【正文】 ，把最好的環(huán)境給予孩子。 強調(diào)學區(qū)文化 【主題】 會所配套的支持 鼓勵文化交流的社區(qū)環(huán)境 該社區(qū)的規(guī)劃設計在營造學區(qū)氛圍時，要有意識地加強東北部北工大教師樓與整個小區(qū)的有機融合，更多地創(chuàng)造戶外的機會空間，讓業(yè)主的孩子與散步的教授不期而遇，通過愉快的溝通啟發(fā)智慧的思考。 【圖片】 傳統(tǒng)居住氛圍的影響 該區(qū)域周邊早期的居住小區(qū)多屬教育局系統(tǒng)的職工家屬生活區(qū)，傳統(tǒng)居住氛圍濃郁，具備穩(wěn)定的居住形態(tài)、良好的生活秩序、成熟完善的配套設施以及文化背景相似的人群特點。在小區(qū)外圍，沿街布署著商業(yè)店鋪與商務辦公 LOFT。 【圖片】 動靜相宜的社區(qū)生活 文化產(chǎn)業(yè)格局的浸潤 該項目地處泛 CBD 區(qū)域，街面商業(yè)、服務業(yè)較成熟，可以更經(jīng)濟、有效地使用城市用地。新都市主義（ NEW URBANISM）的倡導，強調(diào)城市化的均衡發(fā)展，社區(qū)功能的整合能力將決定產(chǎn)品的優(yōu)劣。受 CBD 區(qū)位優(yōu)勢的帶動，該區(qū)域的消費第 10頁 群體呈現(xiàn)多元化的結(jié)構(gòu)特點。故時尚的理念、多元的手法、現(xiàn)代的建筑語言都尤為重要。成熟的居住氛圍、便利的交通出行、完善的生活配套，使得該地區(qū)的地產(chǎn)項目具備了充分的競爭優(yōu)勢。 【圖片】 手繪圖： 小區(qū)局部透視圖 保證社區(qū)內(nèi)最大程度享受南側(cè)弘燕路優(yōu)美景觀的視線走廊 組團內(nèi)地下車庫與地面綠化的關(guān)系表達 尊重當?shù)匚拿} 【主題】 CBD 的強波輻射 文化產(chǎn)業(yè)格局的浸潤 居住重心東移 工作 /居住時空的快速切換 【內(nèi)容】 該社區(qū)的整體規(guī)劃要依據(jù)其獨特的地理位置與產(chǎn)業(yè)格局進行產(chǎn)品定位。 而圍合式的板樓，由于其進深過大，需要加大面 寬加以弱化，故內(nèi)庭院的景觀營造也同樣重要。 塔式樓位于小區(qū)的內(nèi)部，并沿環(huán)形路點狀排布，近距離地共享社區(qū)中心的主題公第 9頁 園，需要避免北部戶型過大，同時要盡量克服過多的公攤面積。建議南 側(cè)社區(qū)的封閉以柔性界定為主，用透空的鐵藝欄桿劃界。 而在小區(qū)的南側(cè)，寬 12 米的弘燕路向東延展 公里直至東四環(huán)的弘燕橋，形成被列為朝陽區(qū)示范綠化帶的城市景觀，其兩側(cè)將形成寬約 5 米的人行步道，建成后的山水文園、國際高爾夫球場、華僑城項目等將整體提升該條道路的景觀價值。 所謂 實空間 ，即由建筑物的實墻面等構(gòu)成的外輪廓，其對視線形成完全遮擋； 所謂 虛空間 ，即指無實物阻隔的可入性空間，即由建筑之間的道路、廣場、草坪、鋪地、水池、低矮的花池、小品、坐椅等組成的地景空間，視線可在其中穿透； 所謂 柔空間 ，即介于虛實空間之間的第三空間，主要指植物、柵欄、水塑（如噴泉、水幕）、柱狀飾物、亭廊等要素，可以柔化建筑物較為剛硬的外部輪廓，形成半遮半透的視感，創(chuàng)造富于情趣的空間感受。同時第 8頁 要對其立面進行統(tǒng)一設計，增加社區(qū)的和諧。并結(jié)合早期銷售賣場的需要，滿足接待客戶、樓盤展示等彈性使用要求。 在組團三的沿街首層，則可以定位為 ，為社區(qū)居民及周邊居民提供一個休閑、消遣的輕松場所。另外，與組團一南端相鄰的四層商業(yè)定位為超市，為社區(qū)居民及周邊居民服務。 在社區(qū)組團一的沿街公寓首層 ，形成面向社會及相鄰社區(qū)服務的街區(qū)級商業(yè)街，其半地下部分則向南延展，通過采光井或采光天篷形成一條長度適宜、充滿情趣的室內(nèi)商業(yè)街道，可以與公寓的下沉式大堂及社區(qū)會所的地下部分聯(lián)通，為社區(qū)內(nèi)的居民提供配套服務。 配套公建 要從安靜的居住區(qū)內(nèi)分離出來，布置在社區(qū)的周邊地段，既可保證交通運輸?shù)耐〞?，又可以形成獨立的營業(yè)環(huán)境，不受小區(qū)約制，方便居民購物，減少相互干擾。作為現(xiàn)代人和社會交往并進行科技和文化交流的重要空間，信息空間所要求的寬頻通信、網(wǎng)絡必不可少。 塔樓部分以中心公園為核心，圍繞環(huán)形道路錯落布局，創(chuàng)造出 開放自由的共享空間，維系和睦友善的鄰里關(guān)系，共同遵守公共空間、步行尺度及鄰里協(xié)調(diào)，倡導積極的生活方式。 西北、東南側(cè)沿街板樓圍合成的院落空間，相對獨立于外界環(huán)境，給人以安定感。在本項目的社區(qū)規(guī)劃中，要充分考慮、照顧不同年齡層次的需求，為他們預留適宜的活動場所：年輕人可以 步行、騎著單車或滑著滾軸在社區(qū)內(nèi)的學?；蛘咂渌顒訄鏊┧笸鶃?，老年人則可以悠閑地漫步于林蔭小路或坐在樹下的長椅上，照看著不遠處游戲玩耍著的孩子。經(jīng)過精心設計的建筑對所處的環(huán)境是友善的，而非破壞性的，有助于形成人、建筑與空間之間的對話與交流，凝聚社區(qū)文化，活躍第 6頁 鄰里氛圍。 【圖片】 社區(qū)景觀 /中心廣場 /主題花園 物質(zhì)空間環(huán)境――安全舒適 功能完善的物質(zhì)環(huán)境為居民提供滿足基本生活需求的室內(nèi)外空間，包括各居住單元、社區(qū)會所、廣場綠地、交通空間、商業(yè)服務、文化設施等。 【圖片】 手繪：地下車庫－沿街公寓－下沉式大堂－地下商業(yè)街－會所之間交通組織關(guān)系第 5頁 的形象化示意圖 社區(qū)發(fā)展目標 【主題】 書墨飄香的學區(qū)氛圍、便利時尚的都市生活、全面呵護的幸福家庭、溫和恭讓的鄰里交往 【內(nèi)容】 該社區(qū)獨特的地理位置以及優(yōu)越的人文環(huán)境，為整體規(guī)劃注入了背景依據(jù)與持續(xù)發(fā)展的活力因素。 在本項目的二期規(guī)劃中，友善的鄰里感需要強調(diào)適宜的步行尺度，通過有限的距離將鄰里人口聚集一起，在步行范圍內(nèi)解決日常生活的各種需要；街區(qū)概念則通過小區(qū)外圍的商業(yè)街與城市空間的互動來加以體現(xiàn)；而作為社區(qū)內(nèi)部鄰里空間與街區(qū)之間的過度地帶則突破廊道的形式約束，通過下沉式大堂、地下商業(yè)街、地下陽光通廊等創(chuàng)新空間加以實現(xiàn)。 新都市主義 的基本組成元素是 鄰里 、 街區(qū) 和 廊道 。與郊區(qū)住宅相比，市區(qū)住宅的規(guī)劃設計更需要適應社會的變革，滿足城市人口的居住需求，平衡、緩解現(xiàn)代社會所需承受的各種壓力，建立便利、安全、舒適、高效的生活方式，使都市中心得以復興，為現(xiàn)代都市生活注入持續(xù)的活力。 項目（二期） 產(chǎn)品策劃 第 1頁 目錄 第一章 社區(qū)規(guī)劃 ………………………………………… 新都市主義 ………………………………… . 社區(qū)發(fā)展目標 ……………………………… . 社區(qū)四維環(huán)境 ………………………… .. 建筑布局 ……………………………… .. 尊重當?shù)匚拿} ……………………………… . 強調(diào)學區(qū)文化 ……………………………… . 關(guān)注家庭價值 ……………………………… . ………………………………………… 系統(tǒng)設計 …………………………………… . 設計原則 …………………………………… . 管理系統(tǒng) …………………………………… . 第二章 住宅策劃 …………………………………… ………………………………………… 產(chǎn)品設計原則 … .…………………………… 建筑形式與產(chǎn)品定位 ……………………… . ……………………………………… 地理位置 …………………………………… . 設計要點 …………………………………… . 公共部分 …………………………… .. 戶型部分 …………………………… .. 戶室比 ……………………………………… . 面積指標 …………………………………… . 裝修標準 …………………………………… . ……………………………………… 第 2頁 地理位置 …………………………………… . 設計要點 …………………………………… . 戶室比 …………… .………………………… 面積指標 …………………………………… .. 裝修標準 …………………………………… .. ……… .………………………………… 地 理位置 …………………………………… .. 設計要點 …………………………………… .. 戶室比 ……………………………………… .. 面積指標 …………………………………… .. 裝修標準 …………………………………… .. 第三章 商務策劃 …………… .... 地理位置 …………………………………… .. 設計要點 …………………………………… .. ………………………… 地理位置 …………………………………… .. 設計要點 …………… ……………………… .. ……………………………………… . 地理位置 …………………………………… .. 設計要點 …………………………………… .. ………………………………………… . 第四章 社區(qū)景觀策劃 ……………………………………… . ………………………………………… . 生態(tài)環(huán)境的營造 …………………………… .. 結(jié)構(gòu)體系 …………………………………… .. 庭園設計 …………………………………… .. 第 3頁 第五章 配套設施策劃 化系統(tǒng) ………………………………… .. ……………………………… . （物業(yè)）管理系統(tǒng) …………………… . （通信）系統(tǒng) ………………………… . 第六章 公共配套策劃 第七章 學區(qū)策劃 第 4頁 第一章 社區(qū)規(guī)劃 : 新都市主義 新都市主義 的提出，最早是為了順應發(fā)達的 汽車工業(yè)所引發(fā)的住宅郊區(qū)化趨勢，運用成熟的都市建筑理論對郊區(qū)住宅的規(guī)劃設計加以引導。 而隨著社會的變革， 新都市主義 堅持的原則與基本的組成元素同樣適用于指導市區(qū)內(nèi)居住小區(qū)的規(guī)劃、設計。 在本項目的規(guī)劃設計中，要根據(jù) 新都市主義 的規(guī)劃原則，社區(qū)的公共空間，包括會所、景觀園林等，都應事先預留，而非最后的剩余。鄰里是平衡居民行為的地帶；街區(qū)是單一活動占優(yōu)勢的地帶；而廊道則是鄰里和街區(qū)之間的連接物與分隔物。 需要注意的是，在小區(qū)入口處的板樓公寓與會所的處理中，一 要解決首層商務空間與樓上居住空間的相對獨立，二要解決地下車庫與居住、商務的相互關(guān)系，三要解決樓上業(yè)主可方便快捷地享受到會所服務。 社區(qū)四維環(huán)境 生態(tài)空間環(huán)境――健康怡人 健康的生 態(tài)環(huán)境是保證社區(qū)居民生理和心理健康所必需的生活條件，在社區(qū)規(guī)劃中要突出強調(diào)對陽光、水、空氣和綠地的充分尊重與利用。 【圖片】 室內(nèi)外空間 精神空間環(huán)境――社區(qū) 鄰里感 精神空間需要通過物質(zhì)空間來承載文化，本社區(qū)的規(guī)劃設計中既要注重學區(qū)氛圍的營造，使其具有精神感染力，幫助居民陶冶情操，提高 創(chuàng)造性思維能力；又要強調(diào)社區(qū)鄰里感，善于使用室內(nèi)外空間的臨界元素，如連拱廊、門廊、臺階、樓梯、陽臺、屋檐、檐口、門窗等建筑符號，這些都是建筑物與戶外空間互相接觸并決定精神生活的影響因素。 社區(qū)內(nèi)的戶外公共空間更容易表達一個社區(qū)公眾生活的精神層面，人們在其中的行為真實地反映著居住者的生活狀態(tài)。而擔負著家庭、社會雙重責任的中年人則往往選擇在周末陪著家人去社區(qū)會所休閑娛樂，或者全家去郊外野游。由于機動車輛由環(huán)形道路直接駛?cè)氲叵萝噹?，不進入組團內(nèi)部，故該鄰里院落是促進業(yè)主間友好交往的理想戶外場所，應強調(diào)組團中心綠地的可進入性。 【圖片】 具有表現(xiàn)力的戶外圖片加以表現(xiàn)校園文化氣息（露天劇場、廣場音樂會等） 開放、友好的戶外交流空間（元素包括：人、建筑與空間） 信息空間環(huán)境――與時俱進 本社區(qū)的規(guī)劃設計還應符合時代特征，注重對信息空間環(huán)境的營造。 【圖片】 書房室內(nèi)效果（語音 /數(shù)據(jù)接口，電腦） 建筑布局 建筑物、路網(wǎng)、由沿街板樓形成的半圍合院落、社區(qū)中心公園創(chuàng)造的開放空間，第 7頁 共同打造出生機勃勃的多樣性社區(qū)生活。 結(jié)合本項目二期的用地條件，除會所以外的公共商務配套主要集中在沿街公寓的首層，結(jié)合半地下空間進行設計，保留獨立的出入口，分別在社區(qū)的北端、東南方向形成三條不同經(jīng)營業(yè)態(tài)、不同服務對象、不同形式風格的商業(yè)街。（主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)、形式風格詳見第三章商務策劃部分）。而與組團一東端相鄰的二層商業(yè)，則定位為大型連鎖快餐，如麥當勞或肯德基等。（主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)、形式 風格詳見第三章商務策劃部分） 而社區(qū)的會所則盡可能地保持用地獨立，既要位置顯著，以提升社區(qū)形象，又要保證服務半徑的合理性。 【圖片】 手繪圖： 組團一半地下透光室內(nèi)商業(yè)街 組團三的下躍式店鋪空間概念的表現(xiàn) 會所 市政公用設施 要避免占據(jù)綠地、廣場、宅間地的重要位置，避免給人以突兀和不愉悅感。 【圖片】 變電室、鍋爐房、垃圾樓等的美化處理方式 居住建筑 居 住建筑是社區(qū)規(guī)劃的主角，在其空間構(gòu)成中，要注意處理好實、虛、柔三個空間的關(guān)系。 針對本社區(qū)的用地情況，社區(qū)的 北側(cè)面對城市主要干道，存在噪音等的干擾，故在北部沿街的建筑布局中，主要通過聯(lián)板的形式產(chǎn)生大面積的實體空間，形成小區(qū)的聲障，將都市的繁華喧囂阻隔在小區(qū)之外，營造鬧中取靜的居住氛圍。故在建筑布局時，要注意錯位排列，以保證視線的開闊通