【文章內(nèi)容簡介】 米左右 升級產(chǎn)品：四居 140 平方米左右 下線產(chǎn)品： 6080 平方米 裝修標準 室內(nèi)裝修標準： 提供菜單自助，裝修承包商的實際價格控制在 500 元 /平方米較為適宜，但裝修效果要達到市場中 650 元 /平方米的標準，創(chuàng)造出 150 元 /平方米的增值空間。 內(nèi)墻墻身：客廳及臥室掃高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間鋪貼高級面磚到天花底，并以鑲花圖案瓷片或腰線點綴 第 20頁 【圖片】 天花：客廳、臥室、陽臺天花均掃高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間天花吊優(yōu)質(zhì)鋁扣板。 【圖片】 地面：室內(nèi)走道、起居廳、餐廳地面鋪設高級地磚或高級實木復合地板，臥室地面鋪設高級實木復合地板，廚房、衛(wèi)生間鋪高級防滑地磚，陽臺地面為高級地 磚，配踢腳線。 【圖片】 窗戶：高級斷橋噴塑鋁合金雙層中空玻璃窗或同等檔次鋁塑鋼復合窗。 【圖片】 飄窗臺：飄窗臺面為拋光大理石或花崗巖臺面。廚房、衛(wèi)生間窗臺為瓷片，做法同墻面。 【圖片】 門扇：入戶門選用豪華高檔四防 (防火、防盜、保溫、隔音 )復合木門或豪華高檔實木門，配有把手的高級門鎖、防盜眼及門鈴，戶內(nèi)門選用優(yōu)質(zhì)木飾面門或實木門帶門套連把手門鎖。 【圖片】 陽臺：廳或房出陽臺門用落地噴塑鋁合金窗框配單層玻璃推拉門 (或平開門 )，服務陽臺安裝精美升降式晾衣架。 【圖片】 廚房：名牌組合櫥柜 ，人造石臺面、不銹鋼子母洗滌盆、高檔冷熱水龍頭、抽油煙機、臺面嵌入式爐灶。 【圖片】 衛(wèi)生間：配高檔衛(wèi)具，包括高檔座廁、洗手盆、衛(wèi)生紙盒、皂盒、大理石臺面、化妝鏡 (加鏡前燈 )、毛巾架、冷熱水龍頭、排風扇等；主人房衛(wèi)生間配高級浴缸，客用衛(wèi)生間配精美浴房及淋浴龍頭，衛(wèi)生間配防水插座。 第 21頁 【圖片】 空調(diào)：廳、房預留空調(diào)孔及電源插座，室外預留空調(diào)機位以保持外立面整齊，冷凝水管為有組織排水。 【圖片】 注： 顏色、材料可自選 公共部分 下沉式入口大堂：地面鋪拼花圖案花崗巖 /大理石，墻身貼天然石材 /?；u 到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，公共出入口選用電子控制透明玻璃門。首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其他材質(zhì)地面。 【圖片】 電梯前廳：首層電梯前廳及走廊通道地面鋪花崗巖、?；u或仿古磚 ,配大理石鑲花圖案，電梯前廳吊美觀天花配精美燈飾，墻面為亞光高級墻磚或涂料，配玻面裝飾。其他層電梯廳地面為花崗巖、玻化磚或仿古磚，公共走廊地面為花崗巖、?；u或仿古磚，墻身刷乳膠漆，局部吊美觀天花。 【圖片】 外墻：主體為高級噴涂。（建議采用進口“斯達柯”膠質(zhì)涂料，這種涂料具有豐富的色彩變化和紋理效果，比國內(nèi)一般 涂料有更好的裝飾性，使用后建筑外立面顯得華貴高檔。施工方法和技術標準符合國內(nèi)標準，綜合造價和原料價格也可以接受） 【圖片】 采用“斯達柯”涂料的建筑外景。 【主題】 面積經(jīng)濟 第 22頁 布局緊湊 分隔合理 【內(nèi)容】 地理位置 位于社區(qū)東南側，由轉角單元 A、 C，東西向標準單元及南北向標準單元共同組成半圍合院落。 設計要點 要充分突出板樓南北通透、分區(qū)明確的建筑性能。 該部分的戶型設計要求基本與組團一相同 不同之處如下要求： 組團 A 區(qū) 要利用西端墻的優(yōu)勢，在高出西側商業(yè)的樓層 中，將端頭的戶型進行單獨設計，爭取到西向的日照與觀景。 組團 B 區(qū) 東西向，面積指標相對應更為緊湊，以降低套型總價，提高東西向戶型的競爭優(yōu)勢。同時，在平面功能布局方面，應盡量將起居廳、餐廳等家庭活動的空間布置于平面的西側，面向半圍合的內(nèi)庭院，以獲得好的景觀，并削弱西曬的不利影響，而且在較低的樓層，可考慮為起居廳或餐廳配置露天的景觀陽臺。 臥室將置于東側，不僅可以避免夏日的西曬，還可以在冬季的周末享受床上的日光浴。但是由于緊臨街道，所以在窗戶選型時注意解決隔音降噪的問題。 組團 D 區(qū) 要利用西端墻的優(yōu)勢，將端頭的戶型進行單獨設計，爭取到西向的日照與觀景。 對首層戶型進行特別設計，增加半地下室，地下部分通過南向的下沉式庭院（尺寸大小約為 3*5 平方米）間接采光，將健身、娛樂、儲藏、工作間、影音室布置于此，擴充家居的功能空間。 第 23頁 由于該部分戶型朝向良好，向北有內(nèi)庭院，向南則可享受弘燕路的景觀，故可在頂層打造空中別墅，起居廳局部挑空二層，并在頂層考慮設計露臺，或者引入陽光花房概念設計，提高物業(yè)檔次。 【圖片】 手繪圖：下躍式式居住單元的室內(nèi)空間效果（尤其半地 下部分） 下躍式居住單元的半地下戶外露臺 空中別墅的室內(nèi)空間效果（尤其半地下部分） 空中別墅的戶外露臺或陽光花房的效果 戶室比 基本與組團一的設計相同。 面積指標 接近組團一的要求，但需要在東西向的 B 區(qū)部分適當降低面積指標，以控制總價，制造價格優(yōu)勢，提高產(chǎn)品的競爭力。 裝修標準 基本同組團一。 地理位置 位于社區(qū)內(nèi)部，緊鄰社區(qū)的中心公園，沿環(huán)形道路依次展開。 設計要求 塔樓由于受建筑形式所限，使用率較低，且無法達到板樓的通透、南北對 流，所以心理定位較低，故該部分戶型應確定為中檔產(chǎn)品，要求面積緊湊、功能布局合理，盡量提高套內(nèi)的有效使用面積。 利用南朝向，嘗試復式住宅的設計，完善產(chǎn)品結構，滿足多元化的居住需求 與會所相鄰的塔樓可通過地下空間的利用，與會所相連，延展會所的地下第 24頁 功能空間，豐富生活會館的空間層次，并通過通過采光天篷以及造景手法與社區(qū)公園的地景設計相結合。 【圖片】 手繪圖：半地下部分會所空間效果（尤其半地下部分） 采光天篷下的空間效果 從會所內(nèi)望向地面中心公園的景觀設計效果（會所內(nèi)的半地下 采光廣場景觀設計） 避免純北向房間套型的出現(xiàn)，在塔樓北向戶型中，通過轉角飄窗等設計手法，盡量爭取好的朝向與景觀。 盡量采用中西廚分立的設計原則，將西廚空間開放，與餐廳或起居廳進行空間滲透，營造親情氛圍。 盡量提高公共部分，如電梯廳（尤其首層入口大廳）的舒適度，促進鄰里溝通，營造和睦氛圍。 戶室比 主力戶型以二居為主，南向部分可考慮較為緊湊的小三居或舒適的復式。 面積指標 主力戶型：二居 95 平方米左右，小三居 120 平方米左右 升級產(chǎn)品：四居 140 平方米左右 裝修標準 室內(nèi)裝修標準： 提供可選擇的菜單自助，交房標準只強調(diào)廚衛(wèi)精裝。 內(nèi)墻墻身：客廳及臥室掃高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間鋪貼高級面磚到天花底，并以鑲花圖案瓷片或腰線點綴 【圖片】 第 25頁 天花：客廳、臥室、陽臺天花均掃高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間天花吊優(yōu)質(zhì)鋁扣板。 【圖片】 窗戶：高級斷橋噴塑鋁合金雙層中空玻璃窗或同等檔次鋁塑鋼復合窗。 【圖片】 門扇：入戶門選用豪華高檔四防 (防火、防盜、保溫、隔音 )復合木門或豪華高檔實木門，配有把手的高級門鎖、防盜眼及門鈴，戶內(nèi)門選用優(yōu)質(zhì)木飾面門或實木門帶 門套連把手門鎖。 【圖片】 陽臺：廳或房出陽臺門用落地噴塑鋁合金窗框配單層玻璃推拉門 (或平開門 )，服務陽臺安裝精美升降式晾衣架。 【圖片】 廚房：名牌組合櫥柜，人造石臺面、不銹鋼子母洗滌盆、高檔冷熱水龍頭、抽油煙機、臺面嵌入式爐灶。 【圖片】 衛(wèi)生間：配高檔衛(wèi)具，包括高檔座廁、洗手盆、衛(wèi)生紙盒、皂盒、大理石臺面、化妝鏡 (加鏡前燈 )、毛巾架、冷熱水龍頭、排風扇等；主人房衛(wèi)生間配高級浴缸，客用衛(wèi)生間配精美浴房及淋浴龍頭，衛(wèi)生間配防水插座。 【圖片】 空調(diào)：廳、房預留空調(diào)孔及電源插座，室外預留空調(diào)機位 以保持外立面整齊，冷凝水管為有組織排水。 【圖片】 注： 顏色、材料可自選 第 26頁 公共部分 下沉式入口大堂：地面鋪拼花圖案花崗巖 /大理石，墻身貼天然石材 /玻化磚到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，公共出入口選用電子控制透明玻璃門。首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其他材質(zhì)地面。 【圖片】 電梯前廳：首層電梯前廳及走廊通道地面鋪花崗巖、?；u或仿古磚 ,配大理石鑲花圖案，電梯前廳吊美觀天花配精美燈飾，墻面為亞光高級墻磚或涂料，配玻面裝飾。其他層電梯廳地面為花崗巖、?；u或仿古磚，公共走廊地面為花崗巖 、?；u或仿古磚，墻身刷乳膠漆，局部吊美觀天花。 【圖片】 外墻：主體為高級噴涂，基座部分考慮采用加拿大諾瓦磚。 【圖片】 第 27頁 第三章 商務策劃理念 【主題】 北側沿街公寓首層個性商務空間 PBS 的開放、現(xiàn)代氣息 東南側沿街公寓首層 /半地下層文化風情街的浪漫氣質(zhì) 與會所相通的地下商業(yè)街提供完善的配套服務 【內(nèi)容】 沿北側商業(yè)為街區(qū)商業(yè)，主要為鄰近社區(qū)服務，以提高整個社區(qū)的品質(zhì)，分成三個層次，并通過沿街商業(yè)氣氛的賣點，首先是個性化商務，沿西轉角四層為超市，沿東至大門三層為連 鎖快餐，如麥當勞、肯德基，中間才是 PBS。 PBS 地理位置 位于本社區(qū)的北側公寓首層。 設計要點 所謂 PBS，是 PERSONAL BUSSINESS SPACE 的縮寫，即適應服務類小型公司經(jīng)營特點的個性化商務空間。在結構形式上滿足個性化的多元需求，預留充分的改造彈性，而在功能設計上則具備 SOHO 的部分特點，營造輕松自由的辦公氛圍。 引入 LOFT 的結構形式，設計為挑高 6 米的個性商務空間，面向的主力商戶主要為服務貿(mào)易類公司、具有一定展示要求的文化服務公司、廣告公司、畫廊等的 經(jīng)營者。由于這些商業(yè)形態(tài)對空間的要求都帶有強烈的個性色彩，所以結構設計要能滿足分割靈活、自由組合、彈性使用的原則；高度設計上要預留業(yè)主進行二次設計，增加使用層的可能；沿街立面要求通透、開放，建議采用全玻璃幕墻，烘托現(xiàn)代而時尚的商務氛圍。 沿街商務空間同時還要與樓上的居住空間、會所空間、地下車庫進行有機過渡與聯(lián)系。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主可以從地下車庫方便地進入設在首層的嵌入下沉式公寓挑高第 28頁 大堂，也可以通過過度空間直接進入會所的地下部分，從而深入會所內(nèi)部；另外，業(yè)主也可以穿出公寓大堂，方便地切換到社區(qū)外圍，到達商務空間。 而外界的商業(yè)人流則可通過設立獨立、封閉的出入口而攔阻在社區(qū)外部。 該街道采用半邊街的布置，建議結合小廣場式布置組織好交通運輸及人流活動路線，完善清潔、衛(wèi)生、市場管理，優(yōu)化環(huán)境，提升社區(qū)的整體形象。 在街道的設計元素中，要強調(diào)指示牌標識、路燈的照明和美化作用、路面鋪裝等，顯示出該商務街道所具有的軸向性和節(jié)奏美感。建議結合人行道辟出一小塊綠地廣場，布置坐椅、花臺，讓人們在此小憩，創(chuàng)造張弛有度的戶外休閑交往空間。 【圖片】 手繪圖： PBS 空間 地理位置 位于社區(qū)北側沿街公寓的地下部分。 設計要點 本商業(yè)街與會所功能、下沉式大堂互為補充，主要面向社區(qū)居民提供生活配套服務，例如美容、洗衣、糕點屋、布藝、居家飾品等。 該商業(yè)街通過采光天篷與地面上的組團綠地形成呼應，可通過專門途徑（如透天的地下通廊）與會所的地下部分及公寓的下沉大堂連通，為業(yè)主的家居生活提供舒適的休閑場所。 【圖片】 手繪圖：半地下采光室內(nèi)商業(yè)街效果圖 地理位置 位于社區(qū)東南側公寓的首層及半地下室。 第 29頁 設計要點 可依托周邊較為成熟的文化氛圍，將沿街店鋪定位為休閑的、交往的、特質(zhì)的文化休閑消 費風情街。街道的設計應結合行人的行為習慣、路線選擇，形成張馳有度、尺度宜人的空間序列，增強對人流的吸引，但同時要注意處理好居住人流與商業(yè)人流的交叉問題，保證小區(qū)的安寧不受破壞。 根據(jù)沿街店鋪主力商戶的分析，該商業(yè)街主要的營業(yè)形態(tài)為：咖啡屋、酒吧、書屋、花店、藝術攝影等，要求各店鋪單元之間可結合經(jīng)營需要 ,留有改造余地。同時，可結合半地下室的設計，豐富內(nèi)部空間，營造浪漫情調(diào)，創(chuàng)造商業(yè)價值。 為了提升該商業(yè)街區(qū)的文化形象，底層的商業(yè)物業(yè)應運用歐陸浪漫風格的建筑語言，采用歐洲三段式的設計手法，外墻為天然飾面，腰 線以下為諾瓦磚，地面鋪裝則采取仿古磚，與墻面風格相互統(tǒng)一。各小店的門臉設計，將由開發(fā)商統(tǒng)一進行裝修，力求保持小街的總體歐式風格。各家店鋪的招牌要求新穎別致，具有文化品味及特色，傳遞社區(qū)時尚而現(xiàn)代的生活氛圍。 【圖片】 手繪圖：下躍式店鋪空間室內(nèi)效果圖 商業(yè)街局部透視效果圖 商業(yè)街區(qū)的定位要在立足滿足本住宅區(qū)內(nèi)部人群需求的同時兼顧吸引外來顧客光臨。因此，對樓層、格局、通透性、停車位、獨立出入口、物業(yè)收費管理辦法及住宅樓的電梯是否可直通底商等問題，在規(guī)劃設計時就進行統(tǒng)籌考慮，加以明確 ，以利于市場招商和日后的經(jīng)營管理。 提高