使龍崗與深圳關(guān)內(nèi)的關(guān)系更加緊密，城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口總量增加實(shí)現(xiàn)突變；二是不低于500萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)量推向市場(chǎng)，觀念、產(chǎn)品、價(jià)格、消費(fèi)市場(chǎng)等均發(fā)生重大變化；三是深惠路改造及地鐵3號(hào)線建成，沿線有望形成黃金走廊，龍崗深惠路段，成為富有投資潛力的地區(qū)；四是龍崗中心城與寶安中心城成為深圳唯一的勢(shì)均力敵的兩大熱點(diǎn)投資區(qū)域…… 20052008年是龍崗中心城發(fā)展變化最快的時(shí)期，不僅表現(xiàn)在城市建設(shè)、房產(chǎn)交易規(guī)模及品質(zhì)、物業(yè)價(jià)值增值速度等方面，也包括市場(chǎng)預(yù)期信心有可能會(huì)極度膨脹，這是個(gè)充滿想象和炒作的重要時(shí)期，也是充滿變數(shù)的時(shí)期，千載難逢，對(duì)個(gè)盤而言，利用得好，會(huì)很成功。坪地在深圳市的位置坪地街道辦坪地鎮(zhèn)在深圳市的位置示意圖⒉坪地鎮(zhèn)特征簡(jiǎn)析坪地隸屬龍崗區(qū)，下轄坪東、坪西、六聯(lián)、中心、年豐、四方埔6個(gè)村委會(huì)和坪地、怡心2個(gè)居委會(huì)，50個(gè)自然村。坪地街道辦坪地街道概況坪地發(fā)展規(guī)劃為龍城新城，與龍崗中心城協(xié)調(diào)發(fā)展，近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，%；，%；，%；利用外資2600萬(wàn)美元，%。另有各類個(gè)體民營(yíng)經(jīng)濟(jì)5000余家。 大華工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀第二章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及SWOT分析對(duì)項(xiàng)目的全面了解及把握，是房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵！只有通過(guò)多次的實(shí)地考察、了解、探討、分析，才能更好地體會(huì)到項(xiàng)目獨(dú)有的特征，深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，把握項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)因素；從而確定符合項(xiàng)目特征的定位概念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)及銷售。本項(xiàng)目因素構(gòu)成分析如下：因素說(shuō)明項(xiàng)目因素地塊條件本項(xiàng)目地塊為規(guī)則長(zhǎng)方形，規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成整體感；南北向形狀亦有利于戶型設(shè)計(jì)，提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。環(huán)境污染環(huán)境污染主要將來(lái)自西、南兩側(cè)的民房，其它相比影響會(huì)較小一些。因此，作為本項(xiàng)目而言，在區(qū)域市場(chǎng)才剛剛起步、片區(qū)內(nèi)生活配套及居住條件均不完善的前提下，項(xiàng)目的因素（主要是產(chǎn)品的規(guī)劃）將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵?、眱?yōu)勢(shì)：⑴、地理位置優(yōu)勢(shì)：地處城鎮(zhèn)中心區(qū)，整體規(guī)劃較為合理；⑵、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地鄰近坪地汽車站，并與深惠公路相隔不遠(yuǎn)；⑶、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地緊鄰坪地鎮(zhèn)城市中心廣場(chǎng)；⑷、教育配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東面配套有坪地中（?。W(xué)，業(yè)主子女就讀便利。其三：避免與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，以產(chǎn)品差異化贏得市場(chǎng)認(rèn)同目前，坪地區(qū)域內(nèi)稍具規(guī)模項(xiàng)目均以中大戶型產(chǎn)品開發(fā)為主線，居家功能依然占據(jù)主導(dǎo)地位；隨著片區(qū)內(nèi)交通環(huán)境的不斷改善，新的投資產(chǎn)品必將有更大需求，因此，在規(guī)劃定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的突破將是本片區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素。1) 走主流居家必
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