深圳坪地項目前期策劃方案(已修改)
2025-05-22 12:41 本頁面
【正文】 深圳坪地項目前期策劃方案一、龍崗住宅市場基本概要⒈20052008年市場供求關(guān)系●在區(qū)域市場尚未被完全開發(fā)之前，片區(qū)市場供求總體仍會保持平衡。●由于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)總體不會有太大的變化，置業(yè)結(jié)構(gòu)仍維持啞鈴狀結(jié)構(gòu)，中檔需求進一步增加?！襁M入到新的市場時期，產(chǎn)品、營銷、服務均有大的提升，實現(xiàn)質(zhì)的市場變化，呈現(xiàn)螺旋上升的特點?！裨诔鞘谢l(fā)展迅猛及交通大幅改善的情況下，可能會促成市場格局發(fā)生突變，即區(qū)域市場被打破，中高檔住宅及住宅投資需求市場大量增加，需求呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！裼捎诔鞘谢l(fā)展，未來土地供應情況尚不明確，供應市場的變化也有可能化解相當?shù)男枨笤隽俊＂昌垗徠瑓^(qū)住宅市場概況龍崗住宅市場近幾年呈現(xiàn)波浪式發(fā)展的特點，即整體市場由布吉向橫崗，再到龍崗過渡，中心城短期內(nèi)仍屬于典型的區(qū)域市場。住宅方面，龍崗片區(qū)市場仍集中在布吉、橫崗和龍崗三個地方，其中，布吉鎮(zhèn)的市場范圍主要包括布吉、羅湖兩地，橫崗鎮(zhèn)由于中海及未來振業(yè)項目的吸引，降低了市場被分流的局面，主要以當?shù)丶伴_發(fā)商吸引的部分關(guān)內(nèi)客戶為主；龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)仍保持對于周邊區(qū)域，如周邊鎮(zhèn)、大鵬半島及惠州、東莞部分地區(qū)的影響，但橫崗鎮(zhèn)不包括在內(nèi)。在龍崗中心城與龍崗老鎮(zhèn)之間，中心城居住條件明顯優(yōu)于老鎮(zhèn)，兩者之間的市場是分流與被分流的關(guān)系，在產(chǎn)品上有一定互補。商業(yè)方面及住宅投資部分，市場不太受限，客戶來源相對較寬泛。雖然有道路及地鐵等因素影響，但在未來兩三年內(nèi)，市場格局基本穩(wěn)定，難有大的改觀，除了布吉、橫崗持續(xù)有一定量新盤推出外，龍崗位置遙遠的感覺也不易消失。二、龍崗片區(qū)市場房地產(chǎn)特征本項目在篩選合適的發(fā)展方向時，不能回避整個區(qū)域具體的市場環(huán)境。以下關(guān)于該區(qū)域環(huán)境及市場的概要描述將包含有城市經(jīng)濟、房地產(chǎn)、消費及未來區(qū)域發(fā)展趨勢等諸多內(nèi)容。特征居住市場仍是主流，多元投資市場發(fā)展迅速龍崗（主要是橫崗以東）是一個比較典型的居住型區(qū)域市場，居住氣氛較濃，住宅遠比辦公樓和商業(yè)項目好消化得多，打個不恰當?shù)谋扔?，還處于“社會主義初級階段”，主要解決的問題是“安居樂業(yè)”。其次，部分先富者的投資意識也在積累和發(fā)展中，由初期的“商業(yè)投資”到現(xiàn)在的“住宅投資”，再到外區(qū)的投資客開始進入，投資市場的增長不容忽視。概括而言，主流市場仍以居住為主，多元化投資市場也在迅速發(fā)展中，有增速加快的趨勢。特征政府引導作用降低，自發(fā)式引導蘊藏市場風險龍崗區(qū)政府推出的具有影響力和帶動作用的事情，就是進行中心城的開發(fā)建設，這已經(jīng)成為過去時，對于深惠路沿線及龍崗老鎮(zhèn)的建設改造，還沒有有明顯的成效，包括以商貿(mào)帶動發(fā)展等設想，也無法在短期內(nèi)產(chǎn)生作用。目前來看，唯一較具影響的主要是深惠路改造和地3號線建設，有明確的時間表。特征商業(yè)環(huán)境短期內(nèi)不成熟大商業(yè)進駐本區(qū)是著眼于未來幾年后的市場，目前主要是搶占地盤，需要依靠實力支撐前幾年的苦日子；社區(qū)商業(yè)（臨街獨立式商鋪）也看中這些，投資客是買未來的收益，所以中心城的商業(yè)發(fā)展具有一定的畸形，即商業(yè)投資者不少，但商業(yè)經(jīng)營慘淡，與人口總量及消費能力均不匹配?，F(xiàn)階段為何開發(fā)商具有較大風險？我們認為主要的風險來自于市場龐大的商業(yè)存量，新推商業(yè)項目無疑將面臨消化速度慢和商業(yè)售價不高的問題，具有很高的市場風險。特征龍崗以東各老鎮(zhèn)均受益于中心城的發(fā)展中心城與龍崗以東各老鎮(zhèn)的關(guān)系是水乳交融的，許多利益可以共享，但又有各自的特征，具有很強的互補性，兩者有某種分工協(xié)作的默契。中心城在樓市中的主導作用非常大，具有定位的作用，在整個區(qū)域的產(chǎn)品水平、價格及其他方面均有制定標準的條件，其它各鎮(zhèn)因此受益，跟著水漲船高。但老鎮(zhèn)也具有自身不可替代的功能，對于中心城而言，在產(chǎn)品類型上可以說具有很強的彌補性。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是中小戶型產(chǎn)品具有很大的市場空間。由于中心城的住宅產(chǎn)品大多為偏大戶型，中小戶型產(chǎn)品非常少，這部分市場空缺正好由龍崗老鎮(zhèn)來承擔，不存在與中心城之間的明顯競爭，而面對的市場需求卻很大，加之供應量一直不是很多，市場銷路比較好，價格也日漸看漲，是一種較理想的物業(yè)類型。二是商業(yè)產(chǎn)品，包括商業(yè)項目和居住區(qū)商業(yè)兩類。目前，龍崗老鎮(zhèn)的商業(yè)基礎比中心城要好，相對來說，無論是位置交通、商業(yè)聚集量、經(jīng)營人氣、投資回報等均有一定條件，因而商業(yè)風險較中心城要低，在商業(yè)方面獲得較高價值可能性也更高一些。三是投資類產(chǎn)品具有較大的生存條件。除了以上所述小戶型住宅及商業(yè)產(chǎn)品外，其他類型的投資選擇也相對比較多。特征投資市場增長迅速，但市場缺乏新的投資品種中心城區(qū)域投資市場的增長很明顯，不僅有傳統(tǒng)的習慣，也有大環(huán)境大趨勢的推動。在這里，居住著許多潮汕籍、客家籍居民，傳統(tǒng)上有經(jīng)商和投資的習慣，買商鋪，或者二次購房，在很早以前就有，這里的房產(chǎn)，有不少空置，但不怎么影響實際的投資行為，投資者認為將來必然有較好的回報。近兩年，投資小戶型住宅的開始增多了，來自區(qū)外的投資者也增多了，不僅在老鎮(zhèn)片區(qū)的新推住宅投資比例在增加，個盤（住宅）甚至投資成分甚至超過自用比例，在中心城也有可能出現(xiàn)投資類型的住宅產(chǎn)品。這些是投資市場的一個重要訊號，表明投資
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