【文章內(nèi)容簡介】 營造成熟商住環(huán)境。 客戶對配套需求調(diào)查（ 125人） 宜商宜住 % 商住分開 % 超市 % 綜合農(nóng)貿(mào)市場 72 % 食街 % 商業(yè)街 % 酒店 24 % 娛樂場 % 休閑中心 % 銀行 % 電信、郵政 % 客運站 % 影劇院 % 幼兒園 % 分析小結(jié)： 1. 大多民眾受在置業(yè)的時候考慮問題，更多的注意力擺在便利的生活條件，對于高尚的社區(qū)住宅環(huán)境要求不高，屬于房地產(chǎn)初級消費階段，也是典型的“以量為主”階段。 1. 在商業(yè)環(huán)境要求調(diào)查中，綜合農(nóng)貿(mào)市場的要求是最高的，也就是日常生活和兼顧集市時的生意經(jīng)營在這兩大方面相結(jié)合，能夠在日常運營中產(chǎn)生利潤，因此需求最多。 2. 吃、休閑購物、娛樂消遣及酒店居住四大方面，其中體現(xiàn)出民眾在生活改善方面有強烈的要求，因此對于本項目來將是個機遇。 1. 市政配套，時代發(fā)展到現(xiàn)在，信息系統(tǒng)高速發(fā)達，區(qū)域?qū)^(qū)域的聯(lián)系不斷增強，因此在市政，特別在對外聯(lián)系方面倍顯重要，但基于東華鎮(zhèn)級地產(chǎn)的特殊原因，在這方面不用很高檔就可以滿足民眾要求。 分析小結(jié)： 1. 鎮(zhèn)級地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾受傳統(tǒng)觀念影響，且土地資源相對多，因此大多數(shù)人都會選擇買地自建，有兩大方面優(yōu)勢： ①可永久擁有物業(yè)和地塊。②建筑造價相應(yīng)較低。 2. 由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)程度還比較初級，客戶對高層建筑接受程度不高。 3. 由于購買力的限制和宅基建筑影響，市場對現(xiàn)成商品房的需求量不是很大，核心市場對于商品房面積要求也不高，約在 100— 120㎡ 之間的三房戶型，這些主要以家庭為主要購買單位。 4. 從經(jīng)濟實用的角度分析，市場客戶對于地皮面積的要求主要集中在 100— 150 ㎡ 之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在： 200— 800㎡ /戶。 客戶對產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（ 125人） 自建 % 現(xiàn)房 % 現(xiàn)鋪 % 兩者可以 % 自建地皮面積大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（ 125人） 80 ㎡ % 100 ㎡ 28% 120 ㎡ 32% 150 ㎡ 12% 180 ㎡ 4% 200㎡ 以上 % 客戶對建筑高度調(diào)查（ 125人） 1層 % 2層 % 3層 % 4層 16% 5層 15% 6層 % 物業(yè)用途調(diào)查（ 125人） 自住 % 投資增值 % 出租 % 自己經(jīng)營 % 自住與投資相結(jié)合 48% 付款方式調(diào)查（ 125人） 一次行付款 % 銀行按揭 % 二者都可以 % 商鋪 5年返租吸引力調(diào)查（ 125人） 有 % 沒有 12% 一般 % 建筑朝向調(diào)查（ 125人） 南北朝向 40% 東西朝向 % 無所謂，房屋實用就好 % 分析小結(jié)： 1. 客戶置業(yè)目的以物業(yè)增值和自住為主，因區(qū)域價值預(yù)期不高，利潤空間有限，所以純粹投資吸引力不足。 2. 從付款方式調(diào)查表中分析可以得出，客戶購買力相對強勁，市場可開發(fā)程度高。 3. 從商鋪返租置業(yè)計劃調(diào)查表分析可知，實現(xiàn)快速物業(yè)增值是本項目成功的關(guān)鍵，因此做配套，聯(lián)動政府做城市運營，將區(qū)域價值做熟拉高。 4. 鎮(zhèn)級地產(chǎn)有一明顯特征，就是帶有濃厚的村莊居住習(xí)俗，因此，在市場挖掘過程中，客戶轉(zhuǎn)介紹是營銷的一個重點。 是否攜帶親戚朋友同時置業(yè)調(diào)查（ 125人） 會 % 不會 % 到時再看 % 臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（ 125人） % % % 24% 2m以上 % 前后地塊間距調(diào)查（ 125人） % 1m 16% % 2m % 做成排屋，不需要間距 % 臨街樓房層高調(diào)查（ 125人） 一層樓高 % % 4m % % 二層樓高 % % % 4m % 三層樓高 % 44 % % 4m % 臨街門面寬度調(diào)查（ 125人） 4m % 5m % 8m % 10m 24% 12m % 15m或以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上數(shù)據(jù)相應(yīng)比較主觀，只能作為一種參考，具體規(guī)格以項目形象塑造方向為指導(dǎo)。 客戶對商業(yè)地塊可接受價格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ % 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ 8% 1800元 / ㎡ % 2022元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ % 現(xiàn)房銷售價格調(diào)查（ 125人） 1000元 / ㎡ 44% 1200元 / ㎡ % 1500元 / ㎡ % 1800元 / ㎡ % 2022元 / ㎡ % 2200元 / ㎡ 0 2500元 / ㎡ 以上 % 分析小結(jié)： 1. 以上調(diào)查表分析，帶有一定的客戶主觀面，價格相對市場價值是偏低，不同區(qū)域地塊價值是不同的，以當(dāng)前東華鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢來分析，華僑工業(yè)園的落地，企業(yè)不斷進駐生產(chǎn)，在二產(chǎn)的推動下，新的東華鎮(zhèn)行政中心必然在未來價值預(yù)期是倍增，因此以上客戶對價格的預(yù)期是為偏低。 2. 因此在項目定價時，上表價格只能作為一種參考，另還要結(jié)合區(qū)域價值、市場供求關(guān)系等來進行定價。 樓房外墻顏色調(diào)查（ 125人） 白色 % （米）黃色 % （粉）紅色 % 藍色 % 其它顏色 % 自建樓房的層數(shù)調(diào)查（ 125人） 2層 % 3層 % 4層 % 5層 % 6層以上 % 分析小結(jié)： 1. 對于對建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應(yīng)比較大眾化，因此在項目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。 2. 大多客戶在對于自建房的樓層幅度一般在 2— 4層之間，這其中與客戶家庭成員結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且從實用角度分析，樓層過多 —— 浪費，而且成本也相對要高，所有 2— 4層相對合理，其建安成本也大概在 500元 /㎡ 左右。 ?市場問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析小結(jié) 小結(jié)： 1. 東華停止 6年之久的個體產(chǎn)權(quán)地皮交易，市場長時間消費欲望積壓，本項目借此推出市場是個良好的機遇。 2. 成熟的生活配套和商業(yè)配套，是項目吸引客戶前來置業(yè)的動力，政府的規(guī)劃動態(tài)和實施是社會的關(guān)注焦點，因此聯(lián)動政府，做好東華新行政中心第一個啟動性項目，放大項目在社會上的影響力，從而達成成功開發(fā)的目的。 3. 由于鎮(zhèn)級初級地產(chǎn)開發(fā)，且目前東華鎮(zhèn)正處于對房地產(chǎn)大量需求的階段，對使用的物業(yè)在層次上要求不高，在最近幾年經(jīng)濟總體不斷增長，市民收入不斷提高，相應(yīng)下市民卻對置業(yè)有著強烈的需求，并在在多年的消費欲望積壓下，本項目更容易開發(fā)并推向市場。 4. 在有限的消費能量下，本項目要以項目配套為著力點，提升區(qū)域價值預(yù)期，激發(fā)潛在客戶前來置業(yè)。 5. 當(dāng)?shù)叵M能力不高，對于普通地皮地價和商品房價格較低，因此，在開發(fā)項目時在成本控制這一塊要嚴(yán)謹(jǐn)。 6. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)并不發(fā)達，當(dāng)?shù)鼐用駥τ诮ㄖ痈叩目山邮艹潭仍谟?1— 6層之間，因此，高層商品房建筑在本地市場風(fēng)險很大。 結(jié)論： 項目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關(guān)配套的情況下進行消費引導(dǎo)。 結(jié)論 一． 城鎮(zhèn)運營過程中，中心區(qū)域不斷擴大，區(qū)域特點迅速形成，本項目所在的區(qū)域未來趨勢就勢：打造首個東華鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)休閑生活區(qū) —— 中心區(qū)域休閑生活板塊 二． 化解項目不足，打造首個啟動性標(biāo)桿項目 三． 豎立核心繁華區(qū)高檔標(biāo)桿，將環(huán)境居住、休閑生活密切融合。 四． 利用政府規(guī)劃的契機和政策